珠光控股二零二五年年报

2025 目錄 主席報告書4 董事資料24 公司資料 主要辦事處 執行董事 朱慶凇先生（又名朱慶伊先生）（主席）劉捷先生（行政總裁）廖騰佳先生（副主席）黃佳爵先生（副主席）朱沐之先生（又名朱拉伊先生）葉麗霞女士 香港九龍柯士甸道西1號環球貿易廣場81層8106B室 公司秘書 獨立非執行董事 蔡國強先生 梁和平先生太平紳士黃之強先生馮科博士 股份過戶登記總處 Appleby Global Corporate Services (Bermuda) LimitedCanon’s Court, 22 Victoria StreetPO Box HM 1179, Hamilton HM EXBermuda 審核委員會 梁和平先生太平紳士（委員會主席）黃之強先生馮科博士 股份過戶登記香港分處 卓佳證券登記有限公司香港夏愨道16號遠東金融中心17樓 薪酬委員會 黃之強先生（委員會主席）梁和平先生太平紳士黃佳爵先生 核數師 提名委員會 香港立信德豪會計師事務所有限公司執業公眾會計師註冊公眾利益實體核數師香港干諾道中111號永安中心25樓 黃之強先生（委員會主席）梁和平先生太平紳士黃佳爵先生（自二零二六年一月一日起辭任）葉麗霞女士（自二零二六年一月一日起獲委任） 註冊辦事處 Clarendon House2 Church StreetHamilton HM 11Bermuda 公司資料 香港法律顧問 呂鄭洪律師行有限法律責任合夥香港金鐘夏愨道18號海富中心二期24樓2402室 百慕達法律顧問 Conyers Dill & Pearman香港中環康樂廣場8號交易廣場第一座29樓 主要銀行 中國工商銀行（亞洲）有限公司中國農業銀行有限公司廣州銀行股份有限公司浙商銀行股份有限公司平安銀行股份有限公司 網址 www.zhuguang.com.hk 股份代號 1176 本人謹此提呈珠光控股集團有限公司（「本公司」）及其附屬公司（統稱為「本集團」）截至二零二五年十二月三十一日止財政年度（「二零二五財政年度」）之經營業績及報告。 業績 於二零二五財政年度，本集團的綜合業績如下：(1)二零二五財政年度本集團之綜合收入約為1,390,711,000港元，與截至二零二四年十二月三十一日止財政年度（「二零二四財政年度」）約1,585,711,000港元相比減少約12.3%；(2)本集團之綜合毛利由二零二四財政年度約1,208,718,000港元減少約0.8%至二零二五財政年度約1,198,856,000港元；及(3)二零二五財政年度本集團之綜合虧損約為6,219,922,000港元，較二零二四財政年度約3,467,435,000港元增加約79.4%。於二零二五財政年度，本公司權益持有人應佔綜合虧損約為6,187,439,000港元，每股基本虧損為70.68港仙，高於二零二四財政年度之本公司權益持有人應佔綜合虧損約3,412,327,000港元及每股基本虧損46.27港仙。 業務回顧 二零二五年中華人民共和國（「中國」或「中國內地」）房地產市場處於調整期，政策延續了因城施策、保交樓、穩需求、防風險等等措施。二零二五年三月政府工作報告明確「持續用力推動房地產市場止跌回穩」，釋放剛性與改善性需求，四月中央政治局會議提出「加大高品質住房供給」「優化存量商品房收購政策」，六月國常會強調更大力度推動市場止跌回穩，十月二十屆四中全會定調「推動房地產高質量發展」，各項政策精準發力、協同起效。 房地產市場在供需兩端政策持續優化下，支持「好房子」建設與存量資產盤活等組合拳，有效促進了剛性與改善性住房需求的釋放，推動市場預期逐步改善，行業整體向高質量發展階段過渡。城市更新已成為推動城市高質量發展與擴大內需的戰略性舉措。 城市更新更被明確定位為「擴大內需的重要抓手」，政策頂層設計持續完善，為行業轉型開闢了新的發展賽道。 本公司城市更新組繼續專注執行既定策略，以其專業知識及專業態度，捉緊城市更新政策機遇，為本集團落實做好集中於廣州地區城市更新項目專案工作，強化本集團未來發展特色和競爭優勢。本集團將繼續推進與其戰略合作夥伴之合作步伐並探索與融資機構、政府機關或其他同業之間的合作機會，以使鞏固作為「城市更新專家」的行業地位。 本集團亦將秉承匠人精神，專注提升產品品質，從細節出發，並為買家提供優質物業。 主席報告書 融資成本及渠道 於二零二五年十二月三十一日，本集團的資產負債比率為124%（二零二四年十二月三十一日：81%）。於二零二五年十二月三十一日，本集團的現金及銀行結餘約為13,000,000港元（二零二四年十二月三十一日：17,000,000港元），本集團的計息債務結餘約為15,259,000,000港元（二零二四年十二月三十一日：13,944,000,000港元）。二零二五財政年度本集團的加權平均資金成本為5.86%（二零二四財政年度：6.29%）。 本公司致力加強與股東的溝通和投資者關係工作。通過舉行投資者訪談、投資推介會、項目考察等多種渠道，有效保持了股東與投資者之間溝通順暢，同時保證投資者深入理解本公司的發展戰略與經營理念。 展望 二零二六年，外部環境的複雜性、嚴峻性及不確定性仍然存在。中國經濟正進入「十五五」規劃的開局之年，在結構調整及動能轉換中承壓前行。宏觀政策將繼續加力提效，以更大力度穩住經濟基本盤。 本集團將繼續推進城市更新項目並優化其債務結構。城市更新的戰略地位將進一步提升，為行業提供可持續的發展路徑。 在新的市場趨勢下，本集團的物業預售收益仍將主要來自本集團在廣州各地的準現房項目。未來，本集團將繼續加大在廣州的銷售力度，廣州仍將為本集團的重點銷售區域。在獲取土地方面，本集團將維持並推進與其戰略合作夥伴的合作，以支持其未來發展需求的戰略。 本集團將加大力度提升「優化結構、強化能力及提升品質」的策略，並努力克服中國房地產市場當前調整所帶來的嚴峻挑戰。 感謝 本人謹代表董事會感謝本集團的管理團隊及全體員工。本集團的成長離不開彼等一直以來的辛勤努力與卓越貢獻。本人亦衷心感謝投資者、廣大客戶及業務夥伴給予本集團的大力支持與信任。本集團管理層及全體員工將繼續以專業知識及卓越的團隊精神去克服困難，實現更卓越的成績。 主席 香港，二零二六年五月十五日 管理層討論及分析 本集團主要於中國從事物業發展、項目管理、物業投資、酒店營運及其他物業發展相關服務。 於二零二五財政年度，本集團繼續著眼於物業需求可能增長的中國一線及主要二線城市。本集團於二零二五財政年度實現合約銷售額約56,653,000港元及已售合約建築面積（「建築面積」）約3,500平方米（「平方米」），較二零二四財政年度分別減少約85.22%及約70.52%。於二零二五財政年度的合約物業銷售額及已售合約建築面積詳情列示如下： 管理層討論及分析 於二零二五年十二月三十一日，本集團持有下列主要物業發展項目，其詳情如下： 100% 「珠光金融城壹號」位於中國廣東省廣州市天河區黃埔大道東，鄰近廣州地鐵5號線之三溪站，且位於天河區已規劃之廣州國際金融城範圍內。該項目之總佔地面積約63,637平方米，正分四期發展為辦公室樓宇、高端公寓樓宇、購物中心及包含地下停車場在內的商業綜合大樓。該項目之總可售建築面積為約391,881平方米。於二零二五年十二月三十一日，該項目已交付總建築面積約15,253平方米。於二零二五財政年度，「珠光金融城壹號」錄得建築面積約708平方米之合約銷售額約43,621,000港元。 100% 「御景山水花園」位於中國廣東省廣州市從化江浦鎮九里步區省道G105線地段（「G105國道」），連接往來廣州市的多條高速公路，離從化市中心20分鐘車程，離從化溫泉鎮10分鐘車程。佔地面積約294,684平方米，為一個商住綜合項目，包括住宅大樓及臨街商舖及停車場。可供出售的總建築面積約760,206平方米，項目將分為四期進行。於二零二五年十二月三十一日，該項目已交付總建築面積約669,071平方米。於二零二五財政年度，「御景山水花園」錄得建築面積約363平方米之合約銷售額約3,384,000港元。 •100% 「珠光•雲嶺湖」位於中國廣東省廣州市從化街口街省道S355線地段，風雲嶺森林公園旁邊，為從化與廣州市中心之間的交通要道。該項目佔地面積約200,083平方米，總可售建築面積約為110,417平方米。發展將分為兩期進行，第一期總建築面積約42,884平方米，包括57幢別墅及5幢住宅，第二期總建築面積約83,773平方米，包括44幢別墅、3幢住宅及1間酒店。第一期（可供出售總建築面積約39,046平方米）及第二期（可供出售總建築面積約29,040平方米）已於二零一七年第一季度及第三季度分別推出銷售，而建築面積約42,331平方米的酒店已留作本集團的長期資產。於二零二五年十二月三十一日，該項目已交付總建築面積約44,053平方米。於二零二五財政年度，「珠光•雲嶺湖」錄得建築面積約180平方米之合約銷售額約1,528,000港元。 管理層討論及分析 50% 「御景雅苑」位於中國廣東省中山市南區福湧果基。該項目的佔地面積及可供開發總建築面積分別為約15,745平方米及約38,005平方米。該項目已於二零二零年發展成為五幢現代住宅大樓、臨街商鋪及一個地下停車場。於二零二五年十二月三十一日，該項目已交付總建築面積約35,927平方米。於二零二五財政年度，「御景雅苑」錄得建築面積約119平方米之合約銷售額約845,000港元。 •100% 「珠光•逸景」位於中國河北省香河縣新開街168號，佔地面積約45,310平方米及可供出售的總建築面積約164,603平方米。該項目分為兩期進行，其將發展為多棟住宅樓宇及臨街商業區域。於二零二五年十二月三十一日，該項目已交付可供出售總建築面積約154,361平方米。於二零二五財政年度，「珠光•逸景」錄得建築面積約862平方米之非住宅物業合約銷售額約799,000港元。 100% 「天湖御景」位於中國廣東省廣州市從化溫泉鎮九里步區水底村，佔地面積約55,031平方米。該項目土地位於「御景山水花園」旁邊，本集團將該土地與「御景山水花園」一併開發，從而擴大本集團於從化地區之發展及版圖。該項目發展成為五幢32層現代住宅大樓及臨街商舖，可供出售的總建築面積約186,894平方米。發展分為兩期進行，第一期及第二期可供出售的總建築面積分別約97,183平方米及89,711平方米。於二零二五年十二月三十一日，該項目已交付總建築面積約140,112平方米。於二零二五財政年度，「天湖御景」錄得建築面積約42平方米之合約銷售額約643,000港元。 100% 本集團於二零一八年收購「花城御景花園」。其位於中國廣東省廣州市天河區珠江新城，佔地面積約60,237平方米。屬於本集團之可供銷售總建築面積約為108,675平方米。約108,675平方米之建築面積中，約48,043平方米之建築面積屬於包括停車場、住宅大樓、購物中心及辦公室物業在內之商住綜合大樓，及約60,632平方米之建築面積屬於包括停車場、購物中心及辦公室物業在內之商業綜合大樓。於二零二五年十二月三十一日，該項目已交付總建築面積約87,695平方米。 100% 「珠光新城國際」位於中國廣東省廣州市天河區珠江新城H3-3地塊，佔地面積約3,430平方米，而其中可供出售的總建築面積約28,706平方米已發展為一幢30層樓宇，包括服務式公寓、臨街商舖及4層地下停車場。於二零二五年十二月三十一日，服務式公寓可供出售的總建築面積約25,693平方米已交付。本集團指定該物業的約50平方米的建築面積為作長期投資持有的投資物業。 •100% 本集團於二零一六年九月收購「珠光•新城御景」。珠光•新城御景位於中國廣東省梅州市豐順縣湯南鎮陽光村種玊上圍，毗鄰G235國道線，一個以溫泉資源聞名的縣城，溫泉資源為其主要旅遊