市场需求温和修复，行业信心回升仍需时间

发布时间：2026-06-23 行业投资评级 房地产行业报告（2026.6.15-2026.6.21） 强于大市|维持 市场需求温和修复行业信心回升仍需时间 ⚫投资要点 根据统计局数据，2026年1-5月，房地产行业整体延续"弱修复"格局，各项核心指标同比仍为负增长，但边际改善信号逐步显现。从数据走势来看，行业呈现明显的"销售端修复领先、投资端滞后"特征。销售面积和销售额同比降幅分别从1-2月的-13.5%和-20.2%收窄至1-5月的-10.8%和-13.5%，显示在政策持续优化背景下，市场需求端正在缓慢恢复。然而，房地产开发投资完成额同比降幅却从-11.1%扩大至-16.2%，反映开发商投资意愿仍然疲弱，行业信心回升仍需时间。 ⚫行业基本面跟踪 （1）新房成交及库存：上周30大中城市新房成交面积为175.39万方，本年累计新房成交面积为3925.63万方，累计同比-7.3%。30大中城市近四周平均成交面积为181.46万方，同比-0.9%，环比-2.5%。其中一线城市近四周平均成交面积为56.99万方，同比+11%，环比-7.8%，二线城市近四周平均成交面积为85.51万方，同比-5.2%，环比+3%，三线城市近四周平均成交面积为38.96万方，同比-6.5%，环比-5.4%。上周14城商品住宅可售面积为7382.25万方，同比-7.53%，环比+0.28%，14城去化周期为19.1个月，其中一线城市去化周期为13.25个月。 资料来源：聚源，中邮证券研究所 研究所 分析师:高丁卉SAC登记编号:S1340524080001Email:gaodinghui@cnpsec.com （2）二手房成交及挂牌：上周20城二手房成交面积为199.74万方，本年累计二手房成交面积为5584.39万方，累计同比+3.2%。20城近四周平均成交面积为240.07万方，同比+12.8%，环比-7.2%。截至2026/6/8全国城市二手房出售挂牌量指数为1.32，环比-19%，挂牌价指数为142.36，环比-0.05%。 近期研究报告 《城市更新利好央地平台类建设运营主体》-2026.06.16 （3）土地市场成交：上周100大中城市新增供应住宅类土地数量为20宗，成交住宅类土地数量为11宗，新增供应商服类土地数量为59宗，成交商服类土地数量为21宗。近四周100大中城市平均住宅类土地成交数量/供应数量为0.57，平均商服类土地成交数量/供应数量为0.55。近四周100大中城市成交住宅类土地楼面均价为8031.5元/平方米，溢价率为19.1%，环比+1.23pct，成交商服类土地楼面均价为2710.75元/平方米，溢价率为1.45%，环比-0.33pct。 ⚫行情回顾： 上周A股申万一级房地产行业指数下跌1.82%，沪深300指数上涨3.44%，房地产指数跑输沪深300指数5.26pct。上周港股恒生物业服务及管理指数下跌7.63%，恒生综合指数下跌2.71%，物业服务及管理指数跑输恒生综合指数4.92pct。 ⚫风险提示： 政策不及预期，行业销售不及预期，收储进度不及预期，市场情绪极端避险。 目录 1行业基本面跟踪...........................................................................41.1新房成交及库存.......................................................................41.2二手房成交及挂牌.....................................................................51.3土地市场成交.........................................................................62行情回顾.................................................................................73风险提示.................................................................................9 图表目录 图表1：30大中城市新房成交面积及同比...................................................4图表2：一线城市新房成交面积及同比.....................................................4图表3：二线城市新房成交面积及同比.....................................................4图表4：三线城市新房成交面积及同比.....................................................4图表5：重点城市商品住宅可售面积及去化周期.............................................5图表6：重点城市二手房成交面积及同比...................................................5图表7：全国及分线城市二手房出售挂牌量指数.............................................6图表8：全国及分线城市二手房出售挂牌价指数.............................................6图表9：全国城市分类型二手房出售挂牌量指数.............................................6图表10：全国城市分类型二手房出售挂牌价指数............................................6图表11：100大中城市土地供销比........................................................7图表12：100大中城市成交土地楼面均价及溢价率...........................................7图表13：近一年A股房地产指数和沪深300走势............................................7图表14：近一年恒生物业服务及管理和恒生综指走势........................................7图表15：上周A股申万一级行业涨跌幅情况................................................8图表16：上周港股恒生综合行业涨跌幅情况................................................8图表17：上周A股重点房企涨跌幅前5位及后5位..........................................8图表18：上周港股重点房企涨跌幅前5位及后5位..........................................8图表19：上周重点物企涨跌幅前5位及后5位..............................................9 1行业基本面跟踪 1.1新房成交及库存 上周30大中城市新房成交面积为175.39万方，本年累计新房成交面积为3925.63万方，累计同比-7.3%。30大中城市近四周平均成交面积为181.46万方，同比-0.9%，环比-2.5%。其中一线城市近四周平均成交面积为56.99万方，同比+11%，环比-7.8%，二线城市近四周平均成交面积为85.51万方，同比-5.2%，环比+3%，三线城市近四周平均成交面积为38.96万方，同比-6.5%，环比-5.4%。 资料来源：Wind，中邮证券研究所 资料来源：Wind，中邮证券研究所 注：MA4为4周平均，同比数据为4周平均同比。 资料来源：Wind，中邮证券研究所 资料来源：Wind，中邮证券研究所 注：MA4为4周平均，同比数据为4周平均同比 注：MA4为4周平均，同比数据为4周平均同比。 上周14城商品住宅可售面积为7382.25万方，同比-7.53%，环比+0.28%，14城去化周期为19.1个月，其中一线城市去化周期为13.25个月。 资料来源：Wind，中邮证券研究所 注：14城包括：北京、上海、广州、深圳、杭州、苏州、温州、宁波、福州、厦门、泉州、莆田、平凉、宝鸡。计算方式说明：若本周无更新可售面积数据，则以前一周数据为准。去化周期=可售面积/最近12个月月均成交量。 1.2二手房成交及挂牌 上周20城二手房成交面积为199.74万方，本年累计二手房成交面积为5584.39万方，累计同比+3.2%。20城近四周平均成交面积为240.07万方，同比+12.8%，环比-7.2%。 资料来源：Wind，中邮证券研究所 注：MA4为4周平均，同比数据为4周平均同比。20城包括：北京、上海、深圳、杭州、成都、苏州、扬州、厦门、东莞、青岛、南宁、大连、佛山、江门、清远、金华、衢州、平凉、渭南、宿迁。 截至2026/6/8全国城市二手房出售挂牌量指数为1.32，环比-19%，挂牌价指数为142.36，环比-0.05%。 资料来源：Wind，中邮证券研究所 资料来源：Wind，中邮证券研究所 注：2015年1月为100 注：2015年1月为100 1.3土地市场成交 上周100大中城市新增供应住宅类土地数量为20宗，成交住宅类土地数量为11宗，新增供应商服类土地数量为59宗，成交商服类土地数量为21宗。近四周100大中城市平均住宅类土地成交数量/供应数量为0.57，平均商服类土地成交数量/供应数量为0.55。 近四周100大中城市成交住宅类土地楼面均价为8031.5元/平方米，溢价率为19.1%，环比+1.23pct，成交商服类土地楼面均价为2710.75元/平方米，溢价率为1.45%，环比-0.33pct。 资料来源：Wind，中邮证券研究所 资料来源：Wind，中邮证券研究所 2行情回顾 上周A股申万一级房地产行业指数下跌1.82%，沪深300指数上涨3.44%，房地产指数跑输沪深300指数5.26pct。上周港股恒生物业服务及管理指数下跌7.63%，恒生综合指数下跌2.71%，物业服务及管理指数跑输恒生综合指数4.92pct。 资料来源：Wind，中邮证券研究所 资料来源：Wind，中邮证券研究所 从行业排名来看，上周A股房地产在31个申万一级行业中排名第19，港股地产分类、物业服务及管理在14个恒生综合行业中分别排名第12、第13。 资料来源：Wind，中邮证券研究所 资料来源：Wind，中邮证券研究所 上周重点A股房地产个股涨幅居前的分别为：先导基电（+17.45%）、万通发展（+16.05%）、衢州发展（+4.38%），重点港股房地产个股涨幅居前的分别为：太古地产（-2.4%）、美的置业（-3.72%）、绿景中国地产（-4.19%），重点物业服务企业涨幅居前的分别为：特发服务（-2.33%）、越秀服务（-2.38%）、恒大物业（-2.59%）。 资料来源：Wind，中邮证券研究所 资料来源：Wind，中邮证券研究所 资料来源：Wind，中邮证券研究所 3风险提示 政策不及预期，行业销售不及预期，收储进度不及预期，市场情绪极端避险。 分析师声明 撰写此报告的分析师（一人或多人）承诺本机构、本人以及财产利害关系人与所评价或推荐的证券无利害关系。 本报告所采用的数据均来自我们认为可靠的目前已公开的信