版权声明：本报告仅供客户内部使用，未经易居的书面许可，其它任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制！免责声明：本报告中的内容和意见仅供参考，并不构成对所述市场的出价或评估。我司对使用本报告中内容所引发的任何直接或间接损失概不负责。欢迎扫码关注克而瑞深圳区域 深圳房地产市场回顾与展望 │ 2021 一、数据板块CRIC 2020 数据库粤港澳大湾区投资决策系统城市栅格系统场景化大屏租赁地图等 二、研究板块—定制监测研究服务—《深圳房地产市场月度/季度/年度监测报告》《全国及深圳房地产政策资讯研究监测报告》《粤港澳大湾区城市房地产热点监测研究》《企业定制月度/季度/年度监测报告》等 三、咨询板块城市进入研究服务房企-粤港澳大湾区投资布局战略研究服务地块可行性研究服务、项目定位服务房企品牌研究：企业测评、项目测评服务/房企白皮书服务专题研究服务：客户研究、产品线研究、企业研究等2 深圳房地产市场回顾与展望 │ 2021 1232021年房地产市场回顾CONTENTS2022年房地产市场展望3 深圳房地产市场回顾与展望 │ 2021 2021年度深圳房地产市场回顾地市政策楼市4 深圳房地产市场回顾与展望 │ 2021 2021深圳楼市关 键 词4二手“冰封”4集中供地4444前海扩区二手房指导价：2月8日，发布全国首个“建立二手房成交参考价格发布机制”新房指导价：5月，住建局发布新房价格指导通知，保证新房价格稳定。二手“冰封”：二手房参考价机制出台，二手市场成交持续走低。集中供地：宅地供应创历史新高，三次土拍规则，由松到紧再到稍有松动；大学区制度：7月，推行大学区招生和办学管理模式，合理均衡配置教育资源；前海扩区：9月，前海合作区总面积由14.92平方公里扩展至120.56平方公里，即发展空间扩展至原来的8倍。单边委托：11月，二手房交易系统投入使用，是国内首次引用“单边代理”模式5大学区制度单边委托新房指导价 深圳房地产市场回顾与展望 │ 2021 >上半年新房市场平稳运行，下半年在供应放量刺激下，成交回升；二手市场在政策强压下，持续冷清>调控再升级，严厉打击投机炒房，二手房指导价机制出台，稳定市场预期>宅地供应再创新高，商品住房用地为主、政策性住房为辅；集中土拍国央企拿地为主012021年房地产市场回顾6 深圳房地产市场回顾与展望 │ 2021 2021年房地产市场回顾 ‖ 规划01核心引擎Ø港深合作升格为最高层次：前海合作区扩容与香港北部都会区规划出台，标志着港深合作实现了新的跨越。即使在新冠疫情的困扰下，港深仍联合举办了9场“线上+线下”经贸投资合作交流会，联合开展海外招商，持续增强粤港澳大湾区的“品牌效应”。深圳经验全球标杆深圳创造深圳速度学有所教Ø12月10日，赣深高铁正式通车，约2小时赣州可直达深圳。 12月30日，京港高铁商丘至深圳段全部贯通，从合肥到深圳预计6小时48分，“运营初期”开行旅客列车8对。Ø深厦高铁提速，机场卫星厅、小漠国际物流港一期工程建成，深中通道、机场三跑道、深江铁路、盐田港东港区加快建设，深大、深惠、深惠大鹏支线、穗莞深城际3期即将进入建设阶段，一系列重大工程的建设，让深圳的交通枢纽作用不断增强。Ø2021年深圳新开工建设125中小学及幼儿园，建成学校132所，新增基础教育学位12.18万个，有效缓解了学位不足的问题。Ø在教育资源均衡化方面，深圳推行大学区制、学校集团化办学、“公民同招“等政策，加大对非深户孩子上学需求的保障。目前，全市已建成28个中小学教育集团，集团化办学推动优质教育“遍地开花”经验获全国推广。Ø12月29日下午，光明科学城建设迎来新进展，大科学装置集群首栋建筑顺利实现主体结构封顶。Ø一年来，深圳集中攻关39项关键核心技术任务，涉及芯片、人工智能等多项“卡脖子”技术的光明科学城，走出了“楼上创新、楼下创业”的模式，被列入国家发改委推广的深圳47条创新经验之一。Ø“深圳经验”获全国推广，综合改革试点亮点纷呈：6月18日，深圳营商环境改革升级到4.0版本，提出了222项改革任务，对标世界银行营商环境评价指标体系进行一系列改革创新。7月27日，国家发展改革委发文向全国推广47条“深圳经验”，改革的示范带动作用进一步凸显。9月，《全面深化前海深港现代服务业合作区改革开放方案》发布，深圳改革再提速。Ø12月8日，深圳盐田港扩容，项目总投资估算约144.9亿元，建成后可增加约30%的吞吐量。盐田港扩容，是深圳全球海洋中心城市建设的重要布局，也是深圳扩大对外开放、落实国家“一带一路”倡议的重要支点。Ø12月15日，2021深圳全球招商大会举行，大会洽谈签约项目超260个，涉及投资总额超8200亿元。经过三年发展，深圳全球招商大会已成为集中展示深圳高质量发展、高水平开放和国际一流营商环境的重大平台。7Ø广深“双核联动、比翼双飞”：2021年，广深在轨道交通、金融科技、海洋经济、制造业产业共建、公共服务共享等方面动作频频。近日，广深地铁乘车码实现互联互通，打通了广深之间人员便捷通行的“最后一公里”。病有所医Ø2021年，深圳新增社康机构35家，新增648位全科医生，累计完成7500台AED采购安装，“医保药价通”覆盖4491家医保定点零售药店，让市民在社区就能看病，在手机上就能看到公开透明的药价。Ø此外，深圳积极落实国家药品集中带量采购，在基本医疗保障基础之上，推出专属医疗险，这两项政策实现了参保人以“低保费享受高保障”的民生需求。 深圳房地产市场回顾与展望 │ 2021 2021年房地产市场回顾 ‖ 政策01Ø2021年5月，住建局发布《深圳市住建局关于进一步规范新建商品住房和商务公寓销售价格指导工作的通知》。通知从新房价格、对分期开发的项目、对预售转现售项目、对尾盘、针对精装修几方面对新房进行了价格指导。Ø2021年7月9日深圳挂牌22块宅地，又于8月6日发布公告宣布中止出让，再于8月29日重新挂牌。重新挂牌后各土地商品住房销售限价均有不同程度下调。Ø2021年7月30日，深圳市人大常委会社会建设工委组织起草了《深圳经济特区社会建设条例（草案征求意见稿）》Ø《意见稿》在义务教育和住房保障方面提出了一系列完善改革措施，包括要规范学校运行经费、推行大学区招生、建立教师交流制度、完善二手房参考价以及建立租赁房参考价等。2.08二手房官方指导价Ø2021年2月8日，深圳住建局发布关于“建立二手房成交参考价格发布机制”的通知。颁布全深圳3000多个小区的参考价格，全市所有中介不得挂盘高于参考价的房源，并要求金融机构依据参考价发放住房按揭贷款。土拍销售限价下调大学区制度深圳楼市重点政策2021年禁止小产权房交易4Ø8月12日，深圳住建局和深圳规自局发布《关于加强对住宅类历史遗留违法建筑交易查处的通知》。小产权房、回迁房不能交易。从多个方面严格打击小产权交易，如社区股份合作公司不得为交易材料加盖公章或者出具相关证明；公证机构、律师事务所不得为违规交易行为提供公证或者见证服务。44444二手房交易实行单边委托Ø2021年11月19日，深圳二手房交易系统投入使用。新的交易系统在国内首次引用了“单边代理”模式，即买卖双方通过独立委托，与受托中介机构形成单边委托关系，中介方只向自己的委托人负责，以争取委托方在实际交易中的合法利益最大化。8新房指导价格 深圳房地产市场回顾与展望 │ 2021 2021年房地产市场回顾 ‖ 政策01910月11月12月09月08月07月05月04月03月02月01月“假离婚”堵死购买商品住房，只能登记在具有购房资格的家庭成员名下。严厉打击“代持”加强购房资格审查，严厉打击“代持”等炒房现象；提供虚假材料者，3年内禁止购房。二手房指导价建立二手房成交参考价发布机制，引导银行合理发放二手住房贷款。商务公寓可通燃气新建及已建成的公寓、宿舍项目，在满足有关工程技术规范的要求下，可铺设燃气管道工程。禁止小产权房交易严厉打击非法销售“小产权房”行为，中介机构不得代理销售，不得提供经纪服务。新房指导价保持新房价格稳定，优先参考前期项目的网签价格，并对精装修价格进行总体把控。拟推行大学区推行大学区招生和办学管理模式，建立义务教育学校教师交流制度。集中土拍规则调整“三限双竞+摇号”限15%溢价率。去马甲限拍地次数：同一企业及子公司最多可竞得3宗地；销售限价下调严查经营贷将建立房地产信贷政策执行情况及信贷资金流向按季度滚动排查机制。严查虚假资料对于弄虚作假、隐瞒真实情况、提供虚假证明材料等情况，有关部门将对此行为进行联合惩戒。查处“深房理”成立联合调查组，针对“深房理”涉嫌违法违规炒房行为进行打击。2021年供地计划居住用地比2020年、2019年分别提高了24%、142%，为近十年新高。商服用地供应降幅明显。规范公积金缴存取增设其他住房消费提取业务的提取条件，设置异地购房提取业务办理条件。加大居住用地供应围绕租赁住房供给、存量土地开发等多个方面，提出了十五项扩大居住用地供应的措施。加大信贷业务监管严格执行房地产金融监管，持续加大房地产信贷业务检查力度，加强首付款和还款资金来源。严查购地资金来源不得直接或间接违规融资购地，不得使用产业链上下游关联企业借款或预付款等，违者一年内禁止参与深圳土拍。二手实行单边委托官方二手房交易平台正式上线。在国内首次引用了“单边代理”模式。7天无理由退房龙岗区住建局发文，鼓励开发企业探索7天无理由退房机制。房贷利率下调各大银行放贷额度表现宽松，仅中国银行额度由宽松调整为紧张。其中大新银行二套利率5.25%，业内最低，同时审批时间预计需要十个工作日。 深圳房地产市场回顾与展望 │ 2021 2021年房地产市场回顾 ‖ 地市01u2021年，深圳正式实行集中土拍制度，总体看来，光明、宝安、龙岗为供地主力，占据总供地宗数59%；从分批次来看，供地向核心区转移，龙岗及光明区供地量减少，宝安中心区、南山前海及福田皇岗口岸等核心优质地块在第三批供地中出现。u2020年土拍住宅用地31宗地，但安居房占据18宗地，实际商品住宅用地仅13宗，相比之下，2021年土拍商品房宅地达到历史新高32宗，故2022年深圳新房占据主导地位，打新将成为主流。数据来源：CRIC1064322111111111111111111111012345670.050.0100.0150.0200.0250.0300.0深铁中海地产保利置业龙光集团中铁&武汉交投鸿荣源华润置地佳兆业金地集团联发集团龙华人才安居美盛地产南山控股深房集团深汕城投深物业深业深业、深投控、福田...深圳人才安居特发地产特建发天健集团西湖股份星河星辉实业盐田人才安居、深业...成交总价（亿元）拿地宗数（宗）深圳三批次集中供地房企拿地金额及宗数盘点109.51104.63100.0778.667.2651.9828.3920.300016600128892972618509192515012118881636800005000100001500020000250003000035000020406080100120宝安区龙岗区南山区光明区龙华区深汕区坪山区福田区罗湖区大鹏新区盐田区2021年深圳各区住宅用地成交情况成交总建(万㎡)楼板价(元/㎡) 深圳房地产市场回顾与展望 │ 2021 2021年房地产市场回顾 ‖ 楼市016644042472913704445183336054333576665512156003538896169601000020000300004000050000600007000001002003004005006007008002015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2015-2021年深圳市商品住宅供求价走势图供应面积（万㎡）成交面积（万㎡）成交均价（元/㎡）13679-42%-9%-17%110%46%207%73%-41%-15%237%74%-100%-50%0%50%100%150%200%250%300%020406080