传统市场作为城市资产

GCC提升城市活力、文化遗产价值与经济增长的操作指南 传统市场或集市不应该是怀旧的遗物。它们应该成为多功能资产，在有意设计和良好管理下，推动包容性增长，扎根于文化遗产，并激活城市生活。 GCC和全球的基准数据显示，管理良好的传统市场可以实现经济、文化、旅游和社区效益。 本报告结合了三个关键输入：30个传统市场的基准、超过2000名受访者的全球消费者调查，以及来自海湾合作委员会（GCC）各地投资者和运营商的访谈。1 以下路线图将所收集的洞见转化为适用于海湾阿拉伯国家合作委员会国家政府的一种实用方法——使用战略性地改造城市——开展短期、低成本试点来验证需求、精炼运营模式以及在阿布扎比、多哈、迪拜、吉达、科威特城、马斯喀特、利雅得和其他城市等规模化拓展前降低投资风险。 为何现在搬家？ 证据、需求、投资准备 本章阐述了为什么传统市场今天值得重新投资，这得益于其强劲的表现、经证实的需求和降低风险的交付模式。当市场得到积极管理而非任其自流时，它们能够带来可衡量的回报： 1. 诱人的投资经济学：管理良好的传统市场提供有吸引力和弹性的回报，为公共和私人投资提供了有力的论据。据伦敦的情况来看，积极管理的市场的租金收入始终优于城市其他类似区域。LoopNet例如，考文特花园的年回报率为每平方英尺106美元，而伦敦市为85美元（+25%）；查佩尔市场的回报率为66美元，而伊兹灵顿为41美元（+61%）；而博罗市场的回报率为45美元，而萨沃克为36美元（+25%）。 与在GCC地区投资的运营商的访谈表明，只要风险得到清晰管理，角色定位明确，这种模式的需求很大。投资者倾向于支持可扩展的市场投资，这种投资可以在多个地点复制，而非一次性的大规模定制开发，特别是在积极的经营管理下和清晰的运营标准支撑业绩的领域。这些租金溢价是通过精选的租户、清晰的运营标准和全年Programming将偶尔的访问变为习惯，在波峰期间保持销售的稳定性而建立起来的。 2. 经久不息的人流伊斯坦布尔土耳其大巴扎欢迎多达40万游客一天——当遗产、便捷的通道和强大的供应商组合相一致时，人群既庞大又可靠。这种一致性提升了周边地区：它促进了相邻街道上的消费，增强了酒店业的表现，并通过难忘的日常体验强化了城市的品牌。 3. 增长的生计：沙特阿拉伯麦地那的Souq Suwaiqah近年来培养了3000名妇女，展示了如何复兴的遗产市场可以作为包容性引擎——在城市规模上构建技能、微型企业和多元化的家庭收入。该计划培养工匠，为毕业生提供支持的摊位，将文化遗产转化为多样化的家庭收入来源和文化经济的强化手段。 4. 顾客情绪：我们的研究显示，人们被传统市场的氛围、文化遗产和地域感所吸引。 对于GCC领导人，信息简单明了：将传统市场视为可投资的公共资产。如果做得好，市场将成为文化交流的支柱、旅游业的关键和社区的集散中心，从而提升区域的表现并强化城市的形象。 展品1：传统市场带来多城市结果 文化和遗产锚点 经济增长引擎 航海标志 传统市场可以作为通往历史街区或文化遗产地的大门。 GCC文化遗产优势 GCC城市已经拥有强大的基础来发展——真实的地方、广为人知的商标以及依然充满活力的手工艺传统。 •发挥已验证的锚点并扩展它们。诸如多哈的瓦基夫市场、科威特的穆巴拉克亚市场、吉达的阿尔巴拉德市场、阿布扎比的米纳市场、阿勒伊恩的历史市场区域以及麦地那的苏瓦伊卡市场等地，提供了易于识别的地点、商家基础和文化遗产吸引力。关键步骤是首先专注于升级现有市场支柱——通过提供遮荫、座椅和气候措施来提升舒适性；通过清晰的指示和标准化的标牌来提高可读性；并定期举办活动及手工艺展示——然后利用这些加强的支柱将相邻的街道和资产连接成区域性的市场走廊和连贯的城市网络。 •将锚点连接到驱使流量和消费的遗产走廊。将市场大厅和购物街道与历史区域、步道和主要资产（如清真寺、博物馆和滨水区）连接起来，以便游客自然地在更广区域内移动和参与。增加清晰的指示系统、遮荫路线和入口，以增加停留时间和当地消费。 简而言之，GCC城市并非从零开始。通过优先考虑锚定点并将它们编织进文化遗产走廊和相邻的锚定点，它们可以将已识别的文化遗产区转变为表现优异、易于进入的市场区。 什么效果最好 设定传统市场的目标 传统市场再生的关键起点是明确界定它们在市区中的预期角色和抱负。国际经验表明，传统市场可以承担广泛的角色，从象征性或细分文化景点——主要重视遗产、旅游或社区活动——到高度融合的城市资产，这些资产作为核心经济和社会基础设施，融入日常城市生活。 在一些城市，市场作为多功能空间运营，结合零售、旅游、场所营造和本地服务，而在其他城市，它们仍然只是边缘、临时或遗留资产，对周边环境的影响有限。例如，伊斯坦布尔的Grand Bazaar或曼谷的社区市场展示了具有强烈身份认同但空间整合部分/选择的中间模式，而巴塞罗那和河内等城市则展示了市场如何系统地嵌入城市规划和服务体系中。 重要的是，为传统市场选择的目标将直接影响它们的规划、治理和实施。更高目标模型需要有意进行空间分布，以确保邻里间的公平接入，与城市和战略政策的强有力整合（包括流动性、公共领域和地方经济发展），以及明确、集中的治理结构来管理标准、投资和运营。相比之下，象征性模型通常依赖于分散的治理、选择性的空间存在和有限的政策整合。 相应地，传统市场的价值主张将由所选择的目标定义，并将塑造其对城市的社会、文化和经济影响，决定市场是否主要作为文化景点、社区支柱或完全整合的城市资产运作。 当市场有意规划时，它们从象征性遗产转变为共享的城市基础设施。 如何规模化交付 治理、试点和融资 将抱负转化为影响力意味着明确所有权和标准，通过快速试点测试想法，并利用既定的融资结构自信地扩大规模。 通过治理进行可扩展的配送 规模扩大在速度和质量上取决于市场的管理。最成功的城市已经明确治理，绘制了资产图，并协调了交付。 •伦敦创建了一个全城配送体系：一个专职的市场委员会成立，覆盖280个市场，启动55项振兴项目——将协调和数据置于执行的核心。 •韩国将国家政策作为实施引擎根据首尔发起的立法，一项特别法案强制性三年一度的传统市场总体规划在省级层面，推动超过全国1,000项市场改进. •河内展示了政策试点路径：该市试点实施了三个传统市场复兴项目，以测试涵盖治理、设计和运营的交付模式。在那些试点项目取得成功之后，The national government required provinces为了制定传统市场总体规划，使已验证的方法能够大规模复制。 •巴塞罗那将市场融入市政机构。一个涵盖43个市场的网络处于正式治理之下，对所有权、标准和资金有明确的规定，确保一致的服务提供和维护。 设计优惠方案、地点和运营 为了既实用又独特，市场设计应平衡与日常生活相关的产品，如新鲜食品和日用品，与能够吸引游客的遗产类别，如当地艺术和手工艺品、香水及手工艺品。此外——在需要规模的情况下——设计师应使用清晰划分的区域来划分关键类别，以便导航便捷，探索感自然。 近半数受访者（46%）倾向于现代功能和传统建筑元素的融合，而只有约五分之一的人更喜欢完全传统的美学。通过定期举办文化活动之夜、临时摊位和表演，保持体验既生动又真实。 采用将现代功能与传统图案相结合的建筑风格，以确保舒适性保持高水平的同时，文化遗产仍清晰可见。添加如量身定制、书法、指甲花或香水调配等服务层，可以进一步延长停留时间并区分提供的产品。 找出并设计每个市场，使其与周围环境协调，易于使用。选择适合场地和气候的物理形式——如市场大厅、覆盖式拱廊、零售走廊或临时结构——并在必要时考虑替代方案，如屋顶、地下、浮动结构或改造历史建筑或工业建筑。将市场置于最能发挥其作用的地方：当前或历史中心、沿文化遗产路线或靠近锚定点，如清真寺、博物馆和码头。 整合支持性用途和预期设施，如接待服务和文化资产、餐饮集群、手工艺作坊、宗教和社区设施、导航、停车和可进入性，以及处理废物和装卸的强大后厨设施。 通过简单的数字层实现旅程的无缝体验——全市范围内的电子支付、寻路指引、二维码关联的产地和商家故事，以及适宜的点击取货或配送——鉴于用户对这些功能的高度接受度。然后调整运营时间以符合当地模式（在可行的情况下全年运营，针对气候或节庆的季节性叠加，以及GCC地区晚上的服务）。 交付手册：扩大传统市场的六个步骤 这份操作手册旨在为负责在市或区级层面规划、交付和监管传统市场的公共部门实体提供指导——包括市政当局、发展和振兴机构以及其他拥有城市、遗产或地方营造任务的公共机构。 1. 制定全市野心和所有权：决定整个城市中市场所扮演的角色。这被称为市场网络：城市传统市场的组合和连接它们的公共区域走廊，如历史路线、相邻街道。选择三个雄心水平之一：文化接触点（或象征性或利基）、多功能城市资产组合，或核心社会经济基础设施。接下来，指定一个单一的、命名的市场委员会或机构来掌握标准、预算和网络的交付，由城市总体规划和支持的地图。用简单规则手册——明确的租户选择、统一的标牌标准、卫生协议和可预测的批准——来发挥治理作用，以确保快速和一致的服务。 2. 选择每个站点的概念：确定整个城市市场中想要发挥的作用—着重复习文化和标志性或有特殊意义的接触点，多元化城市资产投资组合，或社会经济基础核心设施—and 创建可行的市场网络，将城市传统的市场投资组合与传统街区、相邻街道等连接公共区域，并在此基础上调整设计，满足用户期望。 全球城市的基准显示，存在可复制的运营模式，而非一刀切的解决方案。 3. 向同事学习，并使用一个简单的顺序：集中决策，本地测试，然后制定标准并在全市范围内实施。这样做可以确保工作按预期进度进行，避免中断交付，并在所有市场保持一致的质量。 4. 设计出报价和场所制定平衡的产品和服务组合，增加根植于文化的服务来延长停留时间。选择适合场地和气候的配置，靠近锚地和遗产路线，确保适当的出租空间，并通过定期活动保持区域的活力。 5. 快速试验，然后放大成功的方法：从低成本试点开始——弹出式商店、夜市、遮阳设施和街道景观升级——然后保留可行的方案，放弃不行的。根据总体规划分波次推广成功的试点。在试点期间，跟踪一小套可重复的关键绩效指标，包括人流量、停留时间、每次访问支出、入住率和租户组合质量、卫生满意度以及数字化采纳程度（电子支付、二维码扫描、导航应用使用）并在达成目标后才进行推广。 6. 以质量控制和投资准备度为依据来施政：制定一些全市性的规则，例如行人优先街道、标准化的标志、产品认证和卫生计划。在整个生命周期中明确责任——监管和战略、土地和资金、设计和交付以及日常运营——以便决策迅速，标准得到维持。使用贷款人认可的架构，如合资企业或公私合作伙伴关系，以便融资更快。确立业主/运营商，发布标准，使许可过程可预测，在重大投资前证明需求，并在取得显著成果后分阶段交付。对GCC地区投资者和运营商的访谈显示，他们的兴趣与治理的清晰度紧密相关。受访者一致强调，指定业主或运营商、明确责任分配、公开运营标准和可预测的许可流程的重要性。 风险及其缓解方法 过度形式化，取代传统：风险在于升级会使市场感觉单调并排挤出长期的工匠。通过为遗产供应商使用分等级的租金，为新手工匠提供孵化空间，以及供应商技能提升来保持市场的灵魂。通过简单的标准执行质量，而不是强制统一。 过度建设，需求尚未得到证实：大规模、长期项目若无依据启动，通常表现不佳。从小处着手：开展低成本的试验性变革——活动、弹出窗口、遮挡物、街道管理——衡量结果，并仅扩大可行方案的规模。 碎片化所有权和问责制当许多实体共享责任时，交货速度减慢，标准下降。创建一个命名的市场委员会/机构/部门，赋予其明确的职责、预算和跨部门权力，以便迅速设定标准并做出决定。 脆弱的投资者信心：资本在风险分配不明确且证据薄弱时犹豫不决。提供灵活的条款（如收入分成或季节性租赁），展示客流量和消费的试点数据，简化许可流程，以便项目能