平安地产 深圳楼市上半年回顾及后市展望

00:00:00 大家好，欢迎参加平安地产深圳楼市上半年回顾及后市展望。目前所有参会者均处于静音状态，下面开始播报声明，欢迎您参加本次平安证券研究所电话会议。会议内容仅供平安证券客户参考，在任何情况下，会议内容不构成对任何人的投资建议，平安证券不对因使用本次电话会议内容而引致的任何损失，承担任何责任。未经平安证券事先书面许可，任何机构或个人不得以任何形式复制、刊登、传播和引用本次电话会议内容，否则将承担由此造成的一切不良后果及法律责任，且平安证券将暂停相关人员及机构白名单权限，直至相关不良影响消除。 00:00:48 嗯，各位投资人下午好，嗯，欢迎参加我们今天下午的深圳楼市的一个线上交流。嗯，我是平安证券的地产分析师郑希文。嗯，今天的话，我们是很荣幸地邀请到乐维家品牌与市场总监唐总。那我们先请唐总分析一下上半年深圳的楼市整体的一个情况啊，后面再进行问答啊。唐总有请。 00:01:11 嗯，好，大家好，非常感谢平安证券的邀请，我是乐有家品牌跟市场的负责人唐丽霞。呃，那接下来主要是跟大家分享一下呃上半年深圳楼市的一些数据情况，呃，然后另外一个细分的数据跟大家包括近期的一些数据，跟大家做一些分享。 00:01:28 首先先看一下整个上半年的深圳楼市的一些表现， 00:01:32 嗯，今年上半年深圳的。这个一二手住宅的总网签量呃是4.7万套，这个4.7万套呢跟2025年上半年相比是有下滑的，原因是这里面二手房基本上持平，呃原因是新房有下滑。所以上半年呃今年上半年对比去年上半年是略有下滑的，但是对比20262025年的下半年是上涨的。因为2025年下半年楼市一般啊呃所以环比是上涨的，但是同比是下滑的。然后另外一个就是整个二手的住宅的这个网签量的占比啊，占比61%，也就说明深圳 目前依然是存量房主导的这种格局啊。 00:02:13 那呃第二个就是有这个明显的数据，就是深圳的新房的量价啊都出现了这个上涨，深圳的新房这个。呃，网签量。对比呃。 00:02:28 一手住宅今年上半年是网签1.8万套，对比2025年的下半年是上涨了15%，也环比是上涨15%，同比是下滑的，环比是上涨的，成交均价是5.67，这个也是上涨的，也是环比是上涨7%。 00:02:42 这个环比上涨的主要原因是因为深圳今年有一些高总价的楼盘，然后成交，比方说像观潮府啊、云玺啊、中心星悦湾啊，所以这些是拉高了深圳整体的新房的成交均价。 00:02:57 那第三个就是深圳今年这个上半年啊开出了3块地王啊，粤海的还有前海桂湾的，还有这个宝宝中的这个啊北街坊3块地块儿，这个拍价都很高啊，所以这个核心地段的位置啊，这个核心地段的地大家还是很认可的啊。嗯，上上半年深圳的这些好核心地段的地块儿，这个溢价率都还是挺高的。 00:03:24 然后第四个呢，深圳的上半年的特征是这个顶豪，呃，深圳六大顶豪基本上是日光或者是区划达到这个八九成，所以核心地段包括核心地段的。呃，好产品确实成为今年深圳这个楼市，你看从去年下半年以来深圳楼市一个亮眼的存在，也就是深圳楼市它是接棒上海的豪宅表现整体的呃情况还是很不错的。深圳的这个顶豪我们盘点了一下整体的交易都还挺好的，刚好也借着这个机会跟大家分享一下深圳哪几个顶豪， 00:03:59 一个一个是中信城开的这个信月湾，它在深圳湾套均基本上是8500万，然后。这个券，呃，之前推的是78套啊，半个小时就卖完了。呃，还有一个就是那个中海的安提雅苑啊，它也在深圳湾，但是它的那个位置没有啊，星月湾好，它被挡了一下，挡了海景，它的均价是18.58万。然后我当时推了72套，呃，密地区的话，应该有个5~6成，5~6成安提雅苑的。然后还有个就是深圳湾云玺，它的去化也在91%以上，它的均价每次开盘的 均价基本上都是18万，呃18万以上。 00:04:38 然后这个还有就是宝中的观潮府啊，这一次那个保利拿的那个北街坊的地块就在宝中的旁边儿啊，宝中观潮府之前叫南街坊，这一次保利拿的叫北街坊，它的均价差不多15万，也卖得很好。还有一个就是招商海晏府，这个是在前海桂湾，它的均价卖到14.2万啊，这是深圳的几个豪宅的情况啊。 00:05:02 那接下来就是说一下另外一个数据，就是我们二手的。嗯，量和价二手房的量和价，呃，深圳今年的二手房的成交量其实是对比是稳定的。呃，包括深圳今年表现比较典型的是4月份、5月份、6月份啊，应该是3456这四个月深圳的二手房的网签量都在荣库线以上，都是超过了5000套。所以这个数据还是不错的啊，尤其是在6月份过往深圳市楼市的淡季情况下，深圳依然还是保持在5000套的以上的这个容库线啊，所以表现还是不错。 00:05:35 然后呃，深圳在5~6月这个二手的均价基本上都是在六字头。呃前呃，我们近期看7月份的深圳的二手均价也是在六字头啊，7月份的均价还上涨了，原因是高总价的成交有一些上涨，所以带动了深圳的7月的均价也在上涨。啊， 00:05:53 然后呃整个上半年深圳还有一个表现，就是深圳的二手房里面，1000万以上的高总价的这个呃房源成交占比提升了1.4个百分点，然后144平以上的大户型的成交占比是这几年的最高啊，144平的以上的大户型。啊， 00:06:12 然后是在价格方面有一个比较明显的地方价一个方面就是溢价率啊，溢价率的话，这个是我们经常看深圳的二手房有没有稳定的一个很重要的信号。 00:06:21 呃，深圳整体的溢价率今年是持续在收窄的，从今年1月份开始啊，从之前的十一到最近的这个九九字头溢价率是在收窄啊。7月份溢价率目前也还是在收窄的，但是这里面收窄呢有会有比较明显的分化。 00:06:38 那像我们这个高总价的800~1000万的啊，1000~1000。1500万的包括500~800万的这种溢价率它比大盘要低，尤其是800~1000万的，我们发现非常明显，它的溢价率现在回到了七字头。 00:06:52 呃一般情况下，之前我们因为经历过深圳楼市的好几个周期，一般我们看溢价率在7左右，基本上是属于呃价格稳定了。所以目前深圳的800~1000万的这个价位段的房子基本上属于稳定，但是我们会发现300万以下的深圳的这种低总价的房源现在。呃，溢价率达到11%，也就是这一部分的房子还在以价换量啊。所以深圳现在其实跟可能上海啊这些城市不一样，深圳是高总价的房子现在是稳定的，但是低总价的房子依然在以价换量。 00:07:24 这是这个情况，那深圳还有一个今年表现的这个两极分化的，就是深圳的呃挂牌价比这个成交价呃要低。之前深圳长期以来深圳都是挂牌价比成交价要高，正常情况也是这样，但我们发现现在成交价比挂牌价还要高一些，为什么？是因为现在成交的结构受这个高总价的影响拉高了成交价，但是挂牌价因为挂牌的房源多，然后因为这种低总价的。呃，挂牌房源500万以下的房源的挂牌率啊，呃大概占到了60%，所以深圳的挂牌价它比成交价要低，这是深圳的一个比较明显的情况。 00:08:05 那最后一个就是租房市场，因为你呃也比较关注租房市场，目前我们看的话，呃量是有上涨的，尤其是这几个月，这几个月是租房的旺季，6~8月是深圳的租房旺季，所以成交量是有一些上涨，但深圳的租房单价一直都比较稳定，一直是73。73单价73左右，但是我们会发现另外一个现象，就是高端房源的呃，这个租房占比有提升。 00:08:30 我们会发现8000啊8000元以上的就是月租在八千以上的这个呃租房，它这个成交的呃占比成交占比有提升。我们谈了一下，2026年上半年，月租在8000元以上的租赁的成交占比达到了12.5%。这个跟之前应该是呃这几年对比的话应该是达到的最高点，8000元以上的呃租赁成交占比。 00:08:56 这里面有一个原因是因为呃一个是这个产业人群啊，有一些高科技的产业人群他会选择作为这一部分，包括深圳的一些呃高素质人才，那还有一部分是。我用这个价位段的呃房子去租房啊，用8000去租房啊，可能我去买房，我用到的我要花的月供是要远大于这个租金的，也就是如果我租的这个8000的房子我去买，大概月供要去到16000甚至更高啊。所以这也是另外的一个情况，深圳的租金高租高。租金的这个占比的人群是有是有上涨的好。呃，这个是深圳的这个一些数据，那另外一个就是。 00:09:41 呃，也跟大家这个交流一下这个呃，深圳的近期的一些情况啊啊，包括深圳的嗯。 00:09:51 到了7月份，就是过往大家都看到了，7月份深圳的楼市可能是淡季，但是我们现在看了一下。呃，本来我们预计啊，可能到6月份的时候，楼市这个天气啊等等各方面原因它会下滑，但是上周呢，我们看我们乐有家的带看量跟成交量它又上去了啊。 00:10:08 上周的我们的带看量，现在呢就是呃一周的我们的带看量，一周我们的带看量大概是高位的时候一周是8000多8300，那我们现在也有个6300，所以现在就上周我们的带看量也有6000多，所以还处在中高位。那我们的成交量成交量上周也回来了，本来之前是回到了二字头啊，上周我们的这个我们的成交量又回到了接近3000，接近300套一周。所以带看和成交现在上一周又有恢复。 00:10:39 所以7月份我们预计市场虽然会有下滑，因为毕竟是到了淡季，而且需求可能也没那么多，但是7月的市场不会太大。 00:10:46 8月份就是7月份的市场，虽然可能会有下滑，但是下滑的不会太厉害啊，下滑的不会太厉害，还是会有一个稳定的这个情况。嗯，因为目前整体看我们的带看啊，这些数据都还是依然在不错的这个情况啊。 00:11:03 那另外一个就是在新房的这个呃不是二手房的这个供应侧，二手房目前我们整体的二手的累计挂牌量，呃嗯和高位的时候相比是有下滑的。目前我们乐有家的系统呢，二手的挂牌 量啊12.3万套，对比高位的时候大概就是14万套啊，现在是其实下滑了1万多套。 00:11:23 深圳从去年10月份开始，二手房的挂牌量呈现这个缓缓缓慢下滑的趋势啊，这个是一个变好的趋信号，原因是因为深圳的新房的供应量这几年是在严控严控增量优化存量。所以深圳的二手房的总的挂牌量它会呈现下滑，因为在供给侧深圳是做了控制啊，做了控制，虽然呃这个这个新增的这个。这个房源啊，每年是有新增的新房房源，但是在土地的供应侧，深圳前几年是做了控制的，所以这几年入市的新房没有那么多。所以呃到二手房这里，二手房的挂牌量所以会呈现缓慢的这种下滑啊。 00:12:07 前几年深圳的二手挂牌量一直是上涨的，从之前我们监测看了一下，就是2025年，呃，不是2021年，我们乐家的那时候的挂牌量才5万多套。但是到去年的时候，去年10月2025年10月份，我们乐在二手房挂牌量达到了。14万套，大家看一下，你看才几年，才五年时间，挂牌量是翻了一翻了一倍，这里面背后其实就是前几年深圳的。这种高供应拉升了深圳的二手挂牌量，一个是高供应，还有一个就是深圳的新房不限售，所以这个也拉升了深圳的供应量啊。 00:12:42 大家可以看呃不限售它带来的变化是什么？你的房子我买了，尤其是新房，我买了过后你能转头就能交易，尤其是对于投资客而言，我转了我买了转转头就可以交易，对吧，所以持有的成本是降低的，这也是深圳为什么二手房的呃这个挂牌量会持续的上涨。但是因为严控了增量嘛，前几年是严控增量，所以深圳现在整体的供应量是呃二手的挂牌量下来了一些，我觉得这个是好事儿，也是呃支撑深圳楼市未来价格稳定的一个很重要的呃这个原因。呃， 00:13:12 然后再加上，嗯。深圳从3月就是其实整个今年以来二手房交易量比较稳定，流速是比较稳定，也就是成交量流速这块稳定了，它也为二手房的挂牌量下滑奠定了比较好的基础。因为流速稳定了嘛，流速不像之前流速太慢了，然后所以挂牌量一直下不去，所以流速稳定了也降低了深圳的二手房的总的这个。 00:13:37 这个挂牌量啊，还有一个就是呃深圳从去年以来这个顶豪卖得好，白顶豪卖得好， 00:13:43 一部分是其实我觉得一部分大部分的消耗客群肯定是深圳本土的客