城市更新分类实施指引

01 居住类更新实施引导 02 产业类更新实施引导 03 设施类更新实施引导 04 公共空间类更新实施引导 05 区域综合性更新实施引导 01 居住类更新实施指引 01-A 危旧楼改造 本指引所称危旧楼指经房屋安全专业检测单位鉴定不具备加固条件，并经市、区房屋管理部门认定符合现行文件规定的老旧住宅楼。 【适用范围】 北京市危旧楼房改建按照自下而上的原则，采取基层组织、居民申请、社会参与、政府支持的方式，由街道办事处、乡镇政府上报，区政府审核，经市老旧小区综合整治联席会议审议通过后列入改造计划。 01-B 老旧小区综合整治 本指引所称老旧小区指建成年代较早、建设标准较低、基础设施老化、配套设施不完善、未建立长效管理机制的住宅小区（含单栋住宅楼）。北京市老旧小区综合整治项目按照自下而上的原则，采取基层组织、居民申请、社会参与、政府支持的方式，由街道办事处、乡镇政府上报，区政府审核，经市老旧小区综合整治联席会议审议通过后列入改造计划后，整体纳入城市更新计划管理。 【适用范围】 【案例：永定路街道新兴年代社区】 设置议事平台，与居民缔约共治，凝聚各方力量推进社区改造。永定路街道新兴年代社区依托民情议事会推进老旧小区改造，社区内一处违建由企业使用，且离居民楼比较近卫生、噪声、占用公共空间等问题频发。面对社区违建问题，社区在议事会上邀请有关人员一同商议，并将居民和企业的诉求整合，共同确定问题方案。这一模式让居民主动参与到老旧小区改造过程中。 01-C 电梯加装及更新 电梯更新项目申报对象为海淀区内依法依规建造的住宅楼中办理使用登记、使用年限长、配置水平低、运行故障率高、居民更新改造意愿强烈且纳入超长期国债支持的老旧电梯。 【适用范围】 本区域内国有土地上已建成并投入使用且具有合法权属证明、未设电梯的地上四层及以上的普通多层住宅。自建房、别墅、已列入棚户区改造、征收及近期拆除计划范围内的房屋，不列入加装电梯范围。军产房按有关规定执行。 【适用范围】 电梯加装参照以下流程执行： 产业类更新实施指引 02-A 老旧厂房改造及低效产业园区更新 （1）老旧厂房 【适用范围】 本指引所称老旧厂房包括老旧工业厂房、仓储用房及相关工业设施，建筑规模应超过 3000 平方米。涉及不可移动文物、历史建筑等，按相关规定执行 。 （2）低效产业园区 本指引所称低效产业园区，指有明确的四至范围，空间集中连片，且规划或现状建筑面积符合中关村科学城特色产业园认定标准，现状空间利用、产业聚集度、经济发展指标、智慧化、绿色低碳等水平较低，需更新改造的存量产业空间资源，改造后用于产业园区运营，具体参照以下标准判断： •A 类：建成 10 年以上，入驻率（实际出租面积 / 楼宇建筑总面积）连续 3 年低于 70% 的；•B 类：开发建设程度低，容积率低于园区详细规划控制指标的；•C 类：现状功能定位、经营业态及建筑风貌不符合产业园区和城市发展功能的；主导产业属于禁限目录范围，不符合安全生产和生态环境要求，列入疏解腾退范畴或企业处于长期停产、半停产状态；•D 类：经有关行业主管部门考察、区政府认定，符合市区产业园区产业提质、品质提升、服务配套升级等领域需要的园区。 以上对于低效楼宇认定范围不包括 : •竣工投用不满五年，仍处于初步招商阶段的；•承担区域内产业孵化功能，为初创企业提供空间保障的；•承担重大战略布局、民生保障或重点产业培育、科研等特殊功能的园区。 （1）按其他路径实施类 【申报流程】 更新项目不改变规划使用性质、不增加现状建筑面积，不改变主体结构、不改变建筑外轮廓，对现状合法建筑进行内外部装修、改造的，或符合北京市办理建设工程规划许可证豁免清单要求的，无需编制城市更新实施方案，由统筹主体或实施主体向区住房城乡建设委申请办理施工许可，取得许可后组织改造。 其中位于重要大街、历史文化街区、市政府规定的特定区域外立面装修的，需向规划自然资源部门申请对外立面设计核发规划许可，再办理建筑工程施工许可证，具体参照《关于明确社会投资工程建设项目审批工作要求的通知》（京规自发〔2022〕118 号）相关要求执行。 符合北京市社会投资简易低风险工程建设项目清单要求的，按照相关要求执行。 （2）实施方案联合审查类 依据《北京市城市更新实施方案联合审查管理办法（试行）》，以下城市更新项目属于实施方案联合审查类：包括（1）涉及用地功能、建筑规模、建筑高度调整，土地用途转换、土地利用方式改变、使用五年过渡期政策、业态和经营方式发生重大变化等情形的；（2）涉及公共利益、公共安全的；（3）其他由区政府确定需要编制实施方案的项目。参照以下流程执行： 【案例：原科实五金公司改造】 城市更新项目的用地应权属清晰，涉及历史问题的，应先处理历史问题再更新。如海淀区金隅工研生命科学创新中心，经区政府专题审议，对于占用市政道路、市政绿化、破损严重及不适用于生产再利用的空间。采取拆除方式处理历史问题，仅保留有证的建筑，从而实现园区更新。 02-B 低效 / 老旧楼宇更新改造 纳入区住房城乡建设委的低效楼宇、老旧楼宇台账的，可认定为低效、老旧楼宇。 【适用范围】 未纳入台账的，可参照以下标准判断： （1）老旧楼宇 依据北京市住房和城乡建设委员会等关于印发《老旧低效楼宇更新实施办法（试行）》的通知（京建法〔2024〕14 号），老旧楼宇的类型包括： •A 类：1980 年以前建成且未进行抗震鉴定与加固，或其他存在建筑安全隐患且未进行鉴定与加固。•B 类：2005 年前建成且未进行节能改造，或连续两年用能超过标准约束值 80%。 （2）低效楼宇 依据北京市海淀区住房和城乡建设委员会、北京市海淀区发展和改革委员会关于印发《海淀区低效楼宇认定标准 ( 试行 )》的通知（海建发〔2024〕15 号），低效楼宇的类型包括： •A 类：建成 10 年以上，入驻率 ( 实际出租面积 / 楼宇建筑总面积 ) 连续 3 年低于 70% 的。•B 类：现状功能定位、经营业态及建筑风貌不符合城市发展功能的。•C 类：经有关行业主管部门考察、区政府认定，符合“两区”建设、产业提质、文化提升、消费升级、公共服务配套等领域需要的重点支持楼宇。 以上对于低效楼宇认定范围不包括 : •竣工投用不满五年，仍处于初步招商阶段的。•承担区域内产业孵化功能，为初创企业提供空间保障的。•市区重点产业、科研等项目，因市区有关要求分批入驻使用的。 （1）按其他路径实施类 【申报流程总览】 更新项目不改变规划使用性质、不增加现状建筑面积，不改变主体结构、不改变建筑外轮廓，对现状合法建筑进行内外部装修、改造的，或符合北京市办理建设工程规划许可证豁免清单要求的，无需编制城市更新实施方案，由统筹主体或实施主体向区住房城乡建设委申请办理施工许可，取得许可后组织改造。 其中位于重要大街、历史文化街区、市政府规定的特定区域外立面装修的，需向规划自然资源部门申请对外立面设计核发规划许可，再办理建筑工程施工许可证，具体参照《关于明确社会投资工程建设项目审批工作要求的通知》（京规自发〔2022〕118 号）相关要求执行。 符合北京市社会投资简易低风险工程建设项目清单要求的，按照相关要求执行。 （2）实施方案联合审查类 依据《北京市城市更新实施方案联合审查管理办法（试行）》，以下城市更新项目属于实施方案联合审查类：包括（1）涉及用地功能、建筑规模、建筑高度调整，土地用途转换、土地利用方式改变、使用五年过渡期政策、业态和经营方式发生重大变化等情形的；（2）涉及公共利益、公共安全的；（3）其他由区政府确定需要编制实施方案的项目。参照以下流程执行： 【案例：实创医谷产业园 15 号楼】 项目通过北京市超低能耗示范项目的专家审核，根据奖励金标准，项目验收测绘面积约 1.2 万平方米，总奖励资金约 1200 万元，奖励资金已全部奖励给建设单位。 利用租改（产权与运营权分离）融资。北苑天街改造项目产权主体和运营主体相分离，龙湖商业以运营权作为融资主体，银行以项目经营权作为融资标的，实现融资。 方案编制与审查 【案例：中交海淀园项目】 该项目利用五年过渡期政策，实现用地功能兼容，同时继续按照原土地用途和土地使用权类型使用土地，暂不补缴土地价款。改造后与区属企业合作运营，围绕绿色低碳、智慧城市和科技服务产业，引入以大信息、能源环保、高端装备制造研发等产业为主的科技企业。 【案例：海淀区当代商城改造】 海淀区当代商城项目完成立项后，需紧密对接区住房城乡建设委，统筹开展项目周期倒排工作。如海淀区某商城改造项目，在区住房城乡建设委统筹下编制项目实施倒排周期，发布招标后 60 天取得施工证，确保项目如期实施。 商业设施更新 本指引所称商业设施更新包括传统商业设施升级改造和消费基础设施升级改造，主要指本市内具有一定规模的购物中心、百货店、专业专卖店等商业建筑。 【适用范围】 【申报流程】 （1）按其他路径实施类 商业设施改造项目不改变规划使用性质、不增加现状建筑面积，不改变主体结构、不改变建筑外轮廓，对现状合法建筑进行内外部装修、改造的，或符合北京市办理建设工程规划许可证豁免清单要求的，无需编制城市更新实施方案，由统筹主体或实施主体向区住房城乡建设委申请办理施工许可，取得许可后组织改造。 其中位于重要大街、历史文化街区、市政府规定的特定区域外立面装修的，需向规划自然资源部门申请对外立面设计核发规划许可，再办理建筑工程施工许可证，具体参照《关于明确社会投资工程建设项目审批工作要求的通知》（京规自发〔2022〕118 号）相关要求执行。 符合北京市社会投资简易低风险工程建设项目清单要求的，按照相关要求执行。 （2）实施方案联合审查类 据《北京市城市更新实施方案联合审查管理办法（试行）》，以下城市更新项目属于实施方案联合审查类：包括（1）涉及用地功能、建筑规模、建筑高度调整，土地用途转换、土地利用方式改变、使用五年过渡期政策、业态和经营方式发生重大变化等情形的；（2）涉及公共利益、公共安全的；（3）其他由区政府确定需要编制实施方案的项目。参照以下流程执行： 城市更新项目的用地应权属清晰，涉及历史问题的，应先处理历史问题再更新。如海淀区京果商厦改造项目，原建筑违规进行“平改坡”加建出两层，于 2022 年完成顶层违法建设进行拆除，并同步进行建筑垃圾清运，目前正在推进更新工作。 03 设施类更新实施指引 本指引所指设施类更新，包括教育、医疗、体育、养老、托育、文化等公共服务设施更新，地下管网、综合管廊、生活垃圾、交通基础设施、慢行交通网络、排水防涝等市政交通基础设施更新，消防设施、平急两用等公共安全设施更新，以及城市社区嵌入式服务设施、老旧小区管线、无障碍环境改造等老旧小区配套设施完善。 【适用范围】 符合北京市简易低风险工程建设项目清单、北京市办理建设工程规划许可证豁免清单、限额以下小型工程等情形的，按照相关程序办理。 其他设施更新项目参照以下流程执行： 【案例：林校北路便民服务中心】 设施类更新项目多由政府主导实施，鼓励市场主体参与。如林校北路便民服务中心项目，原为吉星德亿小商品市场，周边各项便民服务设施缺失。为盘活闲置土地，促进老街区健康发展，通过城市更新方式将闲置地块打造成为业态齐全、功能完善、智慧便捷、纯净美观的便民服务中心。同时引入大兴物业集团进行便民设施开发与后期运营，吸引社会资本。 04公共空间类更新实施指引 本指引所指公共空间更新指的是包括绿色空间、滨水空间、慢行系统等提升环境品质为主的城市更新。 【适用范围】 符合北京市简易低风险工程建设项目清单、北京市办理建设工程规划许可证豁免清单、限额以下小型工程等情形的，按照相关程序办理。 其他公共空间类更新项目参照以下流程执行： 05 区域综合性更新实施指引 本指引所称区域综合性更新，包括城中村改造、活力片区、老旧街区、商业街区、文化片区更新等