从政策博弈到基本面驱动：筑底向好，价值提升

核心观点与关键数据

1. 项目投资与销售增速

   • 房地产开发投资同比增速完成额为-17.21%，2026年Q3后假设同比增速分别为-10%、-5%、0%，测算全年同比增速预计为-10.23%至-2.64%。
   • 房地产销售同比增速完成额为-12.61%，2026年Q3后假设同比增速分别为-10%、-5%、0%，测算全年同比增速预计为-11.73%至-4.21%。

2. 政策与市场分析

   • 政策博弈与基本面驱动：政策博弈持续，但基本面驱动逐步改善。盲注期验证期约半年，基本面验证期半年以上，成交量修复带动房价和业绩兑现需滞后。市场情绪越好，股价抢跑越明显。
   • 两会定调：2025年两会定调“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，2026年两会延续“因城施策”，强调保障性住房供给、存量改造、金融风险化解及房地产发展新模式建设。
   • 市场情绪与股价表现：大蓝筹当前位置具备主升浪潜力，需关注调控影响及地产链消费链变化。

3. 关键数据与趋势

   • 库存与供需：35城月度可售面积持续下降，库存出清周期一线城市缩短至16个月，二线代表城市约24个月，三四线城市仍较长。供给端新开工>销售>竣工>土地购置，呈现去库存趋势。
   • 价格与租金：70个大中城市新建商品住宅价格指数同比增速2026年3月预计为-3.60%，重点50城平均租金回报率约2.26%，10年期国债利率2.73%。香港市场租金回报率分化，内地买家占比持续提升。
   • REITs与金融支持：基础设施REITs收益率要求3.80%（十年期国债+150BP），资金仅用于新增项目建设。不动产REITs待监管明确，政策利好包括证监会支持REITs、提升居民购买力及财政支持（城市更新、收储）。

4. 研究结论

   • 房地产市场处于止跌回稳阶段，政策利好逐步兑现，但市场分歧仍存。大蓝筹具备估值修复潜力，需关注基本面快速启动后的短期波动。长期看，房地产发展新模式建设及保障性住房供给是关键驱动力。
   • 香港市场修复滞后内地，内地买家占比提升反映资金流向变化。REITs政策落地将提供新的投资机会。