北京市城市更新项目规划土地政策应用案例指引

2025年9月 前言 实施城市更新行动，是以习近平同志为核心的党中央，科学把握城市发展规律，就全面推进现代化人民城市建设、扎实推动城市高质量发展、不断满足人民群众美好生活需要作出的重大战略部署。实施城市更新行动，是适应城市发展新形势、推动城市高质量发展的必然要求；是坚定实施扩大内需战略、构建新发展格局的重要路径；是推动城市开发建设方式转型、促进经济发展方式转变的有效途径；是推动解决城市发展中的突出问题和短板、提升人民群众获得感幸福感安全感的重大举措。 党的二十大提出实施城市更新行动，打造宜居、韧性、智慧城市。党的二十届三中全会进一步明确建立可持续的城市更新模式和政策法规。2021年以来，每年《政府工作报告》都会对城市更新行动作出部署，提出明确要求。2025年5月，中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于持续推进城市更新行动的意见》，对持续推进城市更新行动作出系统全面部署。2025年7月，党中央召开中央城市工作会议，强调“以推进城市更新为重要抓手”，提出“高质量开展城市更新”。 近年来，北京市坚决贯彻落实党中央、国务院决策部署，立足新时代首都城市战略定位，深入贯彻实施《北京城市总体规划（2016年—2035年）》，大力推进城市更新行动，加强顶层设计，坚持改革创新，健全完善城市更新体制机制，建立“1+N+X”城市更新政策体系，推动各类城市更新项目有序实施，形成一批可推广、可复制的经验做法，努力打造城市更新的北京模式。 自2023年3月1日起，《北京市城市更新条例》正式施行，为首都城市更新提供了坚实的法制保障。为落实《北京市城市更新条例》，北京市规划和自然资源委员会相继研究出台既有建筑改造工程消防设计指南、建设用地功能混合使用等11项配套规划土地政策，对推动全市各类城市更新项目实施起到了有效的促进作用。 为进一步推动政策落地见效，切实发挥规划土地政策对城市更新的推进作用，北京市规划和自然资源委员会组织收集、筛选了一批具有代表性的案例，编制了《北京市城市更新项目规划土地政策应用案例指引》，旨在更加直观地反映规划土地政策在城市更新项目中的应用情况，帮助各类市场主体、各级政府部门进一步了解并用好用足相关政策，从而更加有效助力城市更新项目实施。 目前，共收录19个案例，涵盖了居住类、产业类、设施类、公共空间类、区域综合性城市更新等类型，相关规划土地政策在收录的案例中均有不同程度的应用。现汇编成册，供参考借鉴。 目录 Chapter 1 第一章 《北京市既有建筑改造工程消防设计指南（2023 年版）》应用案例 朝阳区三里屯太古里北区既有建筑改造项目3传统商业设施更新西城区CCB建融家园南礼士路店保障性租赁住房项目5老旧低效楼宇更新12 第二章Chapter 2 《北京市建设用地功能混合使用指导意见（试行）》应用案例 7 东城区美康大厦城市更新项目9老旧低效楼宇更新昌平区沙河镇沙河医药健康产业园区项目CP01-0401-0008地块12老旧厂房更新改造34 Chapter 3 第三章 《北京市工业用地先租后让指导意见（试行）》应用案例 15 北京经济技术开发区配套京东方第6代新型半导体显示器件生产线大宗气体站项目17产业类城市更新5 第四章Chapter 4 《北京市责任规划师制度实施办法》应用案例21 朝阳区北苑地铁站周边环境提升与长效维护项目23公共空间类更新海淀区五塔寺周边腾退项目25区域综合性更新67 Chapter 5 第五章 《关于进一步优化工程建设领域勘察设计招标投标营商环境 规范市场主体行为29有关工作的通知》应用案例 第二批央企在京老旧小区综合整治项目（标包一）(东城区和平里街道等中国石化集团所属全部在京老旧小区街道）31老旧小区改造通州区2021年第三批老旧小区综合整治工程一标段(工程总承包、建筑师负责制）项目34老旧小区改造89 Chapter 6 第六章 《老旧厂房更新改造工作实施细则（试行）》应用案例 37 石景山区巴威科技研发中心项目39老旧厂房更新改造10 Chapter 7 第七章 《北京市城市更新项目国有建设用地过渡期支持政策实施细则（试行）》应用案例 门头沟区中天元厂房改造项目45老旧厂房更新改造11 第八章Chapter 8 《关于城市更新项目土地价款核定缴纳的若干措施》应用案例49 朝阳区三里屯北街81号改造项目51老旧低效楼宇更新房山区中恩云计算数据中心10号楼更新项目54老旧厂房更新改造1213 Chapter 9 第九章 《北京市建设用地使用权分层供地及产权登记实施案例集》应用案例 57 大兴区大兴新城市场路城市更新项目59区域综合类城市更新14 Chapter 10 第十章 《北京市关于城市更新项目国有建设用地使用权作价出资或者入股支持社会经济发展的指导意见（试行）》应用案例 63 朝阳区北京鲜活农产品流通中心二期项目65公共服务设施类更新通州区城市副中心六环高线公园项目67公共空间类更新1516 Chapter 11 第十一章 69规划土地政策综合应用案例 朝阳区大悦城地下空间城市更新项目71传统商业设施更新海淀区西郊食品冷冻厂城市更新项目74老旧厂房更新改造昌平区清华南口国重基地项目77老旧厂房更新改造171819 《北京市既有建筑改造工程消防设计指南（2023 年版）》 应用案例 1朝阳区三里屯太古里北区既有建筑改造项目传统商业设施更新 基本情况 规划情况 朝阳区三里屯太古里北区既有建筑改造项目位于朝阳区三里屯北里，周边以商业用地、居住用地为主。项目原用途为商业，通过留改拆结合的方式进行更新，实现商业店铺的改造升级。项目总用地面积2.45公顷，总建筑面积8.23万平方米，其中地下4.16万平方米，地上4.07万平方米。项目实施主体为北京三里屯太古里北区物业管理有限公司。本次改造涉及多个单体建筑，分阶段实施改造，目前改造区域已全部完成消防设计审查或备案，大部分单体建筑完成施工，正在逐步开展消防验收。 权属情况 项目用地权属为北京三里屯北区物业管理有限公司所有，本次更新未改变用地性质及用地主体。 规划情况 依 据《 朝 阳 区 三 里 屯 街 道CY00-0304、CY00-0305街区控制性详细规划（街区层面）（2021年—2035年）》，街区功能定位为国际交流会客厅、国际文化交融区、国际一流商圈、新商文体城市活力中心，项目所在片区主导功能为商业商务，产业设置符合规划定位要求。 设计内容 更新方式 项目产业定位为商业店铺的改造升级，以引入国际一线品牌为契机，重塑太古里北区核心地标定位，打造时尚、现代的商业购物街区。 项目采用留改拆结合的更新方式，涉及范围为N5、N6、N7、15号楼的全部，N2号楼的局部地上部分，以及地上改造涉及的地下一层、地下二层区域。 政策应用情况 项目示意图 依据既有建筑改造指南保障消防安全，兼顾经济性和操作性。此次整体改造设计按照现行设计规范进行消防复核及设计，充分研读《北京市既有建筑改造工程消防设计指南（试行）》（京规自发〔2023〕96号，以下简称《指南》）及原始图纸，对受既有建筑现状限制、难以达到现行标准的问题，多数依照《指南》按新规改造;同时对难以达到新规且不符合《指南》的问题，参照《指南》优化设计。此外，对受分步及局部改造限制导致难以全部整改的问题，参照《指南》提出的“分步改造”原则处理，在保障消防安全前提下，制定兼顾技术合理性和工程经济性的方案。 2西城区CCB建融家园南礼士路店保障性租赁住房项目 老旧低效楼宇更新 基本情况 规划情况 CCB建融家园南礼士路店保障性租赁住房项目位于西城区南礼士路乙3号，毗邻西二环阜成门商圈，地理位置优越，周边以住宅社区和商业设施为主，配套设施完善，交通便利。项目原有建筑为北京建筑工业印刷厂车间及办公区，建造于1976年，更新改造后作为保障性租赁住房。项目规划总用地面积约0.37公顷，总建筑规模约1.22万平方米，其中保租房建筑面积为0.9万平方米。项目实施主体为建信住房租赁服务（北京）有限责任公司（以下简称“建信住房”），投资金额为4700万元。目前项目处于运营阶段。 权属情况 项目产权单位为北京建筑印刷有限公司。土地使用权类型为划拨，证载用途为办公。建信住房以租赁方式改建为保障性租赁住房。 规划情况 根据《首都功能核心区控制性详细规划（街区层面）（2018年—2035年）》，项目用地性质为产业用地，位于古都风貌协调区。 政策应用情况 设计内容 项目定位为具有示范意义的新型租赁住房项目，房间内包含精装修、家具、家电配置，同时引入共享厨房、餐厅，提供休闲交流区、多功能活动区、健身运动空间、半开放阅读区等共享空间，兼具居住、社交、健身、阅读、共享等功能。 出于功能更新需求，项目改造设计按现行设计规范进行消防复核及设计，根据《北京市既有建筑改造工程消防设计指南》（京规自发〔2023〕96号）及原始图纸，严格依据规范条文，实现全专业协同配合，探寻城市更新模式和设计策略，调整防火分区、疏散楼梯等设施，最终实现了整体效果兼顾合规、实用和美观。 更新方式 项目在结构安全性评估的基础上，不改变建筑外立面、屋面形态、建筑外轮廓及既有高度，整体进行结构加固和内部装修改造，根据现行节能标准，对建筑门窗、围护结构进行节能保温处理，降低建筑能耗。 此外，项目同时应用《关于城市更新项目土地价款核定缴纳的若干措施》（京规自发〔2024〕284号）相关规定：闲置和低效利用的商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住存量房屋，经区人民政府同意，在符合规划原则、权属不变、满足安全需求、尊重群众意愿的前提下，允许改建为保障性租赁住房；用作保障性租赁住房期间，不变更土地使用性质，不补缴土地价款。 项目效果图 《北京市建设用地功能混合使用指导意见（试行）》 应用案例 3东城区美康大厦城市更新项目老旧低效楼宇更新 规划情况 基本情况 东城区美康大厦城市更新项目位于东城区光明中街18号。项目原用途为办公，拟改造为养老服务设施。项目占地面积约0.6公顷，建筑面积约1.1万平方米，实施主体为通用技术集团健康养老产业有限公司，资金来源为企业自筹，投资金额为8818万元。项目已完成城市更新实施方案联合审查。 权属情况 项目土地使用权人为中国医药保健品进出口总公司，证载房屋用途和土地用途均为办公。中国医药保健品进出口总公司为项目物业权利人，委托通用技术集团健康养老产业有限公司作为项目实施主体。 规划情况 根据《首都功能核心区控制性详细规划（街区层面）（2018年—2035年）》，项目用地性质为产业用地，位于古都风貌协调区。 设计内容 项目拟将建筑功能由办公用途转为养老用途，拟建设养老、康养、保健等于一体的综合型养老设施。 更新方式 项目采用内部装修改造的更新方式，拟在现状建筑物及场地条件基础上，进行建筑外立面优化、室外景观环境提升、园区内慢行交通设施建设以及室内空间设施适老化改造提升。 项目改造前后对比图 政策应用情况 用地性质和土地用途管理”；“存量建筑用途转换符合正面清单和比例管控要求的，按照不改变规划用地性质和土地用途管理。不增加建筑规模的，不补缴土地价款”。 《北京市建设用地功能混合使用指导意见（试行）》（京规自发〔2023〕313号）“四、建筑更新阶段，鼓励存量建筑用途转换”中规定：“鼓励各类存量建筑转换为市政基础设施、公共服务设施、公共安全设施”；“商业、商务金融和娱乐康体等商业服务业用地中的建筑用途相互转换和商业服务业用途转换为公共服务用途的，结合城市功能需要和物业权利人意愿确定转换比例，按照不改变规划 项目将存量办公建筑转换为养老服务设施，符合存量建筑用途转换正面清单和比例管控要求，按照不改变规划用地性质和土地用途管理。 项目示意图 昌平区沙河镇沙河医药健康产业园区项目CP01-0401-0008地块 老旧厂房更新改造 项目区位