珠光控股二零二四年年报

目錄 二零二四年年報1公司資料2主席報告書4管理層討論及分析6董事資料26企業管治報告30董事會報告書56獨立核數師報告80綜合損益表84綜合全面收益表85綜合財務狀況表86綜合權益變動表88綜合現金流量表89財務報表附註91五年財務概要186物業概要187 公司資料 主要辦事處 執行董事 朱慶凇先生（又名朱慶伊先生）（主席）劉捷先生（行政總裁）廖騰佳先生（副主席）黃佳爵先生（副主席）朱沐之先生（又名朱拉伊先生）葉麗霞女士 香港中環金融街8號國際金融中心第二期57樓5702–5703室 公司秘書 獨立非執行董事 蔡國強先生 梁和平先生太平紳士黃之強先生馮科博士 股份過戶登記總處 Appleby Global Corporate Services (Bermuda) LimitedCanon’s Court, 22 Victoria StreetPO Box HM 1179, Hamilton HM EXBermuda 審核委員會 梁和平先生太平紳士（委員會主席）黃之強先生馮科博士 股份過戶登記香港分處 卓佳證券登記有限公司香港夏愨道16號遠東金融中心17樓 薪酬委員會 黃之強先生（委員會主席）梁和平先生太平紳士黃佳爵先生 核數師 提名委員會 安永會計師事務所執業公眾會計師註冊公眾利益實體核數師香港鰂魚涌英皇道979號太古坊一座27樓 黃之強先生（委員會主席）梁和平先生太平紳士黃佳爵先生 註冊辦事處 Clarendon House2 Church StreetHamilton HM 11Bermuda 公司資料 香港法律顧問 呂鄭洪律師行有限法律責任合夥香港金鐘夏愨道18號海富中心二期24樓2402室 百慕達法律顧問 Conyers Dill & Pearman香港中環康樂廣場8號交易廣場第一座29樓 主要銀行 中國工商銀行（亞洲）有限公司中國農業銀行有限公司廣州銀行股份有限公司浙商銀行股份有限公司平安銀行股份有限公司 網址 www.zhuguang.com.hk 股份代號 1176 本人謹此提呈珠光控股集團有限公司（「本公司」）及其附屬公司（統稱為「本集團」）截至二零二四年十二月三十一日止財政年度（「二零二四財政年度」）之經營業績及報告。 業績 於二零二四財政年度，本集團的綜合業績如下：(1)二零二四財政年度本集團之綜合收入約為1,585,711,000港元，與截至二零二三年十二月三十一日止財政年度（「二零二三財政年度」）約2,303,576,000港元相比減少約31.16%；(2)本集團之綜合毛利由二零二三財政年度約1,527,422,000港元減少約20.87%至二零二四財政年度約1,208,718,000港元；及(3)二零二四財政年度本集團之綜合虧損約為3,467,435,000港元，較二零二三財政年度約880,170,000港元增加約293.95%。於二零二四財政年度，本公司權益持有人應佔綜合虧損約為3,412,327,000港元，每股基本虧損為46.27港仙，高於二零二三財政年度之本公司權益持有人應佔綜合虧損約815,010,000港元及每股基本虧損12.22港仙。 資產淨值 於二零二四年十二月三十一日，本集團已發行普通股（「股份」）數目合共為8,850,632,753股，而本公司股東（「股東」）應佔權益則約為2,027,153,000港元。股東應佔於二零二四年十二月三十一日的本集團每股綜合資產淨值約為0.23港元。 業務回顧 二零二四年環球經濟仍然持續受全球經濟復甦乏力、通脹高企、消費意欲低迷等逆境持續存在及地緣衝突等不穩定的因素影響且其不確定性風險未有顯著改善。鑒於全球經濟不明朗，中國內地的經濟復甦仍面臨結構性改革中的壓力。 於二零二四年，中央政府持續優化房地產調控政策以穩定樓市，並從供需兩端著力改善市場環境，並全面加強刺激購房措施，取消對購買住房、轉售及房價之限制。同時降低房貸利率、首期要求、以及換樓之稅務成本等等，居民置業意欲預期因此有所回升，新建物業及二手物業交投量因此有所上升，樓市呈現回穩跡象。於二零二四年初，廣州出台放鬆限購政策，成為一線城市當中首個放開中心城區限購的城市，有望帶動大灣區、其他一線城市及區域核心城市實行放鬆限購措施，具備利好的風向標效應。 本集團城市更新組持續以其專業知識及專業態度為本集團落實做好集中於廣州地區城市更新項目專案工作，並強化本集團未來發展特色和競爭優勢。本集團將持續推進與其戰略合作夥伴之合作步伐並探索與其他融資機構、政府機關或其他同業之間的合作機會，以使鞏固作為「城市更新專家」的行業地位。 本集團亦將秉承匠人精神，專注提升產品品質，從細節出發，並為買家提供優質物業。 主席報告書 融資成本及渠道 於二零二四年十二月三十一日，本集團的資產負債比率為81%（二零二三年十二月三十一日：68%）。於二零二四年十二月三十一日，本集團的現金及銀行結餘約為17,000,000港元（二零二三年十二月三十一日：301,000,000港元），本集團的計息債務結餘約為13,944,000,000港元（二零二三年十二月三十一日：13,849,000,000港元）。二零二四財政年度本集團的加權平均資金成本為6.44%（二零二三財政年度：6.29%）。 本公司致力加強與股東的溝通和投資者關係工作。通過舉行投資者訪談、投資推介會、項目考察等多種渠道，有效保持了股東與投資者之間溝通順暢，同時保證投資者深入理解本公司的發展戰略與經營理念。 展望 在二零二五年三月初的中國政府工作報告中提述，中國政府將持續用力推動房地產市場止跌回穩，調減限制性措施，充分釋放購房買家的住房需求及房地產市場改善所帶來的市場潛力。 儘管中國政府對房地產行業用力推動，展望二零二五年環球經濟仍然面臨多重挑戰和不穩定。通脹、消費意欲低迷和地緣衝突等多重因素對全球經濟的影響將持續。基於全球經濟不明朗，中國房地產行業於二零二五年仍然面臨巨大的挑戰。 在新的市場形勢下，本集團之待售貨量收益仍將集中在廣州地區之準現房項目，未來本集團將繼續加大廣州地區的推售力度。廣州地區仍將為本集團二零二五年的重點銷售區域。就獲取土地而言，本集團將持續推進與其戰略合作夥伴之合作步伐以支撐其未來發展需求的策略。 本集團將加大力度提升「優化結構，強化能力提品質」的策略，努力克服當前中國房地產因市場調整所帶來的嚴峻挑戰。 感謝 本人謹代表董事會感謝本集團的管理團隊及全體員工。本集團的成長離不開彼等一直以來的辛勤努力與卓越貢獻。本人亦衷心感謝投資者、廣大客戶及業務夥伴給予本集團的大力支持與信任。本集團管理層及全體員工將繼續以專業知識及卓越的團隊精神去克服困難，實現更卓越的成績。 主席 香港，二零二五年四月九日 管理層討論及分析 本集團主要於中國從事物業發展、項目管理及物業投資以及酒店營運。 於二零二四財政年度，本集團繼續著眼於物業需求可能增長的中國一線及主要二線城市。本集團於二零二四財政年度實現合約銷售額約383,187,000港元及已售合約建築面積（「建築面積」）約11,872平方米（「平方米」），較二零二三財政年度分別減少約90.05%及約87.22%。於二零二四財政年度的合約物業銷售額及已售合約建築面積詳情列示如下： 停車場 於二零二四年十二月三十一日，本集團持有下列主要物業發展項目，其詳情如下： 100% 「珠光金融城壹號」位於中國廣東省廣州市天河區黃埔大道東，鄰近廣州地鐵5號線之三溪站，且位於天河區已規劃之廣州國際金融城範圍內。該項目之總佔地面積約63,637平方米，正分四期發展為辦公室樓宇、高端公寓樓宇、購物中心及包含地下停車場在內的商業綜合大樓。該項目之總可售建築面積為約391,021平方米。於二零二四年十二月三十一日，該項目已交付總建築面積約7,615平方米。於二零二四財政年度，「珠光金融城壹號」錄得建築面積約4,379平方米之合約銷售額約205,646,000港元。 100% 本集團於二零一八年收購「花城御景花園」。其位於中國廣東省廣州市天河區珠江新城，佔地面積約60,237平方米。屬於本集團之可供銷售總建築面積約為108,675平方米。約108,675平方米之建築面積中，約48,043平方米之建築面積屬於包括停車場、住宅大樓、購物中心及辦公室物業在內之商住綜合大樓，及約60,632平方米之建築面積屬於包括停車場、購物中心及辦公室物業在內之商業綜合大樓。於二零二四年十二月三十一日，該項目已交付總建築面積約87,849平方米。於二零二四財政年度，「花城御景花園」錄得建築面積約1,143平方米之合約銷售額約107,741,000港元。 100% 「御景山水花園」位於中國廣東省廣州市從化江浦鎮九里步區省道G105線地段（「G105國道」），連接往來廣州市的多條高速公路，離從化市中心20分鐘車程，離從化溫泉鎮10分鐘車程。佔地面積約294,684平方米，為一個商住綜合項目，包括住宅大樓及臨街商舖及停車場。可供出售的總建築面積約757,633平方米，項目將分為四期進行。於二零二四年十二月三十一日，該項目已交付總建築面積約715,063平方米。於二零二四財政年度，「御景山水花園」錄得建築面積約2,276平方米之合約銷售額約20,470,000港元。 管理層討論及分析 •100% 「珠光•雲嶺湖」位於中國廣東省廣州市從化街口街省道S355線地段，風雲嶺森林公園旁邊，為從化與廣州市中心之間的交通要道。該項目佔地面積約200,083平方米，總可售建築面積約為110,417平方米。發展分為兩期進行，第一期總建築面積約42,884平方米，包括57幢別墅及5幢住宅，第二期總建築面積約83,773平方米，包括44幢別墅、3幢住宅及1間酒店。第一期（可供出售總建築面積約39,046平方米）及第二期（可供出售總建築面積約29,040平方米）已於二零一七年第一季度及第三季度分別推出銷售，而建築面積約42,331平方米的酒店已留作本集團的長期資產。於二零二四年十二月三十一日，該項目已交付總建築面積約43,553平方米。於二零二四財政年度，「珠光•雲嶺湖」錄得建築面積約1,209平方米之合約銷售額約17,559,000港元。 100% 「珠光新城國際」位於中國廣東省廣州市天河區珠江新城H3-3地塊，佔地面積約3,430平方米，而其中可供出售的總建築面積約28,706平方米已發展為一幢30層樓宇，包括服務式公寓、臨街商舖及4層地下停車場。於二零二四年十二月三十一日，服務式公寓可供出售的總建築面積約25,693平方米已交付。本集團指定該物業的約50平方米的建築面積為作長期投資持有的投資物業。於二零二四財政年度，「珠光新城國際」錄得建築面積約352平方米之合約銷售額約17,546,000港元。 100% 本集團於二零一六年九月獲得「新城御景」項目。新城御景位於中國廣東省梅州市豐順縣湯南鎮陽光村種玊上圍，毗鄰G235國道線，一個以溫泉資源聞名的縣城，溫泉資源為其主要旅遊景點。該項目佔地面積約280,836平方米，總可售建築面積約310,716平方米。該項目已發展成為多種不同類型別墅、高層住宅及配套型商業發展項目。該項目分為三期開發。第一期已於二零一七年開始預售及於二零一八年開始交付。第二期已於二零一七年開始預售，並於二零一九年竣工並開始交付。第三期於二零二零年開始交付。於二零二四年十二月三十一日，該項目已交付總建築面積約262,683平方米。本集團已指定本物業的約9,482平方米的建築面積為作長期投資持有的投資物業。於二零二四財政年度，總建築面積約9,482平方米之配套商業樓宇加地庫已租出。於二零二四財政年度，「新城御景」錄得建築面積約967平方米之合約銷售額約8,987,000港元。 100% 「天湖御景」位於中國廣東省廣州市從化溫泉鎮九里步區水底村，佔地面積約55,031平方米。該項目土地位於「御景山水花園」旁邊，本集團將該