国金宏观丨地产止跌到哪一步了？-20260529

当前房地产市场已结束加速下跌，出现止跌迹象，主要症结在于成交结构变化，二手房对新房加速替代导致新房成交量持续承压，二手房则面临价格压力。判断房地产止跌回稳主要看两个指标：新房成交量和二手房价格。

我们认为年内楼市止跌回稳主要有三方面支撑：

1. 房价累计跌幅已超海外多数国家：自2021年7月以来，二手住宅挂牌价和成交价分别累计下降37.7%和41.5%，已接近底部。
2. 租金回报率与贷款利率接近：百城租金回报率回升至2.4附近，接近公积金贷款利率，租买收益趋于平衡，支撑房价估值底部。
3. 房价收入比降至历史低位：当前房价收入比低于2006年水平，但购房热情较低，若经济进入再通胀状态，房价收入比将更合理。

政策方面，中央高规格定调释放积极信号，地方政策更倾向右侧发力。上海等地通过收储、上调公积金贷款额度、购房补贴等政策率先止跌，预计更多城市将跟进。

市场表现方面，“小阳春”期间成交量加速放量，挂牌量逆季节性回升，成交价环比跌幅收窄，租金价格首次由负转正，均显示楼市止跌积极信号。上海和深圳率先止跌，分别体现“资产带动”和“信心回归”两种路径。

研究结论：

• 年内全国房价止跌可期，预计6-8月止跌企稳，核心城市低总价房产率先触底。
• 房价止跌更多由商品属性支撑，回暖则需金融属性回归。
• 不同能级城市走势分化，高能级城市核心区房产价格更坚挺。
• 需关注宏观经济、城市更新政策、PPI走势等不确定性因素。