珠光控股二零二三年年报

珠 光 控 股 集 團 有 限 公 司*（於百慕達註冊成立之有限公司）股份編號：1176 *僅供識別 目錄 公司資料2 主席報告書4 管理層討論及分析6 企業管治報告83 董事會報告書110 獨立核數師報告131 140 主要辦事處 執行董事 朱慶凇先生（又名朱慶伊先生）（主席）劉捷先生（行政總裁）廖騰佳先生（副主席）黃佳爵先生（副主席）朱沐之先生（又名朱拉伊先生）葉麗霞女士 香港中環金融街8號國際金融中心第二期57樓5702–5703室 公司秘書 獨立非執行董事 蔡國強先生 梁和平先生太平紳士黃之強先生馮科博士 股份過戶登記總處 MUFG Fund Services (Bermuda) LimitedThe Belvedere Building69 Pitts Bay RoadPembroke HM08Bermuda 審核委員會 梁和平先生太平紳士（委員會主席）黃之強先生馮科博士 股份過戶登記香港分處 薪酬委員會 卓佳雅柏勤有限公司香港夏愨道16號遠東金融中心17樓 黃之強先生（委員會主席）梁和平先生太平紳士黃佳爵先生 提名委員會 核數師 安永會計師事務所執業公眾會計師註冊公眾利益實體核數師香港鰂魚涌英皇道979號太古坊一座27樓 黃之強先生（委員會主席）梁和平先生太平紳士黃佳爵先生 註冊辦事處 Clarendon House2 Church StreetHamilton HM 11Bermuda 香港法律顧問 呂鄭洪律師行有限法律責任合夥香港金鐘夏愨道18號海富中心一期7樓702室 百慕達法律顧問 Conyers Dill & Pearman香港中環康樂廣場8號交易廣場第一座29樓 主要銀行 中國工商銀行（亞洲）有限公司中國農業銀行有限公司廣州銀行股份有限公司浙商銀行股份有限公司平安銀行股份有限公司 網址 www.zhuguang.com.hk 股份代號 1176 本人謹此提呈珠光控股集團有限公司（「本公司」）及其附屬公司（統稱為「本集團」）截至二零二三年十二月三十一日止財政年度（「二零二三財政年度」）之經營業績及報告。 業績 於二零二三財政年度，本集團的綜合業績如下：(1)二零二三財政年度本集團之綜合收入約為2,050,576,000港元，與截至二零二二年十二月三十一日止財政年度（「二零二二財政年度」）約2,838,843,000港元相比減少約27.77%；(2)本集團之綜合毛利由二零二二財政年度約1,966,695,000港元減少約26.35%至二零二三財政年度約1,448,422,000港元；及(3)二零二三財政年度本集團之綜合虧損約為936,170,000港元，較二零二二財政年度約1,021,759,000港元減少約8.38%。於二零二三財政年度，本公司權益持有人應佔綜合虧損約為871,010,000港元，每股基本虧損為13.00港仙，低於二零二二財政年度之本公司權益持有人應佔綜合虧損約997,194,000港元及每股基本虧損14.74港仙。 資產淨值 於二零二三年十二月三十一日，本集團已發行普通股（「股份」）數目合共為7,225,632,753股，而本公司股東（「股東」）應佔權益則約為5,089,180,000港元。股東應佔於二零二三年十二月三十一日的本集團每股綜合資產淨值約為0.70港元。 業務回顧 二零二三年環球經濟受全球經濟復甦乏力、通脹高企、地緣衝突等以及複雜嚴峻的外部國際環境影響下，不穩定的情況未有明顯改善且其不確定性風險仍然存在，全球經濟增長顯著放緩。 於回顧年度，中央政府及中華人民共和國（「中國」或「中國內地」）各級政府先後出台了包括發行萬億特別國債、放鬆限購、支持包括城中村改造在內的「三大工程」等政策，穩預期、提信心、促進房地產市場平穩健康發展的態勢凸顯；住建、金融部門堅持「穩中求進、以進促穩、先立後破」的工作為主基調，包括推出房地產融資協調機制、貸款利率下調、因城施策、一城一策、精準施策等多方面有利房地產市場相關措施。綜合以上，核心城市政策持續優化，房地產市場逐步築底企穩。 二零二四年初，廣州出台放鬆限購政策，再次成為一線城市當中首個放開中心城區限購的城市，有望帶動大灣區、一線城市、區域核心城市放鬆限購，具備極強的風向標效應。本公司城市更新組仍持續以「城市更新專家」的專業態度為本集團落實做好集中於廣州地區城市更新項目專案工作，確保本集團未來土地供應來源專注於廣州地區，並強化本集團未來發展特色和競爭優勢。 本集團與其戰略合作夥伴共同發展合作之優質廣州地區城市更新項目已正邁進成熟階段，因此，本集團將持續推進與其戰略合作夥伴之合作步伐，以使鞏固作為「城市更新專家」的行業地位。 主席報告書 本集團亦將秉承匠人精神，專注提升產品品質，從細節出發，並為買家提供優質物業。 融資成本及渠道 於二零二三年十二月三十一日，本集團的資產負債比率為68%（二零二二年十二月三十一日：66%）。於二零二三年十二月三十一日，本集團的現金及銀行結餘約為301,000,000港元（二零二二年十二月三十一日：760,000,000港元），本集團的計息債務結餘約為13,849,000,000港元（二零二二年十二月三十一日：15,319,000,000港元）。二零二三財政年度本集團的加權平均資金成本為6.29%（二零二二財政年度：6.50%）。 本公司致力加強與股東的溝通和投資者關係工作。通過舉行投資者訪談、投資推介會、項目考察等多種渠道，有效保持了股東與投資者之間溝通順暢，同時保證投資者深入理解本公司的發展戰略與經營理念。 展望 展望二零二四環球經濟仍然面臨多重挑戰和不穩定。通脹和地緣衝突等多重因素對全球經濟的影響將持續。鑑於全球經濟不明朗，中國房地產行業於二零二四年仍然面臨巨大的挑戰。 從宏觀環境角度看，隨著萬億國債等政府政策持續釋放紅利，中國經濟有望好轉並進入新的發展週期，作為國民經濟重要支柱的房地產行業，在放開限購政策及金融鬆綁下，形勢日漸明朗。 在新的市場形勢下，本集團之待售貨量仍將集中在廣州地區之準現房項目，未來本集團將繼續加大廣州地區的推售力度。廣州地區仍將為本集團二零二四的重點銷售區域。就獲取土地而言，本集團將持續推進與其戰略合作夥伴之合作步伐以支撐其未來發展需求的策略。 本集團將持續並圍繞「優化結構，強化能力提品質」的策略，努力克服當前中國房地產因市場調整所帶來的嚴峻挑戰。 感謝 本人謹代表董事會感謝本集團的管理團隊及全體員工。本集團的成長離不開彼等一直以來的辛勤努力與卓越貢獻。本人亦衷心感謝投資者、廣大客戶及業務夥伴給予本集團的大力支持與信任。本集團管理層及全體員工將繼續以專業知識及團隊精神去克服困難，實現更卓越的成績。 朱慶凇 香港，二零二四年三月二十八日 管理層討論及分析 本集團主要於中國從事物業發展、項目管理及物業投資以及酒店營運。 於二零二三財政年度，本集團繼續著眼於物業需求可能增長的中國一線及主要二線城市。本集團於二零二三財政年度實現合約銷售額約3,850,499,000港元及已售合約建築面積（「建築面積」）約92,902平方米（「平方米」），較二零二二財政年度分別增加約75.92%及約34.93%。於二零二三財政年度的合約物業銷售額及已售合約建築面積詳情列示如下： 停車場 於二零二三年十二月三十一日，本集團持有下列主要物業發展項目，其詳情如下： 100% 「珠光金融城壹號」位於中國廣東省廣州市天河區黃埔大道東，鄰近廣州地鐵5號線之三溪站，且位於天河區已規劃之廣州國際金融城範圍內。該項目之總佔地面積約63,637平方米，正分四期發展為辦公室樓宇、高端公寓樓宇、購物中心及包含地下停車場在內的商業綜合大樓。該項目之總可售建築面積為約391,245平方米。於二零二三年十二月三十一日，該項目已交付總建築面積約4,509平方米。於二零二三財政年度，「珠光金融城壹號」錄得建築面積約62,095平方米之合約銷售額約3,515,202,000港元。 100% 「珠光新城國際」位於中國廣東省廣州市天河區珠江新城H3-3地塊，佔地面積約3,430平方米，而其中可供出售的總建築面積約28,909平方米已發展為一幢30層樓宇，包括服務式公寓、臨街商舖及4層地下停車場。於二零二三年十二月三十一日，服務式公寓可供出售的總建築面積約24,570平方米已交付。本集團指定該物業的約539平方米的建築面積為作長期投資持有的投資物業。於二零二三財政年度，「珠光新城國際」錄得建築面積約2,412平方米之合約銷售額約117,157,000港元。 100% 本集團於二零一六年九月獲得「新城御景」項目。新城御景位於中國廣東省梅州市豐順縣湯南鎮陽光村種玊上圍，毗鄰G235國道線，一個以溫泉資源聞名的縣城，溫泉資源為其主要旅遊景點。該項目佔地面積約280,836平方米，總可售建築面積約310,716平方米。該項目將發展成為多種不同類型別墅、高層住宅及配套型商業發展項目。該項目分為三期開發。第一期已於二零一七年開始預售及於二零一八年開始交付。第二期已於二零一七年開始預售，並於二零一九年竣工並開始交付。第三期於二零二零年開始交付。於二零二三年十二月三十一日，該項目已交付總建築面積約254,765平方米。本集團已指定本物業的約9,482平方米的建築面積為作長期投資持有的投資物業。於二零二三財政年度，總建築面積約9,482平方米之配套商業樓宇加地庫已租出。於二零二三財政年度，「新城御景」錄得建築面積約10,386平方米之合約銷售額約83,235,000港元。 管理層討論及分析 50% 「御景雅苑」位於中國廣東省中山市南區福湧果基。該項目的佔地面積及可供開發總建築面積分別為約15,745平方米及約38,005平方米。該項目已於二零二零年發展成為五幢現代住宅大樓、臨街商鋪及一個地下停車場。於二零二三年十二月三十一日，該項目已交付總建築面積約34,624平方米。於二零二三財政年度，「御景雅苑」錄得建築面積約4,743平方米之合約銷售額約50,578,000港元。 100% 「御景山水花園」位於中國廣東省廣州市從化江浦鎮九里步區省道G105線地段（「G105國道」），連接往來廣州市的多條高速公路，離從化市中心20分鐘車程，離從化溫泉鎮10分鐘車程。佔地面積約294,684平方米，為一個商住綜合項目，包括住宅大樓及臨街商舖及停車場。可供出售的總建築面積約757,633平方米，項目將分為四期進行。於二零二三年十二月三十一日，該項目已交付總建築面積約708,971平方米。於二零二三財政年度，「御景山水花園」錄得建築面積約5,505平方米之合約銷售額約46,304,000港元。 •100% 「珠光•雲嶺湖」位於中國廣東省廣州市從化街口街省道S355線地段，風雲嶺森林公園旁邊，為從化與廣州市中心之間的交通要道。該項目佔地面積約200,083平方米，總可售建築面積約為110,417平方米。發展將分為兩期進行，第一期總建築面積約42,884平方米，包括57幢別墅及5幢住宅，第二期總建築面積約83,773平方米，包括44幢別墅、3幢住宅及1間酒店。第一期（可供出售總建築面積約39,046平方米）及第二期（可供出售總建築面積約29,040平方米）已於二零一七年第一季度及第三季度分別推出銷售，而建築面積約42,331平方米的酒店已留作本集團的長期資產。於二零二三年十二月三十一日，該項目已交付總建築面積約39,703平方米。於二零二三財政年度，「珠光•雲嶺湖」錄得建築面積約500平方米之合約銷售額約7,772,000港元。 100% 「天湖御景」位於中國廣東省廣州市從化溫泉鎮九里步區水底村，佔地面積約55,031平方米。該項目土地位於「御景山水花園」旁邊，本集團將該土地與「御景山水花園」一併開發，從而擴大本集團於從化地區之發展及版圖。該項目發展成為五幢32層現代住宅大樓及臨街商舖，可供出售的總建築面積約18