中国房地产：5月全国数据疲软但关键城市出现部分复苏

May份数据显示，全国房地产市场整体疲软，但部分重点城市出现稳定迹象，土地市场回暖，5-6个重点城市的成交量增长持续至下半年。

全国数据方面，房地产市场仍在持续复苏，但复苏进程在三个领域有所放缓：(i)从T1城市扩展到T2城市，随着产业升级；(ii)从次级市场扩展到初级市场，以及从小型/老旧单位升级到升级产品；(iii)供应更多高端住宅，但销售速度从5月开始放缓；(iv)到更广泛的房地产企业，26家企业在26年实现了同比增长。

关键数据方面，5月单月REI为24.5%（4月为-20.1%），新开工面积同比下降25%，房屋竣工面积同比下降20%，土地供应同比下降26%，土地成交价值同比下降9%。

重点城市方面，5月新开工面积同比下降27%，房屋竣工面积同比下降19%，土地供应同比下降28%，土地成交价值同比下降40%。5月土地出让收入同比增长27%。

市场趋势方面，重点城市土地市场回暖，5-6个重点城市的成交量增长持续至下半年。5月二手房成交量同比增长25%，加速增长，达到每周27.6万套（18个城市）；新房销售同比增长29%，也加速增长，达到每周22.4万套（34个城市）。39个城市的二手房挂牌量同比下降1.8%。

政策方面，国务院发布五年城市更新计划，相关中央预算投资将在2026年达到970亿元人民币（同比增长21%），另外还有1600亿元人民币的超长期特别国债（同比增长18.5%）。地方政府也推出了一系列支持政策，如海南设定住房补贴安置规则，广州等地优化住房公积金政策，广州、苏州等地推出以旧换新计划。

研究结论方面，我们上调了房地产行业的评级至正面，预计5-6个重点城市的成交量将复苏，重点城市的新房和二手房成交量将持续同比增长，卖家数量减少。因此，我们预计8月将是进入市场的良好时机。我们关注的股票选择重点在于“2025年土地购置增长和充足的2026年预期资源”，首选股为中国奥园、金茂、华润置地、保利地产和贝壳。我们越来越看好华润置地，因为其在6月对产品进行了升级并在深圳进行了扩张。