浙商地产 越秀地产6月经营解读

00:00:00 稍等一下。那个会议秘书哎，在的，我们现在可以开始播名责了吗？嗯，可以转入大会场了，现在。嗯，好嘞。 00:00:36 大家好，欢迎参加浙商地产越秀地产6月经营解读。目前所有参会者均处于静音状态，下面开始播报声明。浙商证券研究所提醒您， 00:00:47 一、本次电话会议仅面向浙商证券研究所签约的机构投资者以及受邀客户。第三方嘉宾发言内容仅代表其个人观点，所有信息或所表述的意见均不构成对具体证券在具体价位、具体时点、具体市场表现的判断或投资建议。2、嘉宾所说信息或所表述的意见均不构成浙商证券研究所研究观点。如果嘉宾发布的观点和浙商研究所发布的观点有分歧或不一致，这也仅作为一种不同的研究视角供投资者参考。 00:01:21 三依照监管要求和保密原则，未经合法授权，严禁录音记录转发。感谢您的理解和配合。若本次交流内容不慎流出或涉嫌违反上述情形的，我们将保留追。追究法律责任的权利，再次感谢您对浙商证券的理解和配合，谢谢各位投资人。 00:01:43 大家下午好，我是富康地产分析师杨凡。呃，今天的话呢，我们很荣幸邀请到越秀地产的呃CFO吴总呃ird呃万总和IR呃吕总呢，来和各位分享一下越秀地产6月份最新的这个经营销售的情况。呃，我们今年一直从4月份以来吧，一直在呃看好越秀地产，我们认为这个票呢今年到越到年底呢，这个预期差越大啊，可能这个而且目前的估值位置也非常的低啊，所以可能它的这个未来的这个爆发力也很强。 00:02:18 呃那么下面的话呢，我们把更多的时间先交给李总，跟各位汇报一下6月份公司的这个呃销售情况，嗯，好，谢谢呃杨杨总，然后然后也感谢各位投资者的时间，那我是越秀地产 IR李永思，呃。 00:02:36 也就是就着刚才呃杨总说的话吧，其实也是呃跟各位就是更新一下，就是那个公司最新的一些经营情况。 00:02:44 那首先销售这一边的话，我们也是这个周一的时候呃公告了我们6月的整体销售情况，那我们6月单月呢是呃大概135亿元，然后同比是增长25%左右。那整体上半年来看的话呢，我们是实现了505亿元的呃一个合同销售额，同比呢是呃下降18%，那这个当然也是跟去年同期的一个呃高基数有有关系哈。但不管怎么样，其实咱们其实从5月份6月份来看，我们的整体的一个累计的一个销售增速，其实是呃一直在那个呃降幅一直是在收窄的，那我们呢在行业这一边呢，也是呃始终保持着这个呃前十的这么一个状态。我们现在大概是排在第八的这么一个水平。 00:03:29 那上半年其实整体房地产行业是属于一个比较，算是整体的一个政策托底，然后企稳。筑底企稳的一个状态吧，但市场方面的话也还是出现一些波动跟分化的。呃，但即使如此，其实我们也是把握住了一些比较好的窗口机会吧。 00:03:46 我们也是在5月6月的时候，呃，单月销售的一个增长是做到一个正向的一个增长。那个这个也是跟咱们广州的一个主场有关吧。因为像4月底的一个税八条的一个政策，呃，以及还有那个房票的跨区哈，还有叠加5月份安居集团说的一些，呃提出的一些二手房收购的一些试点的这些政策去提振到市场，所以其实整体来讲这个效果还是比较明显的。 00:04:12 像是呃我们今年上半年在天河新推的红呃悦景台，还有在番禺新推的红景台这两个项目，其实呃从他们的一个去化目标来讲的话，其实也是基本上是超过120%的一个完成率啊。 00:04:25 那另外一些持销的一些项目，虽然说去化率没有说这么高哈，但是呢基本上其实也跟过往相比也是有一定的提升的。那上半年我们在广州这。 一边的销售吧，大概是整整体的占比接近四成左右吧，是这么一个水平。 00:04:40 那再向外看的话，像几个核心城市来看的话，譬如说呃，我们在那个杭州的话呢，其实我们也上半年的销售也还不错，我们也是在杭州应该是处于大概是呃top9的一个水平。像我们跟滨江合作的那个叫什么叫那个望望望望望州府，对它其实它首开的话也是呃，做到100%的一个区划的一个表现还是相当不错的。 00:05:04 那另外在北京像是璞悦呀，还有像紫金城园啊这一些项目，虽然是去年新开的，但是基本上呃实销到现在，在上半年其实也给咱们也贡献了接近50亿左右的一个销售额。所以基本上来讲，这些嗯在外面的一些城市呃外向外看的话，也是有有有一些核心一些深耕盘的一些项目，也是有持续给咱们去兑现的那个这个是上半年的一个经营销售情况。 00:05:29 那今年公司的一个销售目标呢还是保持千亿的一个规模，那整体的可售货值是2200。亿左右，那这个还没有包括，就刚才上半年呃我们上半年拿的地，然后下半年进行推出的这一块儿的一些一些可售资源还没包括的。那另外就是像我们说刚刚上半年其实在我们是千亿目标嘛，那我们呢上半年也是做到了一半了，应该是实现了505亿。那所以其实下半年来看，呃，我们应该还是呃会比较有信心，然后呃也会比较去努力地去冲刺到就是完成这么一个， 00:06:02 呃实现这么千亿的一个规模，那整体的一个销售，那投资这边也快速跟投资人去汇报一下。 00:06:09 那我们上半年主要是在广州、上海，呃杭州跟成都，呃拿了拿了拿了五个地块儿。那广州呢是一个呢就是我们630就前两天呃在拿了一个琶洲的项目，这个项目应该是咱们在琶洲这个区域拿的第六个项目了。所以其实呃整体对于这个区域而言，我们在琶洲像第一个琶洲南TOD啊这一类的呃是做豪宅盘嘛，所以其实在这个区域我们还是深耕的经验。 00:06:36 是比较成熟的，然后另外呢就是那个呃另外广州的项目就是联仁动，就是我们的一个旧改项目。那那个旧改项目联仁动已经是呃第三期就已经是第三个地块了，我们是逐年都解锁一个地块去进行开发跟销售的。然后这个是广州两个项目，那在上海的话就是在浦东嘛，然后另外呃成都就是在崔家店，这两个也是地理位置还是相当不错的。 00:07:00 然后还有在那个杭州，杭州的话呢，我们这个项目呢是其实是上半年没有去正式去披露过它，因为它其实上半年是呃签署那个股权转让协议，但其实大概是在下半年的时候才会实现完成股转啊。所以的话就是它其实是属于下半年的一个地块，但也是我们上半年去做的一个动作。那所以其实算上这一块，就是一共上半年大概是呃5个吧， 00:07:25 5个项目左右，那大概权益的拿地金额应该呃呃没有很没有很精准的计算，大概笼统计算的话大概是60多亿吧，权益的一个拿地金额嗯。所以目前就上半年的一个拿地是大概这么一个情况，那我们今年呢，呃也是铺排了300亿的一个权益拿地金额嘛，那所以其实下半年的话应该还是保留了一些，呃就在拿地的这个子弹上面还是相对来讲比较充裕的。那当然我们内部的一个呃，拿地的要求还是依然是IRR成销售净利率要大于160，这个成绩要大于一百一百六，然后另外就是拿地的毛利率呢要高于15%。 00:08:03 然后整整体来讲的话会更，就是布局的城市的话会更加就是还是主要集中在就是北上广深，还有杭州跟成都这6个核心核心城市啊，所以的话，基本上下半年，我们也是会继续关注这6个城市的一些优质的拿地的一些机会。那所以的话就是对就快速的就跟各位去汇报一下，就是我们上半年的销售跟投资的一个情况。那接下来就是呃看看各位有没有什么进一步的问题。嗯，谢谢。 00:08:44 嗯，好，感谢吕总的分享。呃，那我这边我先抛砖引玉请教一个小问题哈。 00:08:51 嗯，请问公司怎么看待七八月份？因为一般七八月份是传统的这个销售淡季嘛，那么对于即将来到的这个销售淡季，公司呃会有什么样相应的这个举措啊？呃，经理杨总啊，呃， 00:09:12 关于七八月份的话呢，老实说就哎确实是处于一个就是我们行业上的一个呃淡季吧，因为毕竟是处于一个暑假。 00:09:22 那可能嗯就是说在买房的这个计划上的话呢，基本上可能呃都会先搁置，就是可能呃会就是说受到这个中考啊高考啊各方面的一些影响，以及就是暑假的这些陪伴陪伴小孩的这种影响的话呢， 00:09:41 其实，呃，可能就是买房这块。的话确实不会太那个，那所以我们其实呢也预计了，就是可能七八月的话呢，相对来说就呃就单月来看的话呢，就可能这个销售的话呢就也会相对会有所回落。就是说呃可能没有没有像6月份的就是135亿那么多，但呃可能就是说也会就是因为毕竟上一年的七八月的话呢，也是处于一个相对低谷的一个呃位次，那所以的话呢就同比来说的话呢，应该还是会继续往上升啊。但是呢就就可能在量上面的话呢应该是有所回落的。 00:10:22 因为呢就是我们也会根据的就是整体客户的这块的一个情况来，呃安排这个推盘的， 00:10:30 那像我们啊，就是在今年上半年拿的两块新的项目，就是一个是上海的高行的那个高行的那个项目，然后还有就是啊那个成都的成华区的。那一个项目的话都是今年上半年拿，那预计的话呢也是在8月左右，就是8月可能就是8月底左右的话呢才会有新推盘。所以的话呢，就呃基本上也是避开了这种，就是相对的一个呃就是不是旺季这样子的一个情况，然后就是呃在后面就是可能接近九月份，就是金九银十的这样子的一些时间段才去推出一些新的盘，这样子呃它的效果会更加好一些的。所以的话呢就嗯在七八月的话确实不会太多， 00:11:22 但是呢呃货量上的话呢，呃基本上是按照我们原来的这个计划，就是无论是可售的资源还是说就是新推的货的话呢，都是呃，按照我们就是原计划来来进行的。这个货量上的话呢，是没有问题的，杨总。哎，好的好的，谢谢万总的解答。 00:11:46 呃，想请问一下那个6月份的这个销售，我们有没有更细一点儿的数据，能够呃拆一下广州和非广州区域的这个表现，因为毕竟广州在我们呃整个销售当中占的这个比例其实还是不太低的，所以大家也很关注就是广州6月份的这个销售情况。明白呃，广州这边的话呢，就是我们505亿的话呢，大概它占的比例在大概40%左右，就是说呃大概200亿多一点点这样的一个水平的。 00:12:23 那飞广州的话呢，就呃那个呃华东那边就是杭州啊上海啊，这两个地方贡献的大概在25%这样的一个水平。然后接下来就是北方了，那北方的话呢就主要是北京，那北京的话呢，也是贡献大概20%左右。 00:12:45 右的这一块的一个情况，那呃中西的话呢就大概在13%左右的这样的一个水平，所以的话呢就还是啊就是我们啊那个呃主要的6个核心城市，就是这呃4个就是主要的这个区域来来进行这个贡献的。那广州的话呢，呃其实从就是3月份开始就基本上看到就是广州市场的话呢，就还是这个回暖的速度还是会啊比较比较比较好的。 00:13:19 那今年上半年的话呢，我们看了一下，就是在供应端的这一块，呃其实就是整个市场在供应端的话呢，上半年是呃大幅去减少的。那呃根据我们目前看到的数据的话呢，呃，新房的累计供货量的话呢，大概在1.78万套，那基本上是处于十年来的一个历史地位，同比下。降了28%的， 00:13:46 那在成交端的话呢，就是这个量是有一点点下跌，那价的话呢基本上是回稳的，那累计成交的话大概在2.8万套，大概1141亿的这样的一个成交量，那所以就套数是略有下降的，但是金额的话呢是基本持平的。所以的话呢它是一个就是呃量是有所下跌，但是价的话呢基本上是企稳的啊， 00:14:14 就一手的话呢看上去还是不错的，但是二手的话呢，基本上在3月份呃冲高就是这个冲高了之后的话呢就4月份开始回落。那基本上呃从目前的数据来看的话呢，6月份的话还是一个下降的一个情况， 00:14:32所以呢，就是二手房的这块成交的话呢，跟一手房的这个成交，它的差距确实是呃一直在拉大的。那从我们客户的呃就是呃分。 00:14:45 内来看的话呢，目前看到就刚需的客户的话呢，确实他们呃就是这个呃买房的这块的欲望的话呢，就相对来说还是持续走走低的。但是呢就这个刚改跟这种就是高端改善型的这种的话呢，它的呃就是呃决策周期是有所加快的。那他们主要还是关注着就是这个项目的地段以及这个产品。 00:15:11 那如果说就是这个地段跟产品的话呢，呃其实在目前广州的这个市场的环境之下