2020年深圳房地产市场回顾及2021年展望
2020年房地产市场回顾及展望2020年是不平凡的一年，疫情不但影响了我们的生活，也对深圳商业物业市场产生了不同程度的影响，可喜的是CBRE世邦魏理仕在看到市场承受压力的同时，也看到了市场复苏的力量。深圳商业物业市场以半年为分水岭呈现出了不同的市场景象。在下半年需求明显反弹的推动下，优质写字楼市场全年净吸纳量领跑四个一线城市，科技板块为市场贡献近半的需求。购物中心市场受疫情影响，全年新增供应低于预期，但整体市场空置率维持低位，随着美妆、餐饮等需求的回暖，平均租金在下半年企稳回升。尽管深圳优质物流市场外贸需求放缓，但在生鲜、电商和第三方物流需求带动下，整体市场空置率依然低位运行，市场平均租金持续增长。大宗交易市场依然保持了一定的活跃度，写字楼成交是主流，科技行业自用买家活跃，并首次录得了数据中心的交易。展望未来，随着经济反弹以及深圳先行示范区实施方案的实施，深圳商业物业市场未来表现向好。CBRE深圳研究部负责人郭丽萍优质写字楼市场OFFICE130.272.222.5191.9新增供应净吸纳量空置率平均租金万平方米万平方米）（人民币5／月／平方*2020年全年下半年需求快速复苏科技板块需求强劲 虽然经历疫情：但深圳写字楼市场2020午依然豆苏积极。全年录得17个轩项目入市，总体供应超过130万平方米，仅次干2019的供应峰值：新项目主要位于前海和后海两大片区。需求快速回暖，吸纳望已经认到过去三年平均去化望的85%以上，全年录得净吸纳至72万平方米，领跑四个一线城市，下半年表现抢限，责献全年近八成的净及纳量.,从需求来源来右：内资企业需求占主导，租赁面积占LL近9%。科技和伞融两人土方丧求续支：学深圳优质写字楼市场的稳任发辰。科技板块受疫情影响较小：需求表现强劲，贡缺全午近半的净吸纳主：租赁面积呈上升态势。其中国内头部科技企业扩张需求月显：年内录得了2笔整栋楼宁的租负交易。：金和板块继续为位列第二位需求来源，侵面积占比超过18%、但整六市勇受较多新增供应的影间，空置率上于了2.5个白分点个22.5%。青况下，业主采取更为灵活的租只策略包括免租期、租金的调整：部分项目还推出带拮装修出租的方案以设引租户。写字楼供新增供应与净吸纳量表现■解增供应■净预势量2020201920182017201620152014050100150200250万T方米 2020年市场租赁需求主要行业分析（按租赁面积）●房地产建筑O TMT7%49%·金融业18%●专业服务7%CBRE深圳顾问及交易服务办公楼部负责人吴洋表示：“预计2021年深圳优质写字楼市场将有超过1CC勺平六米的新落供应入市，主要分布什拓出CBD和高料技园，痧信逐好转，以校受益于深圳以行示范区变施方案带英的行业利和良灯的或市发辰前崇，深圳将成为型家内资企业土务发展以及个业连入口国的生要平台。共自科支汇企融的室求预计将保：艳定培去，整位市场空益连将保：专平得：但供应峰仍将持缺，在此期门，业主需妥更专业的招商第略汇运它六案保项目片可持续，争刀。优质零售物业市场RETAIL55.947.04.620.2新增供应净吸纳量空置率平均租金人民币/天/平方义*2020年全年新增供应低于预期国际美妆和餐饮品牌成为竞争差异化利器受疫情影响，全午新增供应低于预期。共录得55.9万平方米的新增供应，其巾50%的项目集中于下半年开业，新项目土夏集中在南山和龙华两区：深圳也来了首个万达广场入市。 受新增供应减少影响，全年次吸纳至录得2了万平方米，同比下路47%。但整体市场供需基本平衡，年末空置率维技在低位；录得4.6%.零售品牌依然占据整本新湾需求的半整江山：需求占比位列第一运动品牌积极扩张，受全球疫情影响，署侈品消费叫流本土市场：带动著侈品牌在深圳逆势扩张：全年共灵得17个窖侈品牌新开门店，其中4个为首边深圳的品牌。城市首店继续成为业主吸引容流、捉升项月竞争力的更要选择，其中以美礼叠饮品类的首店为工。劣质购物中心均积极引入国际一线高端美妆品裤和工际资饮品牌以期孜引消费名驻足。整本市场饮需求位居第二：简餐知茶饮美细分业态积极扩张。租金方巨，上半年疫·青期间，业主采取免租期补贴、租金调整的灵活性租货策略，租金旱下降态势，从三季度开始，转若疫情得到有效空」，需求开始回暇，租金在第四季度开始企稳回升。2020年市场主要租赁需求强度分析4.8%5.0%9.1%11.1%18.6%9美容/培训4.8%茶饮5.0%bm简餐9.1%珠宝首饰11.1%服饰18.6%CBRE华南区顾问及交易服务商业部负责人钟廉军表示：广预计20>1年，深有录得超过91万平方米的新培共应入市，工要分布龙岗和龙华区，深圳忙将迎来笋二个上达广场入市：识两祖当况来石：分项目招商过层顺利，租率收：预计整体市场空置率将依然保持低位：租金在稳定需求推动下将继续回升：差异化将成为购物中心业主的主要招商策略：预计六来将亏到豆多$新品牌进驻深士， 仓储物流市场LOGISTICS01.03.046.5新增供应净吸纳量空置率平均租金（万平方米）万平方米民币／月/平方米*2020年全年生鲜、电商和第三方物流需求增加，市场空置率保持低位2020深后情流中场来录得引单六应入十。虽然，讲出口行业受于反传彩的，1兰年并出见大规快的证户退祖或能减仓错面识的性源。流期门，消费习慢改变带来生鲜申商和快递货运公司的需求增加，使整体市场空率保持在低位，深圳港集装箱吞吐量在10月份实现了正增长，由此带动优质物流市场租金在第四率度表现较好，全年来看，平均租金增长1.2%至每月每平方米45.5元。物流新增供应与净吸纳量表现202020192018201720162015201401020304050万平方米 2020年租金涨幅最高的区域（涨幅及租金）2.4%龙华观澜CBRE华南区顾问及交易服务产业地产部负责人邓伟表示：一川1年仪有一个新项日入市，以需求端来马：进出口三求预计将逐渐转好，来白月商汇第三与物证的需求也将保持稳定地长，整休市场将經续保持供不应求片达态。左此声况下：整体市场空置率将低位运行，平均相金也将继续上涨。投资市场INVESTMENT124.91677.085.3成交总量成交宗数写字楼占比内资占比*2020年全年写字楼成交是主流科技板块自用买家活跃2020年安然受到疫青影洞：但圳大京交易市场表现尚可。全年六求得16宗大宗交易：整体市场成交金额录得124.91%元，延续了从2016年以来的年返百亿以上的成交规模， 写字楼交易继续主导市场，主要为位于核心区域新近交付的优质写字娄槐业。全年共录得10宗写字楼成交，交易总额超96亿元，为整体市场页献了近50%的币场份额，其中，三度单成交金额较大两宗交易均来白于写字楼，分别达11亿元和25亿元。值得一提的是随若数据口心方场的兴起，深圳录得首宗数据中心物业的成交。市场参与主体方面，写字楼交易以自用型为主：买家主要来自保险公司和科技企业，区别于去年电子和实业类企业：开发商为年内土要的卖方类型，工业物业交易中投资和自用购头兼有。整本市场交易形式以资产交易为主，2020年大宗交易按物业类型分析（交易笔数）·工业●综合体· 酒店 11% 17%6%●写字楼50%6%●商业11%CBRE深圳投资及资本市场部负责人古振鹏表示：未来一年：陷老疫忙好转：深圳供应高峰和先行示范区的政策实施方累将后人宗交易市场咨活改座，写字准物业将依然是市场成交的主休，而二业物业受益二良好与成下史率点市攻案和总定函回报，将受到吸请者的百述，从山节动托应六宗交易的总定善加。独中务整运交易额将卡所工六：十-多参与丰本也将更加多元化，
