保利发展：短期业绩承压，龙头地位稳固

报告摘要 一、公司概况：从广州走向全国，历经四大发展阶段。截至2026年5月末，保利集团持有保利发展40.72%的股份，为公司实际控制人，公司最终控制人为国务院国有资产监督管理委员会。发展战略方面，2024年至今，提出“打造具有卓越竞争力的不动产生态平台”为战略愿景，坚持不动产投资开发主业，加快构建起“一个新的保利发展、三大主业支撑”的业务格局，自公司成立以来，公司始终坚持战略引领，管理团队长期保持稳定。 二、经营表现：公司销售规模稳居行业第一。公司自2023年起全口径销售额超过碧桂园，成为销售金额排名第一的房地产主体。公司自2023年起全口径销售额超过碧桂园，成为销售金额排名第一的房地产主体，但近两年销售规模受景气度影响持续下降，2025年公司实现签约销售金额2530亿元，同比下降21.7%；实现全口径销售面积1235万平，同比下降31.3%，销售均价20485.8元/平方米，较上年同比提升13.9%。公司坚持“核心城市+城市群”深耕战略，聚焦一、二线城市及核心城市群内三线城市组成的38个核心城市。近两年拿地节奏放缓，拿地权益比上升。公司集中在高能级城市拿地。 股票数据 总股本/流通(亿股)119.7/119.7总市值/流通(亿元)588.95/588.9512个月内最高/最低价(元)8.55/4.92 相关研究报告 三、财务概况：受到公司房地产项目结转规模下降影响，2025年公司营收同比下降1.13%，实现归母净利润10.35亿元，同比下降79.31%。毛利率较去年同期下降1.18个百分点至12.75%。公司盈利空间持续收窄，公司持续加强各项费用管控，销售管理费率保持低位。 <<保利发展2026年一季报点评：营收和归母净利润同比承压，货币资金余额充足>>--2026-04-30<<保利发展2025年报点评：销售规模稳居行业首位，拿地聚焦核心城市>>--2026-04-22<<保利发展2025年三季报点评：营收利润同比承压，拿地规模保持稳健>>--2025-10-25 四、债务情况与偿债压力：公司表内有息债务规模持续压降，偿债指标表现良好，融资成本低。据募集说明书，截至2025年末，公司有息债务余额为3411.56亿元，较2024年末减少2.20%，债务规模持续压降；短期债务占比基本维持在20%左右。公司发挥多元化融资优势，持续推动债务结构优化。 五、投资建议：公司作为央企信用资质好，2025年控股股东变更为保利集团，公司在集团内的股权层级提升，股东支持强。龙头地位保持稳固，销售金额维持行业第一，拿地新增项目聚焦核心城市，土储结构持续优化，融资渠道畅通，综合融资成本较低，未来随着行业集中度提高，公司 具 备 竞 争 优 势 ， 我 们 预 计 公 司2026/2027/2028年 归 母 净 利 润 为18.08/23.91/28.34亿元，对应26/27/28年PE分别为32.58X/24.63X/20.78X，持续给予“买入”评级。 证券分析师：徐超电话：18311057693E-MAIL：xuchao@tpyzq.com分析师登记编号：S1190521050001 证券分析师：戴梓涵电话：18217681683E-MAIL：daizh@tpyzq.com分析师登记编号：S1190524110003 六、风险提示： 房地产行业政策风险；销售改善不及预期；土地市场竞争加剧 目录 一、公司概况......................................................................51.1发展历程：从广州走向全国，历经四大发展阶段........................................51.2股权结构：央企背景国资控股.......................................................61.3发展战略：坚守主业不动摇.........................................................81.4管理：管理团队稳定专业...........................................................9二、经营表现.....................................................................102.1销售表现：销售规模领跑行业，高能级城市占比高.....................................112.2拿地表现：拿地节奏放缓，补货高能级城市..........................................14三、财务概况.....................................................................18四、债务情况与偿债压力...........................................................204.1有息债务情况....................................................................204.2综合融资成本降低................................................................20五、投资建议.....................................................................22六、风险提示.....................................................................22 图表目录 图表1：公司发展历程.................................................................6图表2：公司股权结构图...............................................................7图表3：公司战略规划调整.............................................................9图表4：公司最新管理团队............................................................10图表5：公司营业收入构成（亿元，%）.................................................11图表6：公司全口径销售金额（亿元）..................................................12图表7：公司全口径销售面积（万平方米）..............................................12图表8：全口径销售金额TOP10排名变化................................................12图表9：2026年1-5月销售情况.......................................................13图表10：公司核心38城销售金额占比..................................................14图表11：公司拿地规模（亿元，万平方米）.............................................14图表12：可比公司2026年1-5月拿地规模（亿元）......................................15图表13：2025年各城市能级全口径拿地金额占比（%）....................................16图表14：2025年各城市能级全口径新增计容建面占比（%）................................16图表15：2025年公司于各城市全口径新增计容建面及新增地块个数（平方米，个）...........16图表16：2025年末公司土地储备分城市能级情况.........................................17图表17：城市等级列表...............................................................17图表18：公司营业收入（亿元，%）....................................................18图表19：2025年可比公司营业收入....................................................18图表20：公司归母净利润（亿元，%）..................................................18图表21：2025年可比公司归母净利润..................................................18图表22：可比公司毛利率（%）........................................................19图表23：可比公司净利率（%）........................................................19图表24：可比公司销售费用率（%）....................................................19图表25：可比公司管理费用率（%）....................................................19图表26：公司有息债务规模...........................................................20图表27：公司有息债务结构...........................................................20图表28：公司综合融资成本...........................................................21图表29：可比公司综合融资成本.......................................................21 一、公司概况 1.1发展历程：从广州走向全国，历经四大发展阶段 保利发展控股集团股份有限公司（股票代码：600048.SH，以下简称“保利发展”或“公司”）成立于1992年，是中国保利集团有限公司（简称“保利集团”）下属房地产上市公司，保利集团系国务院国资委首批确定的16家以房地产为主业的央企之一。公司历经四个主要发展阶段： 1）创业起步、夯实基础（1992-2002）：1992年，广州保利房地产开发公司成立；1995年，公司开发保利红棉花园，明确地产开发为主业；1998年，公司开发保利花园，打造国家首个康居示范小区。 2)布局全国、资本运作（2002-2010）：2002-2003年，公司完成股份制改革，更名为“保利地产股份有限公司”、确立“和谐生活，自然舒适”品牌战略，启动“三个为主，两个结合”战略及启动“大十字”全国布局；2006年，公司在上交所上市，更名为“保利房地产(集团)股份有限公司”；2005年至2010年，公司陆续组建了高尔夫、会展、商业、基金等专业公司，并收购重工院设计院。 3)深耕主业、多元发展（2010-2016）：2010年，公司提