2020年上半年西安楼市回顾及后势展望

FOR FUTURE保利投顾-西安市场部2020年7月 FOR FUTURE版块划分和数据说明板块划分图数据说明数据统计范围•西安主城区（含城内、城西、城东、城南、城北、高新、曲江、长安、浐灞)•西咸新区（含沣东、沣西、秦汉、泾河、空港）•近郊（高陵、临潼、蓝田、鄠邑、周至、阎良）•大西安（西安主城区+西咸新区)数据统计口径•商品房：包含普通住宅、别墅、公寓、商业、办公•商品住宅：包含普通住宅、别墅数据来源•土地、商品房数据：来源克而瑞、房管局•市场监测数据：保利投顾西安市场部统计 FOR FUTURE上半年核心动态回顾宏观经济环境城市土地层面房企布局动态房地产主基调楼市市场特征u全球经济下行，国内经济韧性较强，稳步复苏；西安经济恢复步伐加快，消费水平逐步回暖，经济总量平稳.u 行业韧性较强修复较好，当前中央对地产中性处理，坚持房住不炒，楼市调控维稳.u2020年上半年全市土地总供应量605万方，同比上涨16%，成交量557万方，同比上涨7.9%，楼面价3252元/㎡， 同比上涨6.3%；u房企拿地热情高涨，好地频现，“地王”价格不断刷新.u主城区商品房供应量532万方，同比下降14.6%，成交量471万方，同比下降37%，成交均价15638元/㎡，同比 上涨7.6%；西咸新区商品房供应量328万方，成交量187万方，成交均价12187元/㎡；u楼市跌宕起伏中稳步回温，楼市分化，冷热不均.u品牌房企拿地谨慎，二线及本土房企不惜高价拿地，布局热点板块；u疫情期间房企创新营销模式，多盘加推，各房企百花齐放，线上营销应运而生；u传统开发模式得以转变，合作开发、抱团取暖、分摊压力与风险. FOR FUTURE下半年楼市展望行业环境土地层面房企动态市场层面u全球疫情反复无常，国际经济形势仍存不确定性，我国外贸环境依然严峻复杂；u西安整体经济增长压力较大，后续修复度呈不确定性，经济增速较去年将有所回落，经济复苏态势向好；u坚守国家主基调，坚持有底线放松，以稳为主、一旦过热则预期边际收紧有效调控楼市发展.u政府财政压力持续不减，预计下半年土地供应端会持续放量，金融环境宽松，土地成交方面热度会持续；u①财政压力高压，下半年供地节奏有望加快；②分期政策收紧，土拍热度或将有所缓和；③高新三期欲将成为房企厮杀之地，房企战略布局拉伸外延.u市场供应有望持续增长或将有所缓和性加推，市场销售压力逐步显现，两级分化持续加剧，城市核心资产已经开始上涨，刚需客群被迫挤压边缘区域.u本土国有房企积极备战主城，主流房企大概率会维持目前的布局策略，营销手段随着疫情的结束会逐渐回归常规策略，优惠力度或将减弱. FOR FUTURE宏观行业大势环境01全国市场走势及后势研判0203西安市场走势04西安下半年市场展望 FOR FUTUREFOR FUTUREI 宏观行业大势环境u全国宏观环境宏观经济行业政策金融环境u西安宏观环境 FOR FUTURE30.035.040.045.050.055.060.065.02017-012017-032017-052017-072017-092017-112018-012018-032018-052018-072018-092018-112019-012019-032019-052019-072019-092019-112020-012020-032020-05美国日本欧元区中国01 宏观环境-外部经济全球疫情阶段性反复、步入经济衰退成定局，通过出口-制造业向我国传导压力FOR FUTURE图：全球各国疫情发展情况0.002.004.006.008.0010.0012.0014.0016.000.00100.00200.00300.00400.00500.00600.00700.00800.00900.002020-01-202020-01-272020-02-032020-02-102020-02-172020-02-242020-03-022020-03-092020-03-162020-03-232020-03-302020-04-062020-04-132020-04-202020-04-272020-05-042020-05-112020-05-182020-05-252020-06-012020-06-082020-06-15当日新增确诊病例（万人）确诊病例累计值（万人）国家1000例病例出现时点累计确认病例（万人）中国1/248.5韩国2/261.2意大利3/123.7西班牙3/929.1美国3/11218.2英国3/1329.8日本3/201.8巴西3/2289.1俄罗斯3/2753.7印度3/2934.3全球累计病例811万人图：全球主要经济体两次金融危机制造业PMI对比疫情爆发的顺序：亚洲——欧洲——美洲疫情阶段性反复美国：连续3个月位于荣枯线以下日本、欧元区：处于38-39低值中国：最先步入收缩区间，逐步恢复中，回归荣枯线以上截至目前，全球累计确诊病例已达811万人，单日新增确诊病例超11万人，美国、巴西、俄罗斯等国家拐点未至，疫情阶段性反复，全球经济步入衰退成定局，美国PMI连续3月位于荣枯线下，日本、欧元区PMI亦处于低位。国际形势、外围环境波动将持续通过出口-制造业链条向我国经济传导压力。数据来源：保利投顾研究院整理 FOR FUTURE01 宏观环境-国内经济经济韧性较强、处于稳步复苏阶段，内需持续边际修复、制造业行业分化-6.30-7.70-13.50-30-25-20-15-10-50510152019-022019-032019-042019-052019-062019-072019-082019-092019-102019-112019-122020-012020-022020-032020-042020-05固定资产投资完成额:累计同比出口金额:累计同比社会消费品零售总额:累计同比图：“三驾马车”增速情况（%）28.0033.0038.0043.0048.0053.0058.002018-012018-032018-052018-072018-092018-112019-012019-032019-052019-072019-092019-112020-012020-032020-05图：我国制造业与服务业PMI非制造业PMI:服务业制造业PMIPMI、三驾马车等各项指标降幅持续收窄，反映我国经济正在稳步复苏。从制造业PMI来看，生产端回暖明显，连续3个月在荣枯线以上，但需求端恢复慢于生产，外部需求恢复仍存较大不确定性。出口表现韧性体现我国全产业链优势，然而全球经济增长约束下，新出口订单指数已连续5个月处于收缩区间，出口-制造业链条复苏仍有隐忧。指标5月4月3月制造业生产53.253.754.1新订单50.9 50.2 52.0 新出口订单35.333.546.4非制造业建筑业60.8 59.7 55.1 服务业52.3 52.1 51.8 数据来源：保利投顾研究院整理 FOR FUTURE01 宏观环境-宏观政策主线切换：宽货币→宽财政+宽信用，流动性扩张空间趋小一季度，货币扩张为宏观政策主线，连续降准降息，1-5月M2同比为11.1%（去年末为8.7%）；社融规模增速为45%（去年末为13.7%），带动市场利率走低；二季度则走向“宽财政+宽信用”，5-6月LPR维持不变，财政投入新增6.1万亿元，当前财政政策扩张之下，市场利率边际抬升，货币宽松空间趋于收敛。1.31.82.32.83.33.82019-09-022019-10-022019-11-022019-12-022020-01-022020-02-022020-03-022020-04-022020-05-022020-06-02国债到期收益率:10年SHIBOR:1年银行间质押式回购加权利率:7天图：市场利率变化情况5月中下旬开始爬升图：2020年上半年货币财政政策环境变化13.7144.898.7011.10-1.004.009.0014.0019.0024.000.0010.0020.0030.0040.0050.0060.0070.0080.0090.00100.002019-092019-102019-112019-122020-012020-022020-032020-042020-05右轴：社融增速（%）左轴：M2同比（%）6月 宽信用①普惠小微企业信用贷款支持工具，②信用贷款延期支持工具2月MLF降10bp1月全面降准50bp4月定向降准50bpMLF降20bp5-6月MLF维持3-5月 政治局/两会提宽财政①提升财政赤字率；②发行疫情特别国债；③发行地方政府专项债；④减税降费宽货币宽财政+宽信用数据来源：保利投顾研究院整理 FOR FUTURE图：2020年以来中央对房地产政策基调变化回顾上半年，房地产行业政策思路经历三个阶段：①疫情初期，房企经营承压，以房企端支持为主，如土地金延期、预售宽松等；②疫情逐步缓解，以刺激需求端为主，如人才购房补贴等；③市场复苏明显后，底线放松+边际收紧并存。地产需求修复较好、行业韧性较强，货币供应扩张客观利好，当前中央对地产中性处理，下半年边际放松概率较小。3月政治局会议4月政治局会议5月两会坚定“房住不炒”、“因城施策” 促进房地产市场平稳发展重提坚持“房住不炒”促进房地产市场平稳发展未提及房地产内容 02 行业政策环境-中央基调供应端、需求端边际放宽→中性处理、以稳为主，下半年再放松可能性低图：应对新疫情政府出台政策时间轴620171911910109106368543562111244113405101520252.4-2.102.11-2.172.18-2.232.24-3.13.2-3.83.9-3.153.16-3.223.23-3.293.30-4.54.6-4.124.13-4.194.20-4.264.27-5.35.4-5.105.11-5.175.18-5.245.25-5.316.1-6.76.8-6.14支持或放松类收紧类第一阶段房企端支持为主第二阶段需求端刺激为主第三阶段中性处理，有收有紧•无锡加大融资支持；•佛山三水1/4可预售；•南昌降低保证金；•湖州缓交地价等•浙商银行首付调整；•厦门人才购房补贴；•抚州购房补贴；•杭州人才补贴等放松类•北京优化人才落户限制；•广州、宁波、山东等放宽落户限制；•淮安外地人购房不用缴纳社保；•上海减轻房企入市成本收紧类•深圳严查房抵贷买房情况；•佛山收紧公积金贷款发放；•北京加强公积金个人住房贷款审核；•河南周口发文整顿房地产市场乱象数据来源：保利投顾研究院整理 FOR FUTURE5月以来政策基调延续有松有压，维持平稳：部分城市继续以人才/落户边际放松，如广州黄埔、江门等以人才名义放松购房资格，兰州、西安低调放松限购。热度较高城市重申政策/加强监管以引导舆论，如东莞重申限售、成都、南京限价收紧，深圳多次发声加强监管、杭州土拍约束取预售证时间；广州花都、山东宁阳较宽松政策“一日游”。02 行业政策环境-近期地方动态大部分城市以人才/落户放松购房资格，部分城市暗松限购、热度高城市边际收紧政策类型日期城市内容限售重申5.7东莞重申新建商品住房和二手住房限售2年限价收紧无明文成都落实精装限价上限，武侯、青羊、成华、锦江、金牛、高新、天府新区执行4200元/㎡，郊县执行3800元/㎡。之前没限定上限，部分项目装标可达6000元/㎡6.5南京将限价前置到土拍环节，限毛坯价格且规定最高售价不得超过毛坯限价110%，杜绝房企以高低配方式拉高部分房源单价调控收紧4.22深圳①严格落实五限政策，严查房抵经营贷、收取喝茶费等楼市乱象②开展房地产市场转向整治行动，宝安区、光明区先后严厉查处二手房挂牌价虚高行为，部分挂牌虚高的二手房源排查后下架③要求机构每月7日前上报上一月二手商品房成交价格等相关信息4.234.295.246.95.27南京严控“学区房”炒作行为，约谈经纪机构6.11杭州土拍