珠光控股二零二一年中期报告

（於百慕達註冊成立之有限公 司）股份代號 ：1 176 2021中期報告 珠光控股集團有限公司1目錄頁次公司資料 2財務摘要 4管理層討論及分析 5簡明綜合損益表 55簡明綜合全面收益表 56簡明綜合財務狀況表 57簡明綜合權益變動表 60簡明綜合現金流量表 62中期財務資料附註 65其他資料 127 二零二一年中期報告2公司資料執行董事朱慶凇先生 （又名朱慶伊先生）（主席）劉捷先生（行政總裁）廖騰佳先生（副主席）黃佳爵先生（副主席）朱沐之先生（又名朱拉伊先生）葉麗霞女士獨立非執行董事梁和平先生太平紳士黃之強先生馮科博士審核委員會梁和平先生太平紳士 （委員會主席）黃之強先生馮科博士薪酬委員會黃之強先生 （委員會主席）梁和平先生太平紳士黃佳爵先生提名委員會黃之強先生 （委員會主席）梁和平先生太平紳士黃佳爵先生 註冊辦事處Clarendon House2 Church StreetHamilton HM 11Bermuda主要辦事處香港中環金融街8號國際金融中心第二期57樓5702-5703室公司秘書蔡國強先生 珠光控股集團有限公司3股份過戶登記總處MUFG Fund Services (Bermuda) LimitedThe Belvedere Building69 Pitts Bay RoadPembroke HM08Bermuda股份過戶登記香港分處卓佳雅柏勤有限公司香港皇后大道東183號合和中心54樓核數師安永會計師事務所註冊公眾利益實體核數師香港鰂魚涌英皇道979號太古坊一座27樓香港法律顧問呂鄭洪律師行有限法律責任合夥香港金鐘夏愨道18號海富中心一期7樓702室百慕達法律顧問Conyers Dill & Pearman香港中環康樂廣場8號交易廣場第一座29樓主要銀行中國工商銀行（亞洲） 有限公司中國農業銀行有限公司中國建設銀行（亞洲） 股份有限公司廣州銀行股份有限公司浙商銀行股份有限公司廣州農村商業銀行網址www.zhuguang.com.hk股份代號1176 二零二一年中期報告4珠光控股集團有限公司（「本公司」）董事（「董事」）會（「董事會」）宣佈， 本公司及其附屬公司（統稱「本集團」）截至二零二一年六月三十日止六個月（「回顧期間」）之未經審核簡明綜合中期業績連同二零二零年同期之比較數字如下：財務摘要業績 截至六月三十日止六個月 二零二一年 二零二零年 千港元 千港元按經營分部收入： — 物業發展 535,117 240,023 — 項目管理服務 954,462 1,015,498 — 物業投資 99,596 83,894投資物業之公平值虧損淨額 (54,331) (49,830)本期間溢利 271,917 117,357母公司權益持有人應佔本期間溢利 278,228 121,474 於二零二一年 於二零二零年 六月三十日 十二月三十一日 千港元 千港元資產總值 43,379,084 36,930,194負債總值 33,623,397 27,511,242權益總值 9,755,687 9,418,952 珠光控股集團有限公司5管理層討論及分析市場及業務回顧在二零二一年上半年， 儘管2019冠狀病毒病（「COVID-19」）疫情持續給世界經濟發展帶來不確定性，中華人民共和國（「中國」 ）樓市調控總基調仍保持求穩不變。於回顧期間，中國一、二線城市（尤其是於長三角與粵港澳大灣區的一、二線城市）的物業市場趨好明顯。 國內樓市整體成交情況及成交價格持平。 長三角與粵港澳大灣區物業市場規模持續領先增長。 在市場環境趨於穩定， 金融監管趨於收緊， 中國各家房企積極有效地應對環境的變化，共同努力維護樓市的平穩健康發展。在二零二零年， 廣州市政府發佈了《中共廣州市人民政府廣州市委關於深化城市更新工作推進高質量發展的實施意見》（稱為「該意見」），該意見圍繞「1+1+N」城市更新政策檔的工作要求， 市規劃和自然資源局將城市更新納入國土空間規劃中， 推動城市更新專案落地實施。 該意見中亦透露了未來10年廣州市舊城轉型藍圖。10年時間，廣州要落實合共388條城中村的轉型， 計劃分為三步走， 透過三年實施計劃、 五年行動方案和十年改造計劃。 二零二一年中期報告6管理層討論及分析（續）市場及業務回顧（續）在二零二一年， 亦即「十四五」規劃的第一年， 中國政府強調之原則房住不炒定位更加清晰， 地產行業已加速向存量時代轉型。 《中共中央關於制定國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和二零三五年遠景目標的建議》提出， 加強城鎮老舊社區改造和社區建設， 明確將實施一批重大工程， 此與本公司的全資子公司及本公司城市更新組成員廣州珠光城市更新集團有限公司的持續理念不謀而合。本公司城市更新組將持續以「城市更新專家」的專業態度為本集團落實做好各城市更新專案工作， 確保本集團未來三年最重要的土地供應來源， 強化本集團未來發展特色和競爭優勢。 本集團亦會加快與其戰略合作夥伴尋找多方面合作， 加強並鞏固作為「城市更新專家」行業地位。物業發展及銷售於回顧期間， 本集團繼續著眼於住房需求可能增長的中國一線及主要二線城市。 本集團已於回顧期間完成合約銷售額約1,458,314,000港元及已售合約建築面積（「建築面積」）約45,712平方米（「平方米」），較二零二零年同期分別增加約80.4%及輕微減少約6.2%。於回顧期間已訂約之物業銷售及已售合約建築面積之詳情列示如下： 珠光控股集團有限公司7管理層討論及分析（續）物業發展及銷售（續） 已售合約項目 已售合約 建築面積 （千港元） （平方米）珠光金融城壹號 1,200,530 21,980珠光•新城御景 （「新城御景」） 125,733 14,654御景雅苑 53,693 3,144珠光•雲嶺湖 32,014 2,590珠光•御景山水花園（「御景山水花園」） 12,477 807珠光•天湖御景花園（「天湖御景」） 6,032 485珠光•逸景 2,322 145 1,432,801 43,805停車位 25,513 1,907 1,458,314 45,712 二零二一年中期報告8管理層討論及分析（續）物業發展及銷售（續）於二零二一年六月三十日，本集團擁有下列物業發展項目，其詳情如下：珠光金融城壹號 — 100%權益「珠光金融城壹號」位於中國廣東省廣州市天河區黃埔大道東， 鄰近廣州地鐵5號線之三溪站， 且位於天河區已規劃之廣州國際金融城範圍內。 該項目之總地盤面積約63,637平方米，正分四期發展為辦公室樓宇、高端公寓樓宇、購物中心及包含地下停車場在內的商業綜合大樓。 該項目之總可售面積為約352,158平方米。 於回顧期間，「珠光金融城壹號」錄得建築面積約21,980平方米之合約銷售額約1,200,530,000港元。 珠光控股集團有限公司9管理層討論及分析（續）物業發展及銷售（續）新城御景 — 100%權益本集團於二零一六年九月獲得「新城御景」項目。 新城御景位於中國廣東省梅州市豐順縣湯南鎮陽光村種玊上圍， 毗鄰G235國道線， 一個以溫泉資源聞名的縣城， 溫泉資源為其主要旅遊景點。 該項目佔地面積約280,836平方米， 預期將開發總建築面積約355,352平方米。 該項目將發展成為多種不同類型別墅、 高層住宅及配套型商業發展項目。 該項目分為三期開發。 第一期已於二零一七年開始預售並於二零一八年開始交付。 第二期已於二零一七年開始預售， 並於二零一九年竣工並開始交付。 第三期亦於二零二零年開始交付。 第一期、 第二期及第三期的總建築面積分別約262平方米、878平方米及5,449平方米已於回顧期間交付。於回顧期間，總建築面積約9,957平方米之配套商業樓宇加地庫已租出。 於回顧期間， 「新城御景」錄得建築面積約14,654平方米之合約銷售額約125,733,000港元。 二零二一年中期報告10管理層討論及分析（續）物業發展及銷售（續）御景雅苑 — 50%權益「御景雅苑」位於中國廣東省中山市南區福湧果基。 該項目的地盤面積及總可售面積分別為約15,745平方米及約38,005平方米。該項目計劃發展成為五幢現代住宅大樓、臨街商鋪及一個地下停車場， 已於二零二零年竣工。 於二零二一年六月三十日， 該項目交付之總建築面積約5,947平方米。於回顧期間，「御景雅苑」錄得建築面積約3,144平方米之合約銷售額約53,693,000港元。珠光•雲嶺湖 — 100%權益「珠光•雲嶺湖」位於中國廣東省廣州市從化街口街省道S355線地段， 風雲嶺森林公園旁邊， 為從化與廣州市中心之間的交通要道。 該項目佔地面積約200,083平方米，預期總建築面積約為126,827平方米。 發展將分為兩期進行， 第一期總建築面積約42,884平方米， 包括57幢別墅及5幢住宅， 第二期總建築面積約83,943平方米， 包括44幢別墅、3幢住宅及1間酒店。 第一期（可供出售總建築面積約39,046平方米）及第二期（可供出售總建築面積約56,084平方米）已於二零一七年第一季度及第三季度分別推出銷售，而酒店將留作本集團的長期資產。 珠光控股集團有限公司11管理層討論及分析（續）物業發展及銷售（續）珠光•雲嶺湖 — 100%權益（續）第一期已交付總建築面積約21,362平方米。 第二期已交付總建築面積約16,403平方米， 其中約797平方米已於回顧期間交付。 第一期及第二期餘下可供出售建築面積預期將於二零二一年下半年交付。 於回顧期間， 「珠光•雲嶺湖」錄得建築面積約2,590平方米之合約銷售額約32,014,000港元。御景山水花園 — 100%權益「御景山水花園」位於中國廣東省廣州市從化江浦鎮九裡步區省道G105線地段 （「G105國道」），連接往來廣州市的多條高速公路， 離從化市中心20分鐘車程， 離從化溫泉鎮10分鐘車程。佔地面積約294,684平方米，正發展為一個商住綜合項目，包括住宅大樓及臨街商舖、 服務式公寓及停車場。 可供出售的總建築面積約758,606平方米，項目將分為四期進行。於二零二一年六月三十日，該項目交付之總建築面積約13,448平方米。 除第一期至第四期發展供出售的物業外， 「御景山水花園」亦包括總建築面積約3,652平方米的物業，由本集團持作投資用途。 二零二一年中期報告12管理層討論及分析（續）物業發展及銷售（續）御景山水花園 — 100%權益（續）總建築面積約2,761平方米的物業已於回顧期間租出。 於回顧期間， 「御景山水花園」錄得建築面積約807平方米之合約銷售額約12,477,000港元。天湖御景 — 100%權益「天湖御景」位於中國廣東省廣州市從化溫泉鎮九裡步區水底村， 佔地面積約55,031平方米。 該項目土地位於「御景山水花園」旁邊， 本集團將該土地與「御景山水花園」一併開發， 從而擴大本集團於從化地區之發展及版圖。 該項目發展成為五幢32層現代住宅大樓及臨街商舖， 可供出售的總建築面積約186,895平方米。 發展分為兩期進行，第一期及第二期可供出售的總建築面積分別約97,183平方米及89,712平方米。第一期已交付總建築面積約93,018平方米。 第二期已