2025年第三季度亚太地区房地产投资战略指南

房地产投资领域的战略罗盘 2025年第三季度亚太地区 摘要 物流和工业领域目前处于周期中略微靠前的位置，得益于强劲的租金增长和持续的投资需求。 市场正在复苏 过去12个月，经历了选择性收益率压缩。零售行业紧随其后，也经历了过去12个月的选择性收益率压缩。最后，办公行业，在加息周期中经历了最显著的结构性变化和最大的重新定价水平，也坚定地进入了稳定阶段。同样，目前追踪的大多数市场收益率也已稳定，由于该行业的相对价值最大，结果也是如此。 亚太区商业地产市场持续展现出极强的韧性。投资时机指标TIME评分显示，该地区整体已坚定地进入周期稳定阶段。这反映了多项积极因素，包括交易活动回暖、交易规模扩大，以及更广泛层面的积极情绪改善。 重要的是，2025年第三季度的公允价值指数（FVI）得分——一个衡量投资方向的指标——表明，低估市场所占比例高于高估市场。在过去36个月内，随着债券收益率收窄和基础风险溢价收紧，该指数已从低点22.7上升至当前水平62.5。此外，在市场和行业层面都可见具有吸引力的定价机会，这凸显了正在进行的全面复苏。 短期内展望的基本面仍然倾向于宏观经济波动和不确定性。然而，截至目前2025年，投资者已经证明他们能够在国内外市场成功部署资本。 此外，随着投资者对房地产行业信心增强，以及债务市场持续保持流动性，融资活动已重拾势头。 这些因素共同表明，投资者争夺优质资产的压力正在加大，而近期降息之后，核心资产及核心加级资产均受到密切关注。 结合时间（TIME）和相对价值指数（FVI）分析表明，所有行业整体上都处于投资的“黄金地段”——也就是说，它们正接近早期增长阶段，并提供了良好的相对价值。 时间得分 市场趋于稳定并迈向早期增长 TIME评分是由克而瑞（Cushman & Wakefield）开发的一个专有模型，旨在帮助识别房地产投资市场的进入和退出时机。该模型大致包含四个关键市场方面的二十个子指标：（i）周期性；（ii）势头；（iii）增长；（iv）风险。 该评分从1（表示收缩）到5（表示扩张）。 市场趋于稳定并迈向早期增长 该区域目前的APAC TIME总体得分为3.1，表明市场已稳固进入稳定阶段，并持续呈现早期增长趋势。主要得分在过去一年中有所改善，这得益于区域内部分市场房地产基本面出现的周期性复苏。这抵消了导致部分市场经济增长预测有所放缓的不确定性增加。 市场趋于稳定并迈向早期增长 在行业层面，物流和工业持续领先，其次是办公和零售。然而，这一定程度上是由于数据存在区域差异。例如，如果从亚太时间（APAC TIME）评分中剔除大中华市场，所有三个行业都将出现增长。再从稍长的时间跨度来看，过去18个月中，办公行业显示出最大的增长。 亚太地区的房地产市场周期往往存在差异，这使得区域主要指数的波动性低于其他一些地区。尽管如此，各区域房地产市场之间仍存在相当大的分化，但值得肯定的是，所有市场都已度过周期的谨慎阶段。新加坡和日本引领该地区，正接近周期的早期增长阶段。 韩国和澳大利亚都保持稳定。该地区一端是中国大陆的零售市场，由于供应端压力，这些市场稳定所需时间更长；另一端是日本的物流部门，在过去6-12个月内经历了最大规模的持续投资活动。 公允价值指数 跨市场、跨行业的机遇 由Cushman & Wakefield开发的自有指标——公允价值指数（FVI），用于衡量商业地产当前价格对投资者的吸引力。 从根本上说，它旨在回答这样一个问题：如果一位投资者今天买入并在持有期结束后五年卖出，其回报率是否会高于、类似于或低于投资当前商业地产的风险调整后必要回报率？ 跨市场、跨行业的机遇 该指数的评分范围在0到100之间，0分表示所有市场定价充分，100分表示所有市场被低估。2025年第三季度，亚太公平价值指数继续上涨，从2025年第一季度60.4点上升2.1个点至62.5点。这表明该地区的定价继续呈现有利趋势，并且远高于2022年第三季度的低点22.7点。当时，房地产收益尚未对最近加息周期的开始做出反应，结果导致许多市场定价充分。 近期变化的主要驱动力是区域内持续调整的物业收益，目前已有数个市场的收益处于或接近预期峰值，有助于提振未来五年的回报周期。部分市场，例如澳大利亚物流与工业市场，已开始经历温和的收益收窄。 日元和韩元的债券收益率上升，抑制了部分预期资本增长的利好因素。尽管从第一季度到第二季度的风险溢价和流动性成本略有上升，这可能是全球贸易政策不确定性所致，但到第三季度，在大多数市场，这些指标已恢复至年初水平或以下。 大部分物流与工业市场（63%）仍估值偏低，与第一季度持平。这种情况自2024年第一季度以来一直如此。工业板块的估值自2025年以来整体呈上升趋势，因为一些此前完全估值的市场变得更为公允。全年期间，该区域部分地区的办公板块经历了一定的改善。 总体而言，亚太地区追踪的46%的市场被低估，而只有20%的市场定价充分。这与两年前形成鲜明对比，当时所有市场中有半数定价充分，而仅18%的市场被视为被低估。 至少部分此类市场回暖可归因于澳大利亚房地产市场的周期性改善。目前，被公允价值指数追踪的每一个市场都被认为定价过低，而在2023年第三季度，仅有布里斯班办公楼和物流及工业市场是澳大利亚唯一两个被低估的市场。 更广泛地说，该地区收益率的调整也有助于使房地产估值更符合基本面。看来，大多数市场与较高利率相关的重新定价已基本完成。 这一点在澳大利亚尤其如此，因为在当前周期中，澳大利亚各市场和行业的收益率平均已扩大了125个基点以上，目前比高力国际（Cushman & Wakefield）估计的“公允价值收益率”（Fair Value Yield）高60至70个基点。相比之下，虽然大中华区市场在当前周期中平均经历了100个基点以上的收益率调整，但市场复苏可能还需要略微更多的调整。 03 战略机遇 综合时间得分与公允价值指数 TIME评分与FVI的综合分析表明，物流与工业领域表现更优，并持续占据“甜蜜点”。然而，主要板块的标题掩盖了该地区部分的地域分散情况。特别是，一旦指数读数中剔除大中华市场，亚太办公室的估值将更接近工业和零售资产，显得明显低估，并似乎处于拐点。 环太平洋地区的房地产市势似乎正越过市场转折点，迈向一个经济前景日益清晰、投资者信心重燃、交易活动增加的阶段。 投资者活跃度的持续反弹为投资者提供了强劲的机遇。这一点在澳大利亚和新加坡尤为突出，因为那里的每个市场都被归类为被低估。对于以价值为导向、具有长期投资视野的投资者而言，在价格调整之前进入市场存在着巨大的机会，从而受益于价值的增长。 尽管日本资产的价值相较于一些区域同类资产更为公允，但在工业资产领域，价值投资仍存在机会。尽管其定价较澳大利亚或新加坡更接近均衡状态，但得益于持续的流动性和稳定的宏观经济环境，该市场仍有望进入增长阶段。 更广泛地说，印度等高增长市场继续吸引着通过增值和核心加码策略投入的外部资本。东南亚市场也经历了跨境投资者兴趣的增加，其中中国内地资本尤其渴望获取该地区的工业资产。 增值策略专注于在高增长领域，如数据中心、住宅和自储设施，发展垂直整合平台，并将投资组合定位为捕捉亚太地区不断增长的国内及公共市场资本。核心策略强调与管理和股权方法相一致的再融资，以支持长期可持续性，包括符合绿色融资条件的资产。 亚太地区的房地产市场正进入一个势头重振的阶段，价格错位为投资者创造了极具吸引力的介入点。尽管有些市场在复苏周期中走在了前列，但各地区的细分领域都存在着特定的机遇。无论投资风格如何，在当前不断演变的格局中，战略部署将是捕捉增长机会的关键。 投资者服务 研究 President, Markets APAC & EMEAjames.young@cushwake.com詹姆斯·扬 Head of International Researchdominic.brown@cushwake.com布朗医生 Head of Capital Markets APACgrodon.marsden@cushwake.com戈登·马森登 Associate Directorsean.ellison@cushwake.com肖恩·埃利斯顿 关于卡舒曼与韦克菲尔德 嘉信怀特（纽约证券交易所代码：CWK）是一家领先的全球商业地产服务机构，为业主和租户提供服务，拥有约52,000名员工，在近400家办公室和60个国家开展业务。2024年，该公司的核心业务线（包括服务、租赁、资本市场、评估及其他）营收达94亿美元。秉持“卓越永无止境”的信念，该公司凭借其屡获殊荣的企业文化赢得了众多行业及商业奖项。欲了解更多信息，请访问www.cushmanwakefield.com。