保利发展：短期业绩承压，龙头地位稳固

一、公司概况：保利发展历经四大发展阶段，从广州走向全国，最终成为以不动产投资开发为主业的央企控股上市公司。公司实际控制人为国务院国资委，发展战略经历了多次调整，最终确立“打造具有卓越竞争力的不动产生态平台”的战略愿景，并构建“一个新的保利发展、三大主业支撑”的业务格局。

二、经营表现：保利发展销售规模稳居行业第一，但近两年受景气度影响持续下降。2025年实现签约销售金额2530亿元，同比下降21.7%。公司坚持“核心城市+城市群”深耕战略，聚焦一、二线城市及核心城市群内三线城市，2025年核心城市销售贡献达92%。拿地节奏放缓，2025年全口径拿地金额791亿元，权益口径拿地金额698亿元，拿地权益比达到88.15%，主要集中在高能级城市。

三、财务概况：2025年公司营收同比下降1.13%，实现归母净利润10.35亿元，同比下降79.31%。毛利率下降1.18个百分点至12.75%，盈利空间持续收窄。公司持续加强费用管控，销售管理费率保持低位。

四、债务情况与偿债压力：公司表内有息债务规模持续压降，截至2025年末，有息债务余额为3411.56亿元，较2024年末减少2.20%。短期债务占比基本维持在20%左右，债务结构有所优化。公司融资成本低，2025年新增有息负债成本为2.59%，期末有息负债综合成本为2.72%。

五、投资建议：公司作为央企，信用资质好，控股股东变更为保利集团后，股东支持增强。公司龙头地位稳固，未来随着行业集中度提高，具备竞争优势。预计公司2026/2027/2028年归母净利润为18.08/23.91/28.34亿元，对应26/27/28年PE分别为32.58X/24.63X/20.78X，持续给予“买入”评级。

六、风险提示：房地产行业政策风险；销售改善不及预期；土地市场竞争加剧。