定量拆解REITs指数成分券特征和后续机会

定量拆解REITs指数成分券特征和后续机会 本报告导读： 三个关键数据：静态成分占比，动态纳入规律，供需关系变化 汤志宇(分析师)021-38031036tangzhiyu@gtht.com登记编号S0880525070031 投资要点： 沃什上台能逆转美债利率上行吗2026.05.20结合信贷数据和央行资产负债表分析：资金宽松的产生、现状和未来2026.05.18“负债驱动”的资产荒下，债券投资行为有何不同2026.05.16地产债转型到哪一步了：投资策略和主体推荐2026.05.15一致的扩表，差异的策略，趋缓的兑现2026.05.07 REITs全收益指数的成分股筛选与权重确定机制是怎样的？截至2026年5月19日，中证REITs全收益指数共纳入上市公募REITs 53只，涉及市值规模1739亿元，分别覆盖市场只数占比65%和市值规模占比77%，REIT指数基金的推进预计将对权重股形成利好，因此REIT全收益指数的编制规则值得关注，包含成分股的纳入剔除规律以及成分股权重的设置规律，进而提前布局相关权重股。我们尝试基于相关文件以及历史数据对规律进行总结。 成分股纳入剔除规律主要受上市日期以及市场成交活跃度决定，而权重设置则取决于自由流通量的确定。当前成分股筛选标准主要包括两点：①上市时间超3个月；②过去一年日均成交金额满500万元，且在样本空间内排在前90%；每个季度调整一次。成分股权重则主要基于自由流通量，且需要关注解禁、扩募等因素在不同时间点的影响。 当前REITs市场在政策托底下流动性传导已边际改善，但核心矛盾在于供给冲击超预期，当前商业不动产REITs申报规模约700亿元，增量资金尚难完全对冲，市场趋势性反转仍需时日。基于REIT全收益指数特征，投资策略可聚焦业绩与现金流确定性强、估值处于低位的大权重成份股，以把握结构化行情。风险提示：超预期REIT政策发布，底层资产经营情况恶化，权重 计算方式有偏差。 目录 1.REIT指数基金蓄势待发.......................................................................32.REIT全收益指数的成分股筛选与权重确定机制是怎样的？..................33.政策托底明确，但供给冲击下行情反转仍待观察..................................64.风险提示..............................................................................................7 1.REITs指数基金蓄势待发 2026年5月18日，中国证监会官网审批进度公示显示，易方达、中金、华夏、南方四家公募基金管理人同步申报了中证REITs全收益指数证券投资基金，标志着国内公募REITs指数化投资正式启航。 本次指数基金的推出是2025年年底中国证监会发布《关于推动不动产投资信托基金（REITs）市场高质量发展有关工作的通知》（证监发〔2025〕63号）后政策红利的集中释放。63号文明确提出"丰富覆盖REITs的指数体系，支持基金管理人开发挂钩相关指数的基金产品"，并"研究探索跟踪REITs指数的交易型开放式指数基金（REITs-ETF）等创新产品"，同时"支持符合条件的公募基金将REITs纳入投资范围"。在63号文指引下，2026年以来公募REITs投资者结构迎来实质性扩围，其中二级债基率先响应监管号召，将公募REITs纳入投资范围。不过当前各产品均强调"可选择不投资公募REITs"，且业绩基准尚未与REITs市场挂钩，实际配置力度有待观察。 相对而言，指数化产品在引入增量资金方面更具有优势，核心逻辑在于降低参与门槛、扩大投资者基数、形成稳定配置需求： ①降低研究与决策成本。当前公募REITs已上市81只，涵盖高速、产业园、仓储物流、能源、消费、保障房等多元业态，个体项目分析涉及底层资产区位、运营能力、租约结构、估值逻辑等专业维度，对普通投资者及非专业机构投资者门槛较高。指数基金通过一篮子配置分散了个券风险，投资者无需深入研究单只REIT的基本面，仅需判断板块整体配置价值，显著降低了参与决策成本。 ②匹配机构资金的配置习惯。对于部分投资者而言指数化产品是其核心仓位的重要载体，REITs指数基金使上述资金能够将REITs作为独立资产类别纳入战略资产配置（SAA），而非仅作为另类投资的个案参与。③形成"被动持有+长期资金"的稳定力量。与主动管理产品或单券交易相比，指数基金通常存在定期调仓带来的被动买入需求，"配置型"资金占比提升，有助于平抑市场波动、改善流动性结构。 2.REITs全收益指数的成分券筛选与权重确定机制 截至2026年5月19日，中证REITs全收益指数共纳入上市公募REITs53只，涉及市值规模1739亿元，分别覆盖市场只数占比65%和市值规模占比77%，REIT指数基金的推进预计将对权重股形成利好，因此REIT全收益指数的编制规则值得关注，包含成分股的纳入剔除规律以及成分股权 重的设置规律，进而提前布局相关权重股。我们尝试基于相关文件以及WIND中的权重历史数据对规律进行总结： 资料来源：中证指数有限公司，Wind，国泰海通证券研究 成分股纳入剔除规律方面，主要受上市日期以及市场成交活跃度决定，具体来看： 1、样本空间：指数样本空间由沪深交易所上市时间超过三个月的REITs组成。 2、可投资性筛选： （1）剔除样本空间中过去一年日均成交金额不足500万元的REITs； （2）当沪深市场上市REITs数量达50只后，对样本空间内的REITs按照过去一年日均成交金额由高到低排名，剔除排名位于后10%的REITs。 3、选样方法：选取样本空间内符合可投资性筛选条件的REITs作为指数样本。 4、定期调整时间：指数样本每季度调整一次，样本调整实施时间分别为每年3月、6月、9月和12月的第二个星期五的下一交易日。 5、定期调整数据截止日：在REITs指数定期调整所需基础数据中，原则上对基础数据采用通用的数据截止日，通常情况下适用常用定期调整周 期的指数的通用数据截止日为定期调整生效日前第二个自然月的最后一个 自然日。 成分股权重设置规律：从历史数据来看，中证REIT指数成分股权重每个月调整一次，调整时间为每个月最后一个交易日，权重的设置主要基于自由流通量，此外，也需关注扩募，解禁等因素在不同时间点的对项目权重的影响，可能表现为当前项目流通市值占比较高但在指数中权重较低，如2025年12月初华润消费REIT基于流通市值在样本内占比超9%，但在全收益指数中权重仅3%。 资料来源：中证指数有限公司，Wind，国泰海通证券研究注：数据截止2026年5月19日 具体来看： 1、自由流通量范围与认定：与流通市值相比，自由流通量需剔除原始权益人或同一控制下的关联方持有的份额，此外，非限售份额中，持有人及其一致行动人拥有权益的REITs份额达到或超过10%，认定为非自由流通份额，低于10%的，认定为自由流通份额； 2、项目解禁影响时间点的认定：解禁影响的调整时间每半年调整一次，即6月最后一天和12月最后一天，其中如果是上半年解禁，则于当年12月最后一天调整；如果是下半年解禁，则为第二年6月最后一天调整。 3、项目扩募影响时间点的认定：扩募影响当月进行调整。 4、自由流通量分级靠档加权比例：除非特别说明，中证指数在计算指数时，采用分级靠档的方法，即根据自由流通份额所占样本总份额的比例（即自由流通比例）赋予样本总份额一定的加权比例，以确保调整份额数保持相对稳定。其中自由流通比例=自由流通份额/样本总份额，调整份额数=样本总份额×加权比例，指数样本的分级靠档加权比例按照下表确定： 3.预期受到政策明确托底，供需平衡改善需要时间 政策信号意义明确，预期改善导致流动性传导机制优化。REITs指数基金的推出不仅符合年初预期，更在边际上改善了市场生态。相较于此前的二级债基，被动指数产品对流动性的注入更为直接高效，有助于打破存量博弈僵局。结合推出时点考量，此举或释放了监管层“稳市场、稳预期”的政策信号，旨在遏制前期市场持续下行引发的局部负反馈效应，持续关注后续维 持市场供需平衡的外部因素变化。 前期震荡源自供给冲击超预期，市场反转仍需时日。尽管需求端投资工具年初预期基本落地，但当前市场的核心症结在于“供给冲击显著超出年初预期”，当前商业不动产REITs申报规模约700亿元。在增量资金入场速度尚不足以完全对冲供给压力的背景下（新进资金或更倾向于打新），市场难以迅速实现趋势性反转。 投资策略宜聚焦确定性，把握结构化行情。配置上应重点锚定业绩现金流平稳、估值处于低位的大权重成份股。这类资产不仅具备较强的防御属性，更有望率先受益于被动资金的建仓需求，从而在震荡市中走出独立的 结构化行情。 4.风险提示 超预期REIT政策发布，底层资产经营情况恶化，权重计算方式有偏差。 本公司具有中国证监会核准的证券投资咨询业务资格 分析师声明 作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，保证报告所采用的数据均来自合规渠道，分析逻辑基于作者的职业理解，本报告清晰准确地反映了作者的研究观点，力求独立、客观和公正，结论不受任何第三方的授意或影响，特此声明。 免责声明 本报告仅供国泰海通证券股份有限公司（以下简称“本公司”）授权客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为本公司的当然客户。本报告仅在相关法律许可的情况下发放，并仅为提供信息而发放，概不构成任何广告。 本报告的信息来源于已公开的资料，本公司对该等信息的准确性、完整性或可靠性不作任何保证。本报告所载的资料、意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断，本报告所指的证券或投资标的的价格、价值及投资收入可升可跌。过往表现不应作为日后的表现依据。在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。本公司不保证本报告所含信息保持在最新状态。同时，本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。 本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户，不构成客户私人咨询建议。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议。在任何情况下，本公司、本公司员工或者关联机构不承诺投资者一定获利，不与投资者分享投资收益，也不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。投资者务必注意，其据此做出的任何投资决策与本公司、本公司员工或者关联机构无关。 本公司利用信息隔离墙控制内部一个或多个领域、部门或关联机构之间的信息流动。因此，投资者应注意，在法律许可的情况下，本公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券或期权并进行证券或期权交易，也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行、财务顾问或者金融产品等相关服务。在法律许可的情况下，本公司的员工可能担任本报告所提到的公司的董事。 市场有风险，投资需谨慎。投资者不应将本报告作为作出投资决策的唯一参考因素，亦不应认为本报告可以取代自己的判断。在决定投资前，如有需要，投资者务必向专业人士咨询并谨慎决策。 本报告版权仅为本公司所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、发表或引用。如征得本公司同意进行引用、刊发的，需在允许的范围内使用，并注明出处为“国泰海通证券研究”，且不得对本报告进行任何有悖原意的引用、删节和修改。 若本公司以外的其他机构（以下简称“该机构”）发送本报告，则由该机构独自为此发送行为负责。通过此途径获得本报告的投资者应自行联系该机构以要求获悉更详细信息或进而交易本报告中提及的证券。本报告不构成本公司向该机构之客户提供 的投资建议，本公司、本公司员工或者关联机构亦不为该机构之客户因使用本报告或报告所载内容引起的任何损失承担任何责任