联邦政府在融资农村住房中的作用

联邦政府在农村住房融资中的作用 一目了然 农村社区的家庭在购买住房或寻找合适的租赁房产时可能会面临障碍。联邦政府——主要通过农业部乡村住房服务（RHS）——为这些地区的符合条件家庭提供贷款担保、直接贷款、支付援助和其他形式的财政支持。在本报告中，国会预算办公室考察了农村住房人口统计、联邦信贷计划及其他支持这些社区的计划，以及这些联邦信贷计划的总预算影响。 • 农村住户特征。通常，居民中居住在农村社区比例较高的县，其家庭收入中位数较低，而自有住房率中位数较高。 • 农村住房支持来源。RHS完全支持农村家庭——也就是说，其全部项目活动都援助农村家庭。农村家庭还可以通过联邦住房管理局、退伍军人事务部以及房利美和房地美获得联邦援助；这些项目活动的10%到20%支持农村住房。 • 联邦信贷援助金额。国会预算办公室（CBO）估计，到2026年，联邦政府将通过贷款和贷款担保向农村家庭提供2930亿美元的信贷援助。CBO使用两种方法计算该援助项目的终身预算影响：一种基于1990年《联邦信贷改革法》（FCRA）中的规定，另一种基于公允价值指标（即考虑市场风险）。通过这两种方法，CBO估计该援助项目的终身预算影响分别为节省340亿美元或成本320亿美元。 内容 摘要 识别美国农村地区农村县特征人口特征homeownership率住宅类型住房成本住房成本负担住房抵押贷款房屋价值 第五百零二节 担保贷款计划7 其他RHS计划7 其他联邦及传统贷款计划 8888支持农村地区租房者的联邦信贷计划第五三八款 担保农村租赁住房计划第五一五款 农村租赁住房直接贷款计划其他面向租房者的联邦计划 吉尼美利贷麦克斯农夫房利美和房地美 FCRA与公允价值估计 11 RHS管理援助的终身预算影响 12 其他实体管理援助的终身预算影响 13合计终身预算影响 13 16表格与图表目录 本报告说明 除非本报告另有说明，否则所指的所有年份均为联邦财政年度，其时间跨度为10月1日至9月30日，并以该年度结束的日历年命名。 在本报告中，美国指的是所有50个州以及哥伦比亚特区。 社区特征是在家庭层面进行衡量的，它们代表了2019年至2023年期间社区的状况。 文本、表格和图中的数字可能由于四舍五入而不等于总计。 联邦政府在农村住房融资中的作用 8亿（根据某程序计算得出）或2美元的公允价值衡量标准）。这两组估计值之间的差异——它们基于相同的预期现金流——突显了将市场风险纳入联邦信贷计划成本中所产生的影响。 摘要根据2020年人口普查，约有6630万人——约占美国 人口的20%——居住在农村地区。这些地区的家庭在收入和教育水平、种族和民族特征以及住房自有率等方面与城市地区的家庭存在许多差异。他们还面临着购买住房或寻找租赁房产的不同障碍。联邦政府管理着专门支持农村社区房主和租户的联邦信贷计划，其中大部分由农业部（USDA）通过其农村住房服务（RHS）管理。其他机构也为此类援助做出了贡献。 识别美国农村地区 根据2020年人口普查，约有6630万人，或2930万户，居住在农村地区。农村地区的人口约占美国总人口（不包括波多黎各和其他岛屿领地）的20%。相比之下，根据人口普查局发布的一份报告，2016年美国农村地区占全国总面积的约97%（见图1）。 在本报告中，国会预算办公室考察了旨在解决农村居民住房挑战的联邦信贷项目。首先，国会预算办公室概述了农村社区的家庭和住房特征；其次，该机构描述了联邦政府为这些社区提供的联邦信贷援助；最后，国会预算办公室估算了该援助的总体预算影响。（国会预算办公室使用人口普查局的区块分类系统来识别农村社区。） 人口普查局根据人口密度或住房密度来判断一个地理区域是城市还是农村。4 要被认定为城市，一个普查区（一个由可见特征——例如道路、铁路和溪流——以及不可见特征（如地下管线）所界限的统计区域）必须满足特定标准。 据CBO估计，到2026年，联邦政府将向农村家庭提供2930亿美元的信贷援助。其中，RHS提供了270亿美元，其余2660亿美元则由非RHS项目提供。 2.https://tinyurl.com/4e2repbe, and “2019–2023 ACS 5-YearEstimates” (December 12, 2024).人口普查局，“县级城市和农村”“2020年人口普查信息”（2024年12月16日） CBO 使用两种方法计算联邦信贷援助的终身预算影响：一种基于1990年联邦信贷改革法案（FCRA）中的规定，另一种基于公允价值指标（即考虑市场风险）。使用这两种方法，CBO估计RHS援助的终身预算成本将为2亿美元，而狮子援助的终身预算影响分别为5亿美元。通过非RHS项目提供的援助将节省31亿美元（使用FCRA计算）。 3.人口普查局，《理解和使用美国社区调查数据：农村地区数据使用者须知》（2019年6月），第2页，https://tinyurl.com/mrx84mkd。 并非所有机构和使用的项目都采用相同的阈值来识别N个农村地区。因此，地区的农村分类往往取决于机构、项目目的或所应用的具体统计标准。然而，人口普查局的地理分类系统是其判断的基础。有关该分类系统的更多信息，请参见人口普查局所著的《2020年普查县级城乡信息》（2024年12月16日），https://tinyurl.com/4e2repbe。 界限——例如地产边界、学区范围、入门门槛）。这些数值（可以是百分比、比率、份额或中位数）（以及市界）必须包含至少5,000人或者2,000套住房单位。任何未达到该标准的普查区都被视为农村地区。5 本报告中涉及的年收入数据均为中位数。中位数代表数值范围的正中间值；也就是说，一半的数值高于该值，另一半低于该值。这些数值均为中位数。对于每一项特征，CBO根据该特征值对每个组别的县进行了排序，然后确定这些值的中位数。使用中位数（而非平均值）可以减轻少数居民数量较多的县对数值产生的过大影响。CBO使用美国社区调查（ACS）2019至2023年五年期估算数据来确定农村县的特征。7 各县（本报告分析的基础）通常包含一个以上的普查区，因此大多数县既包含农村人口也包含城镇人口。在美国的3144个县中，1116个县被视为完全农村，52个县被视为完全城镇。6其余的1976个县则同时包含城镇和农村的普查区。 农村县的特点CBO对农村家庭的的人口统计、住房和经济特征进 行了研究。该机构根据各县农村人口所占比例（即居住在人口普查区且低于人口普查局城市标准的区域的人口比例）对各县进行了分组。 人口特征包含较多农村人口的县居民，在收入、种族和民 族多样性以及教育方面，与居住在更城市化地区的居民存在显著差异。与城市居民相比 7.人口普查局每十年进行一次普查，最近一次是在2020年，但该局也每年联系选定地址上的人们，通过美国社区调查（ACS）收集有关人口及其家庭的信息。根据调查回复，人口普查局会为普查区制作人口、社会、住房和经济特征的五年估算数据。 areas.中位数homeownership rate homeownership r在以农村为主的地区县就是关于...13个百分点高于以城市为主 相对而言，农村人口比例较高的县，其家庭的中位收入通常较低，种族和民族构成也相对单一，并且受教育程度往往不高。 约65%；在以农村为主的县，这一比例上升到约78%。 居住类型住房单元的类型也因县份的农村程度而有显著差异 。在以城市为主的县份，居住在独立单户住宅中的家庭占比约为66%——也就是说，在半数这样的县份中，居住在独立单户住宅中的家庭不足66%，而在另一半县份中则超过66%。在以城市为主的县份，居住在拥有十个或更多单元的 多户住宅中的家庭占比为11%。相比之下，在以农村为主的县份，居住在独立单户住宅中的家庭占比为78%。在这些县份中，居住在大型多户建筑中的家庭占比仅为1%（见图3）。 例如，以城市为主的县（农村居民占人口20%或更少的县）的中位年家庭收入约为7.7万美元。（这些县中有一半的中位年家庭收入低于7.7万美元，另一半则高于7.7万美元。）而在以农村为主的县（居民中超过80%生活在农村），中位年家庭收入约为6万美元。此外，以城市为主的县中，户主为白人的家庭占比为71%。相比之下，以农村为主的县中，这一占比为92%。在以城市为主的县，户主拥有大学学历的住房占比为38%。而在以农村为主的地区，这一占比为20%。 在以城市为主和以农村为主的县份中，拥有独立家庭住宅的房主占比均为86%。因此，住房类型差异主要源于农村地区的租户比城市地区的租户更倾向于居住在单户住宅，而较少居住在大型多户住宅。 拥有较高比例农村居民的县往往拥有更高的 homeownership rates（见图2）。在以城市为主的县，homeownership rate 在以城市为主的地区，居住在独立式独户住宅中的家庭占比为66%。而在以农村为主的地区，这一比例攀升至78%，这主要是因为这些地区的租户更有可能居住在独户住宅中。 “其他结构”包括船只、移动房屋和拖车。该类别不包括单户连体住宅或多户住宅（2至9单元）。 在以城市为主的县，租户居住在独立单户住宅的比例为27%；而在以农村为主的县，这一比例上升到53%。租户居住在10个或更多单元的 多户住宅的普及程度差异同样巨大：在以城市为主的地区，这一比例为31%，而在以农村为主的地区，这一比例仅为6%。此外，在以农村为主的县，自有住房者和租户居住在其他类型住房（包括船只、活动房屋和拖车）的比例为13%，而在以城市为主的县，这一比例降至仅3%。 住房成本拥有更高农村人口比例的县，其家庭的中位收入往 往较低。对于房主而言，主要城区的中位年家庭收入比主要农村县高出约46%。对于租房者而言，这一差距约为36%。这些较低的收入伴随着房主和租房者相应更低的住房成本（见图4）。无论县内农村人口比例如何，房主和租房者的月住房成本通常是一致的；在主要城区，房主的中位住房成本每月比租房者高出约7%，而在主要农村县则低约10%。 农村县区的居住单元也往往更大。在以城市为主的县区，居住在一居室单元中的家庭占比为9%。相比之下，在以农村为主的县区，这一占比为6%。这一趋势可能受到家庭构成、住房可负担性和农村地区建设更大房产的土地可用性的影响。 住房成本负担家庭在住房上的收入占比——或成本负担——因自 有或租赁住房而异（见图5）。尽管农村地区的住房成本较低，但自有住房家庭在住房上花费的比例 农村地区的家庭年收入往往较低，但在所有地区，租房者的家庭收入都显著低于房主。无论一个县多么偏僻，房主和租房者的月度住房成本都较低，而且这些成本对房主和租房者来说都是相似的。 租户在租金上的支出。在以城市为主的县，有24%的租户收入超过30%用于住房成本；而12%的租户收入超过50%。在以农村为主的县，租户家庭收入超过30%用于租金的比例仅为8%，而收入超过50%的租户比例仅为4%。农村租户承担的较低成本负担可能归因于某些组合 超过30%或超过50%的收入用于按揭还款的比例，在不同农村人口比例的县之间相对一致。这表明，尽管农村地区的房价较低，但收入比例也相应较低。 相比之下，租户的成本负担因一个地区农村人口所占比例而异；通常情况下，一个地区的农村人口比例越高，其收入中用于负担成本的比例就越低。 由于市场租金较低、补贴性租赁选择更多，或家庭构成存在差异。 有48%的家庭居住在价值不足其年收入两倍的房子里。 这些数据显示，在城市地区，住房成本更高，升值速度更快，无论是在绝对值上还是在与家庭收入相比时都是如此。它们还表明，农村县的住房通常更实惠，居住在这些地区的家庭不太可能面临与抵押贷款相关的较高债务收入比。 抵押贷款在以城市为主的县，有抵押贷款的房主比例接近6 5%。相比之下，在以农村为主的县，这一比例降至约42%（见图6）。这种模式可能反映了多种因素，包括较低的房子价值减少了融资需求，以