房地产行业月报：“银四”结构性分化显著，政策持续释放利好，市场有望逐步修复

核心观点与关键数据

市场表现与分化

• "银四"楼市延续分化态势，前百开发商销售额环比微降4.3%（2,706亿元），主要由于销售面积下跌（-5.5%），销售均价小幅上行（+2.5%）。
• 22家主要上市开发商4月销售额环比下跌5.4%，国企表现占优，前10名中9为国企，国企合同销售额市占率升至81.4%。
• 国家统计局数据显示，3月新建/二手商品住宅价格指数环比分别下跌0.2%/0.2%，但一线城市指数环比回升。

政策环境

• 中央政治局会议强调稳定房地产市场，地方密集出台优化限购限贷、提高公积金贷款额度、发放购房补贴等政策，形成政策合力。

实体市场数据

• 10城新房成交量环比上升12.5%，供应量环比下跌19.37%，库存去化周期收窄至约22.37个月。
• 30城新房成交量环比下跌24.08%，一/二/三线城市成交量分别环比下降-18.9%/-31.8%/-17.3%。

投资启示

• 二级市场需求将持续改善，优于一级市场，预计今年二级市场边际修复，新房市场保持稳定，买家偏好国企项目。
• 领先的民营企业可能借机加速债务重组，中长期看好华润置地（1109 HK/买入）和越秀地产（123 HK/买入）。

公司更新

• 万科1季度亏损59.5亿元，销售金额167.7亿元，深铁集团提供股东借款27.3亿元。
• 保利发展1季度营收457.3亿元，净利润9.16亿元，现金流量净额同比增长422.97%。
• 绿城中国前三个月总合同销售金额约386亿元，同比下降26.34%。
• 碧桂园终止发行3,600万股工作费用股份，改用内部资金支付。
• 雅居乐出售湖州项目50%股权，预计亏损2.67亿元。
• 时代中国以物抵债，转让肇庆物业予时代邻里，确认约26.6万元亏损。
• 华润置地联合摘得北京昌平、郑州北龙湖地块。

研究结论

• 房地产市场在政策支持下逐步修复，国企项目仍是市场偏好，二级市场好于一级市场，中长期看好华润置地和越秀地产。