FORFUTURE保利投顾研究院·西安市场部2021年1月—2020年西安楼市年报地房俱热受严控，新政加码迎变局 FORFUTURE版块划分和数据说明板块划分图数据说明数据统计范围•西安主城区（含城内、城西、城东、城南、城北、高新、曲江、长安、浐灞)•西咸新区（含沣东、沣西、秦汉、泾河、空港）•近郊（高陵、临潼、蓝田、鄠邑、周至、阎良）•大西安（西安主城区+西咸新区+近郊)数据统计口径•商品房：包含普通住宅、别墅、公寓、商业、办公•商品住宅：包含普通住宅、别墅数据来源•土地、商品房数据：来源克而瑞、房管局•市场监测数据：保利投顾西安市场部统计 FORFUTURE2020年核心动态回顾宏观经济环境城市土地层面房企布局动态房地产主基调楼市市场特征◆全球疫情阶段性反复、步入经济衰退成定局，国内经济韧性较强、处于稳步复苏阶段，内需持续边际修复。◆行业基调中性处理、以稳为主，再放宽可能性较小。⚫虽受疫情影响，但全年土地供求量均有不同幅度上涨。⚫延续楼面价上涨态势，成交楼面价为3891元/㎡，同比上涨8.2%，价格再上新台阶。⚫主城区商品房量跌价涨，住宅处于健康态势，商业市场持续收缩。⚫沣东、沣西、秦汉新城市场表现优异，领跑西咸。⚫TOP10房企市场占有率依然高居不下，本土房企彻底淡出榜单。⚫上半年线上营销动作频出，下半年营销动作回归常态化。贝壳已成为项目走量首选。 FORFUTURE2021年楼市展望政策层面土地层面房企动态市场层面◆房价零增长作为短期调控方向，保障刚需自住客户。◆主城一地难求，西咸、咸阳将成为土拍激战场。◆供求节奏放缓，需求端短期难以释放。◆刚需客一步到位置业倾向加重，刚改、炒房客受抑。◆房企迈入产品力对抗时代，抢滩布局西咸、咸阳。 FORFUTURE宏观行业大势环境01西安楼市表现0203政策解读及后势预判04番外篇—咸阳、渭南、榆林全国楼市及后势预判05 FORFUTUREF O RF U T U R EI 宏观行业大势环境◆全国宏观环境宏观经济环境行业政策环境◆西安宏观环境 FORFUTURE01 宏观经济环境-外围环境疫苗进程影响全球经济修复速度，中国经济优势凸显3040506070图：主要经济体制造业PMI走势（%)美国欧元区英国中国国家/区域2019（全年）2020Q1（当季）2020Q2（当季）2020Q3（当季）中国6.11-6.83.24.9美国2.20.32-9.03-2.91英国1.3-2.08-21.46-9.58欧元区1.3-0.3-14.9-4.3图：主要经济体GDP增速走势•美国洛杉矶发布封锁令•意大利所有酒吧和餐馆必须在下午6点前关闭，体育馆、游泳池、剧院和电影院也将关门•西班牙宣布全国宵禁，并启动了紧急状态•英国、葡萄牙、捷克、日本等国也在近期推出更严格的防疫措施图：全球疫情形势喜忧参半疫苗研发加快海外疫情反扑•中国：已有5支疫苗进入三期试验•英国：批准疫苗上市，允许大规模接种•美国：morderna疫苗计划开展儿童测试•俄罗斯：卫星V疫苗即将大规模接种•法国：sonofi疫苗进入人体实验阶段•日韩：投入大规模预算购买疫苗美国：57.5英国：55.6欧元区：53.8中国：52.1全球主要经济体加速复苏，PMI先行指标已恢复至景气区间，叠加疫苗取得突破性进展，外部经济预期逐渐好转，但由于疫苗落地进程尚未明确，明年全球经济修复速度仍具有不确定性。反观国内，得益于有效的防疫机制中国经济增速率先回正，是当前唯一实现正增长的经济体，未来对全球资金的吸引力将持续增强。数据来源：wind，保利投顾研究院整理 FORFUTURE01 宏观经济环境-国内环境经济复苏势头加快，房地产是经济发展的“压舱石”我国经济延续加快恢复态势，前三季度GDP累计增速0.7%，实现同比转正，三驾马车延续全面回升态势，出口增幅扩大3.5个百分点至14.9%，预计明年出口将保持较好势头，经济预期持续好转带动居民收入预期向好。房地产、基建在疫情后成为经济恢复的重要抓手，房地产开发投资率先恢复正增长，前11月固投累计增速2.6%，其中地产投资累计增速6.8%。经济指标10月11月GDP增速3.2%（二季度）-1.6%（前二季度累计）4.9%（三季度）0.7%（前三季度累计）出口同比11.4%14.9%社零同比4.3%5.0%固投累计同比1.8%2.6%房投累计同比6.3%6.8%制造业PMI51.452.1连续9个月高于临界点财新制造业PMI53.654.92010年12月以来新高财新服务业PMI56.857.82010年5月以来次高图：中国宏观指标最新数据6.80-3.503.32-40-30-20-1001020302014-022014-052014-082014-112015-022015-052015-082015-112016-022016-052016-082016-112017-022017-052017-082017-112018-022018-052018-082018-112019-022019-052019-082019-112020-022020-052020-082020-11图：房地产、制造业、基建固定资产投资情况房地产开发投资制造业投资基础设施建设投资数据来源：wind，保利投顾研究院整理 FORFUTURE01 宏观经济环境-”十四五“规划构建双循环发展格局，地产与金融、实体均衡发展“十四五规划”建议稿中提出，要形成“内循环+双循环”的经济新发展格局，都市圈作为双循环的重要发展支点，预计未来都市圈规划利好仍将继续释放，如成渝、长江中游等；根据2025年人均GDP将达到高收入国家标准(1.25万美元)，推算未来5年经济增速5.5%左右。政治局会议提出注重需求侧改革，促进房地产市场平稳健康发展，对房地产定调整体中性。图：”十四五“涉及房地产相关表述1推动金融、房地产同实体经济均衡发展2促进住房消费健康发展3有效增加保障性住房供给4推进以人为核心的新型城镇化，建设现代化都市圈，推进成渝经济圈建设5加快发展健康、养老、育幼、文化、旅游、体育、家政、物业等服务业供给实现上下游、产供销有效衔接，促进农业、制造业、服务业、能源资源等产业门类关系协调。增强消费对经济发展的基础性作用，顺应消费升级趋势，提升传统消费，......促进住房消费健康发展。有效增加保障性住房供给，完善土地出让收入分配机制，探索支持利用集体建设用地按照规划建设租赁住房，完善长租房政策，扩大保障性租赁住房供给。图：习近平针对规划建议稿中部分重要观点的说明关于“十四五”和到2035年经济发展目标关于以推动高质量发展为主题关于构建以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局•2025年：人均GDP达到高收入国家标准。推算未来五年的经济增速约5.5%；•2035年：实现经济总量或人均收入翻一番。推算未来15年经济平均增速4.8%•当前，我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾，发展中的矛盾和问题集中体现在发展质量上。•要坚持供给侧结构性改革的战略方向，形成需求牵引供给、供给创造需求的更高水平动态平衡。推动形成国内经济循环，就能更好吸引全球资源要素，形成参与国际经济合作和竞争新优势。数据来源：保利投顾研究院整理 FORFUTURE8.4011.1010.502.881.402.830.002.004.006.008.0010.0012.00010,00020,00030,00040,00050,00060,0002019-012019-032019-052019-072019-092019-112020-012020-032020-052020-072020-09图：我国货币供应量、社会融资规模及市场利率走势新增社会融资规模（亿元）M2同比(%)SHIBOR:3个月(%)01 宏观经济环境-货币金融环境中性趋紧，宏观杠杆率较快抬升下关注风险防范疫情后货币环境宽松，M2增速上涨至双位数，shibor持续走低至1.4%，年中政策环境趋于中性。伴随宏观杠杆率快速攀升（18-19年度上升6BP，今年以来已上升25BP），当前政策站位发生明显转变，三季度货币政策报告中，央行表达对财政可持续性风险及金融风险隐患上升的担忧，“既不让市场缺钱,又不让钱溢出来”，预计明年货币政策将更关注风险防范。货币宽松利率走低货币稳中边际收紧利率爬升宽货币宽财政宽信用稳货币以稳为主货币边际收紧定向降准50bp降息20bp保持流动性合理充裕创新工具宽信用未提降息降准更加灵活适度精准导向全面降准50bp降息10bp货币政策更加灵活适度刘鹤：更加灵活适度保持政策稳定易纲：明年GDP增速回升后，宏观杠杆率将会更稳一些M2增速达双位数带动新增融资规模扩大Q1新增社融11万亿Q2新增社融9.7万亿Q3新增社融8.7万亿央行累计降准150bp、降息5bp中美贸易摩擦反复，货币维持宽松，删去“把好总闸门”提法货币相对宽松数据来源：wind，保利投顾研究院整理 FORFUTURE02 行业政策环境-中央基调由稳预期转向中性偏紧，房地产金融风险关注度提升疫情后政策以稳预期为主，三季度部分城市房价涨幅明显，政策基调转向中性偏紧。在对十四五解读中，国务院副总经理表示“房地产影响投资和消费，事关民生和发展”，银保监会主席表示“房地产是中国金融风险最大的灰犀牛”，后市对房地产资金流入仍保持敏感性，12月政治局会议定调，促进房地产市场平稳健康发展，预计行业政策将延续中性偏紧。6.80 6.70 6.50 6.40 6.40 6.20 6.00 6.00 -6.80 3.20 4.90 (8.0)(6.0)(4.0)(2.0)0.02.04.06.08.02018Q12018Q22018Q32018Q42019Q12019Q22019Q32019Q42020Q12020Q22020Q3图：近年中央会议对房地产的表述2018.4推动楼市健康发展2018.7.31坚决遏制房价上涨2018.10/12未提及2019.4重提房住不炒2019.7首提不将房地产作为短期刺激经济的手段GDP当季增速2020.4.17重提房住不炒促进平稳健康发展2020.7.24 中央座谈会紧绷这根弦2020.8.26 定向约谈房价涨幅较快城市2020.12.11 政治局会议促进房地产市场平稳健康发展2020.12.11 经济工作会议解决好大城市住房突出问题2020.3未提及稳预期资金、楼市监管并行2020.6严查资金违规流入房地产2020.8 “三道红线”2020.9 防止房地产过度金融化数据来源：保利投顾研究院整理 FORFUTURE1442531951561167109314361464020040060080010001200140016002017年2018年2019年2020年租赁用地建面商住用地建面2017.7.4 上海首次挂牌两宗租赁住房用地规定只租不售，自持70年，禁止改变用途、转租等，租金不高于市场水平02 行业政策环境-中央基调解决大城市住房问题，或推行单设租赁用地计划年末中央经济工作会议召开，首提“解决好大城市住房突出问题”，高度重视保障性租赁住房建设，提出单列租赁住房用地计划等举措。上海于2017年7月首推租赁住房用地，试行租赁住房与商品房双轨并行，租赁用地年均成交规模维持150万㎡，未对商住用地形成挤压，更好地补足住房保障缺口。预计人口持续净流入的大城市或推行单列租赁住房用地计划。数据来源：保利投顾研究院整理针对扩大内需⚫实施城市更新行动，推进城镇老旧，建设现代物流体系针对首提“解决好大城市住房突出问题⚫坚持“房住不炒”、因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康发展⚫高度重视保障性租赁住房建设⚫使租购住房在享受公共服务上具有同等权利，规范发展长租房市场⚫土地供应向租赁住房建设倾斜，单列租赁住房用地计划，探索利用集体建设用地和其实也单位自有闲置土地建设租赁住房，国、民企都要发挥功能作用⚫降低租赁住房税费负担，整顿租赁市场秩序，合理调