房地产行业投资需求出现分化：尽管消费者情绪疲软，但支持性政策及新的退出渠道吸引了投资者对零售业的兴趣

1savills.com.cn/research• 2023年第三季度共完成9笔大宗成交，多为投资用，合计成交金额达人民币69.2亿元，同比下降44%，环比上升40%。• 服务式公寓/住宅仍为热门投资赛道，本季度录得2笔交易。其中，汇能集团以41.4亿元收购了中粮海景壹号的3栋楼（此前为辉盛国际运营的上海鹏利辉盛阁公寓）• 三季度投资人对办公资产的问询度有所提升，一些资金充足但未涉足过办公领域的企业/个人也在关注折价较高的优质资产的收购机会。• 随着今年3月REITs试点扩容至商业地产领域政策的落地，上海零售领域的投资需求愈发旺盛，险资及内资基金尤其活跃，积极寻找体量较大且成熟运营的优质零售资产为后续上市做储备。• 过去三年的疫情管控导致的需求减少、最后一刻取消预订等使得许多酒店陷入经营困境。再加上持续的开发商债务危机，酒店资产拍卖市场较活跃。MARKETINMINUTESSavills Research投资上海 - 2023年10月投资需求出现分化尽管消费者情绪疲软，但支持性政策及新的退出渠道吸引了投资者对零售业的兴趣。第一太平戴维斯第一太平戴维斯是一家在伦敦股票交易所上市的全球领先房地产服务提供商。公司于1855年创立，具有悠久的历史传承以及无可匹敌的增长态势。第一太平戴维斯是行业引领者而非跟随者，在全球设有700多家分公司与联营机构，广泛分布于美洲、欧洲、亚太、非洲和中东地区。本报告仅作一般信息用途。未经事先许可，任何人不得对其相关内容或全部内容进行出版、复制或引用。同时本报告亦不构成任何合同、计划书、协议或其他文档的依据。第一太平戴维斯已尽全力确保报告内容的准确性，但对于该报告的使用而导致直接或间接的相关损失不承担任何责任。本报告版权所有，未经第一太平戴维斯研究部书面许可，不得以任何形式对该报告的部分或全部内容进行复制。“随着资产价格持续调整，投资者开始重新审视一些近年来被忽视的细分市场。” 简 可，第一太平戴 维 斯 研 究部如需了解更多资讯，请联系第一太平戴维斯Louisa Luo主管中国区+8621 6391 6688louisa.luo@savills.com.cn投资及资本市场部市场研究部James Macdonald主管中国区+8621 6391 6688james.macdonald@savills.com.cn 2savills.com.cn/research表1：各 物 业 子 市 场 回 报 率 和 资 本 价 值1，Q 3 / 2 0 2 3来源 第一太平戴维斯研究部1 回报率是指位于市区的、通达无阻、持有结构清晰、由业主100%持有的物业在假设满租情况下的毛回报率。资本价值基于地上建筑面积的每平方米价值 – 零售物业低楼层价值更高。2 考虑到税金、主营成本及其他费用等成本甲级写字楼产业园区核心购物中心核心街铺高端服务式公寓长租公寓高端小业主公寓五星级酒店物流资产毛回报率与净回报率折算比率2 70-80%75-85% 55-65%70-80%50-60%70-80%80-90%35-45%80-85%净回报率3.5-4.75%4.0-5.0% 3.5-4.5%3.0-3.5%3.5-4.0%4.0-4.5%2.5-3.0%2.0-3.0%4.75-5.25%资本价值估值（人民币每平方米）40-90,00020-40,000 50-80,00080–150,00055-70,00020-40,000100-200,00030-50,0007-11,000市场概述2023年第三季度共完成9宗大宗成交，合计成交金额达人民币69.2亿元，同比下降44%，环比上升40%，2023年前三季度交易总额仅达2022年全年的38%。2023年第三季度大宗投资市场情绪平稳，主要由投资型交易主导，投资型买家主要为一些资金实力雄厚的机构及个人。本季度传统写字楼、住宅/服务式公寓、酒店、工业及医药资产均录得成交。上海写字楼交易热度不及其他资产类别，虽然询问度较二季度有所提升，但大多针对折价较高的资产。该种资产通常伴随着较低的土地使用年限、楼宇质量及地理位置不佳等问题，因此即便一些资产报价已低于业主的持有成本价，投资者依旧保持谨慎仔细甄别。过去三年的疫情管控导致的需求减少、最后一刻取消预订等使得许多酒店陷入经营困 境 。再 加 上 持 续 的 开 发 商 债 务 危 机 ，今年以来全国的酒店资产，尤其是豪华酒店拍卖市场较活跃。本季度，上海虹口三至喜来登酒店因与银行的借款纠纷而被拍卖，金峰控股最终在第三轮拍卖时以人民币16.34亿元的底价拍得，该酒店评估价超过23亿元。写字楼市场 季内共9个新项目入市，合计带来107万平方米供应，截至第三季度末，全市甲级写字 楼 存 量 达 1 ,7 9 4万 平方米 。三季 度，得 益于新项目的自用/预租，全市甲级写字楼录得35.2万平方米净吸纳，是去年同期三倍。扣除新项目自用部分，次级核心商务区贡献了70%的净吸纳量。庞大供应为存量市场施压，加上需求持续疲软，全市甲级写字楼平均空置率环比上升3.1个百分点，至19.1%，系近年高位。业主进一步放宽租赁条件，三季度，全市甲级写字楼租金环比下调1.8%，至每平方米每天人民币6.9元。第二季度写字楼及商务园区共录得4笔交易，总成交额为5.7亿元人民币，环比下降50%，同比下降90%。上海的办公资产价格透明、流动性较强，叠加易于管理的特性，除传统的机构投资者，一些资金充足但未涉足过办公领域的企业/个人也在关注折价较高的优质资产的收购机会，试图在上海进行办公资产配置。面对疲软的租赁需求，投 资 者发现 租 金 增长 难以在 短 期实现，因此更关注资产维持现有租户/入住率的能力。零售市场上海城区零售市场2023年第三季度上海零 售市 场 城 区内有四 个 购 物中心开业，共27.2万平方米新增供应。全市购物中心空置率环比下降0.4个百分点至12.3%，较去年同期下降0.4个百分点。其中核心商圈环比下降0.9个百分点至10.2%，非核心商圈购物中心空置率下降0.3个百分点至12.8%。全市购物中心首层平均租金环比持平，为每平方米每天人民币25.8元，较去年同期下降0.5%。其中核心商圈首层租金环比上涨0.1%，在过去五个季度的下行趋势后迎来首次上调，而非核心商圈环比持平。随着今年3月REITs试点扩容至商业地产领域政策的落地，上海零售领域的投资需求愈发旺盛，险资及内资基金尤其活跃，积极寻找体量较大且成熟运营的优质零售资产为后续上市做储备。面对债务集中到期及新债务融资受阻，万达本年度多次出售旗 下 资 产。今 年 以 来 ，万 达 出 售 了 四 个 项 目予大家保险，其中包括上海松江万达广场及上海周浦万达广场。售出后，万达依旧拥有购物中心的运营管理权。工业/物流市场2023年第三季度上海非保税高标仓市场整体保持平稳态势，金山子市场录入两个新项目，为本地市场带来约9.3万平方米的新 增 供 应，推 升 全市非 保税高 标 仓存量 至图1：上海大宗投资市场, 2016-Q3/202302040608010012020162017201820192020202120222023Q1 Q2 Q3Q4来源 第一太平戴维斯研究部图2：土地成交面积和楼面单价，2013至Q3/202305,00010,00015,00020,00025,00030,00035,00040,0000510152025303540 来源 CREIS; 第一太平戴维斯研究部投资 sX8VrYrY8YcWeXbR9RbRtRoOnPmPiNpOpPeRmOnRaQqRsQMYmNnNwMmOmM3savills.com.cn/research740.8万平方米。租金环比微降0.2%，至人民币每平方米每月49.7元，同比上涨0.5%。2023年第三季度，整体市场空置率升至16.3%，环比增长1.5个百分点。空置率上升主要由于新项目交付影响。此外，奉贤、金山等子市场部分三方物流租户进行业务调整，市场需求小幅下降。上海的物流投资市场仍保持着吸引力，但投资者情绪已渐趋理性，且对资产价格、收益的考量以及投资标的的选择更为严格。7月，普洛斯资本最新一支中国收益基金—普洛斯中国收益基金VIII完成募集，投资规模达52亿元，基金的投资人为五家境内险资机构。该基金拟投资位于上海、广州、成都等一线及卫星城市核心区位的9处已稳定运营的物流资产，总建筑面积约87万平方米。近期，普洛斯资本宣布其中国收益增值基金最新两期完成 募集，将 投资4处位于北京、上海和大湾区的物流园，总投资规模约35亿元人民币，基金投资人为一家国际机构投资人。服务式公寓2023年第三季度，上海服务式公寓市场迎来四个新项目入市，共计1,070套新增供应。由于潜在买家观望情绪强烈，疲软的住宅销售市场支持租赁市场需求有所增长；加之暑期旅游市场恢复显著，游 客需求 助 推 短 租公寓去 化 。202 3 年第三季度，全市服务式公寓空置率环比上涨0.3个百分点至18.7%，同比下降2.0个百分点。尽管受新增供应出租率影响整体空置率有所上调，但众多板块存量项目的入驻率均有所改善。2023年第三季度市场量价齐升，服务式公寓租金环比上涨0.2%，达到平均每月每平方米人民币268.8元。服务式公寓/住宅仍为热门投资赛道，本季度录得2笔交易。开发商及险资为该板块的主流投资者类型，相较于追求资产升值机会的开发商，险资更偏好于收购已成熟运营的服务式公寓资产作为他们的资产配置以获得稳定的现金流及分散其在房地产领域的投资风险。本季度，建信信托据悉以超过10亿元的价格收购了位于闵行区的浦江中心微领地青年社区。微领地曾于2021年以5.2亿元人民币收购该项目，经过重新改造于2022年10月正式开业。建信银行10月发布公告称，其以在北京、上海、苏州的三个通过市场化方式盘活的保租房项目申报发行的公募REITs已获国家发改委受理。主要成交案例• 汇能集团以人民币41.42亿元向大悦城收购了中粮海景壹号的3栋楼（此前为辉盛国际运营的上海鹏利辉盛阁公寓），合计建筑面积约4.9万平方米，单价约为8.4万元。 • 上海虹口三至喜来登酒店因与银行的借款纠纷而被拍卖，金峰控股以人民币16.34亿元的底价拍得，该酒店评估价超过23亿元。 • 海化集团联合Uster以人民币4.04亿元向汤臣集团收购了汤臣外高桥工业园区，资产包含一幢楼高8层的管理大楼及四幢楼高7至10层的工业大楼，合计建筑面积约10.1万平方米，单价约为4,000元。• 元隆雅图，一个上市的营销服务机构，以人民币3.06亿元收购了中海中心E座6-9F及车位。商品房部分建筑面积约7,459平方米，单价约为4万元。土地市场2023年前三季度，上海土地市场交易总额为人民币1,262亿元，同比下降58%。商品住宅和商办综合用地成交分别占总额的71%和24%。销售性质住宅用地成交楼面均价达到人民币每平方米31,968元。商办综合用地成交楼面均价为人民币每平方米14,044元。季度内上海第二批次土地拍卖分别于7月中旬及8月初分两次进行，共24幅涉宅用地最终参与拍卖，建筑面积约263万平方米，拍得总价644亿，平均楼板价为24,500元。本批次土拍中，起始楼面价最高的为杨浦平凉地块，达到平方米67,500元，最终以每平方米74,250元成交。此次上海土拍规则有所调整，首次采用“竞价+竞品质+摇号”方式出让。价格触顶后竞报“绿色建筑及超低能耗建筑”和“公租房比例”。若仍有多个竞买人同时接受，再最终通过摇号确定竞得人。市场展望 2023年第三季度，上海甲级写字楼收益率维持在 4.75%，但写字楼需求持续疲软影响了投资者的预期，未来几个季度收益率可能进一步上升。预计市场会有更多开发商为偿还负债出售资产和资产包，国家主导的资产重组及银行处置不良贷款活动也会增加。表2：主要土地成交，Q3/2023地块编号区域用途建筑面积（平方米）成交总价（亿人民币）楼面价（人民币每平方米）买家松江