房地产行业月报：“银四”结构性分化显著，政策持续释放利好，市场有望逐步修复

房地产行业月报 “银四”结构性分化显著，政策持续释放利好，市场有望逐步修复 4月前百开发商销售数据环比微降。根据克而瑞的初步数据，中国内地“银四”楼市延续分化态势，前百开发商的销售额环比微降。2026年4月前百开发商全口径销售总额由3月2,829亿元（人民币，下同）环比跌4.3%至2,706亿元。我们跟踪的22家主要上市开发商4月销售额环比下跌5.4%，主要由于销售面积下跌（环比-7.0%），销售均价则小幅上行（环比+2.5%）。在4月销售额排名前10开发商中，9家均为国企，其中中海地产排名第一。在前50的房企中，4月国企合同销售额市占率上升至81.4%（2026年3月：80.3%）。 资料来源：彭博 国家统计局2026年3月数据环比跌幅收窄，一线城市回升。根据国家统计局公布的70大中城市商品住宅价格指数，3月新建商品住宅价格指数同比/环比分别下跌3.6%/0.2%（2026年2月：-3.5%/-0.3%），二手商品住宅价格指数同比/环比分别下跌6.3%/0.2%（2026年2月：-6.3%/-0.4%）。一线城市新建/二手商品住宅指数环比分别上升+0.2%/+0.4%。 谢骐聪,CFA,FRMphilip.tse@bocomgroup.com(852)37661815 4月份房地产政策延续中央定调，整体保持宽松导向。中共中央政治局会议强调“努力稳定房地产市场，扎实推进城市更新”，传递出全力稳住楼市的坚定态度。地方层面密集出台优化限购限贷、提高公积金贷款额度、发放购房补贴等政策，全方位降低购房门槛、减轻购房成本，形成政策合力，为市场筑底提供重要支撑。 投资启示：我们认为二级市场的需求将持续改善并好于一级市场，预计今年二级市场将边际修复，而新房市场将保持基本稳定，而买家将继续偏好国企项目。随着资本市场情绪好转，一些领先的民营企业可能会借机加速其债务重组进程。中长期我们继续看好华润置地（1109 HK/买入）和越秀地产（123 HK/买入），这两家公司在过去几年的销售表现优异，且在销售方面执行能力更强。 此报告最后部分的分析师披露、商业关系披露和免责声明为报告的一部分，必须阅读。下载本公司之研究报告，可从彭博搜寻NH BCM或登录研究部网站https://research.bocomgroup.com 第一部分：股市 近一个月中国内地开发商股价表现总体强于中国企业指数表现。行业资产净值折让维持87.9%。 资料来源：彭博，交银国际（截至2026年5月7日） 资料来源：彭博，交银国际（截至2026年5月7日） 资料来源：彭博，交银国际预测（截至2026年5月6日） 第二部分：房企销售表现 “银四”4月楼市数据延续分化态势 4月前百开发商销售额环比微降4.3% 根据克而瑞的初步数据，“银四”楼市延续分化态势，前百开发商的销售额环比微降。2026年4月前百开发商全口径销售总额由3月2,829亿元（人民币，下同）环比跌4.3%至2,706亿元。2026年4月销售总面积约为1,255万平方米，环比跌5.5%。 22家上市开发商的4月销售额环比下跌5.4% 我们跟踪的22家主要上市开发商4月销售额环比下跌5.4%，主要由于销售面积下跌（环比-7.0%），销售均价则小幅上行（环比+2.5%）。22家开发商4月销售额相比去年同期的升跌表现相若，部分国企和民企数据表现有所改善。在4月销售额排名前10开发商中，9家均为国企，其中中海地产排名第一。在前50的房企中，4月国企合同销售额市占率上升至81.4%（3月：80.3%）。 4月份房地产政策延续中央定调，整体保持宽松导向 2026年4月，中国内地房地产政策整体保持宽松导向，中共中央政治局会议强调“努力稳定房地产市场，扎实推进城市更新”，传递出全力稳住楼市的坚定态度。地方层面密集出台优化限购限贷、提高公积金贷款额度、发放购房补贴等政策，全方位降低购房门槛、减轻购房成本，形成政策合力，为市场筑底提供重要支撑。 第三部分：实体市场 2026年4月10城新房成交量环比上升12.5%（对比2026年3月环比+80.9%），供应量环比下跌19.37%，库存去化周期收窄至约22.37个月。 4月前四周30城新房成交量环比下跌24.08%。一/二/三线城市成交量分别环比-18.9%/-31.8%/-17.3%。 资料来源：万得，交银国际 资料来源：万得，交银国际 资料来源：万得，交银国际 资料来源：万得，交银国际*销售情绪= 0表示净去化率为100%（总去化=新供应）。销售情绪> 0表示净去化率> 100%（总去化>新供应），反之亦然。我们认为健康的销售情绪为净去化率60至80%（销售情绪介乎-0.5至-0.2） 国家统计局2026年3月数据环比跌幅收窄，一线城市回升。根据国家统计局公布的70大中城市商品住宅价格指数，3月新建商品住宅价格指数同/环比分别下跌3.6%/0.2%（2026年2月：-3.5%/-0.3%），二手商品住宅价格指数同/环比分别下跌6.3%/0.2%（2026年2月：-6.3%/-0.4%）。 根据城市等级划分，新建商品住宅及二手商品住宅在一/二/三线城市的指数同比下跌。一/二/三线城市新建商品住宅区指数同比跌幅分别为-2.2%/-3.3%/-4.0%（2026年2月：-2.2%/-3.1%/-4.0%），二手商品住宅指数同比跌幅分别为-7.4%/-6.2%/-6.4%（2026年2月：-7.6%/-6.2%/-6.3%）。新建商品住宅指数在一/二/三线城市分别环比+0.2%/-0.2%/-0.3%，而二手商品住宅指数在一/二/三线城市分别环比+0.4%/-0.2%/-0.4%。 资料来源：万得，交银国际 资料来源：万得，交银国际 第四部分：政策回顾和公司更新 政策回顾 中央层面 4月份，央行1季度例会延续适度宽松货币政策，强化利率引导、保持流动性充裕；住建部、自然资源部联合印发城市更新可复制经验清单，规范项目实施；十五部门部署青年发展型城市建设，聚焦青年安居保障；中办、国办推动超低能耗建筑规模化发展，建设绿色智慧“好房子”；财政部扩大专项债“自审自发”试点、支持城市更新；五部门强化中小企业人才住房保障，三部门统筹城乡就业、扩大公积金覆盖等方面。 地方层面 据不完全统计，4月份全国超28城出台举措，主要公积金、购房补贴、好房子及城市更新等方面，为楼市稳定提供支撑。 主要公司以及行业更新 万科企业 2026年1季度亏损59.5亿元，销售金额167.7亿元。4月29日，万科企业股份有限公司发布2026年1季度报告，期内万科实现营业收入289.3亿元，同比下降23.9%；归属于上市公司股东的净亏损为59.5亿元，较上年同期收窄4.71%。一季度整体毛利率为9.1%，同比提升3.0个百分点。房地产开发业务贡献营业收入145.7亿元，同比下降36.1%；经营服务业务贡献124.8亿元，同比增长1.7%；合同销售面积140.1万平方米，合同销售金额167.7亿元，同比分别下降42.2%和53.8%。股东结构方面，深圳市地铁集团有限公司持股27.18%，仍为第一大股东。1季度，深铁集团累计新增提供股东借款27.3亿元，并完成广州云城停车场资产包处置，交易金额8,700万元。 保利发展 2026年1季度营业收入457.3亿元，签约金额517.82亿元。4月27日，保利发展发布2026年1季度报告。1季度实现营业收入457.3亿元，同比下降15.74%；利润总额21.88亿元，同比下降56.53%；归属于上市公司股东的净利润9.16亿元，同比下降57.06%。同期，保利发展经营活动产生的现金流量净额为86.73亿元，同比增长422.97%，主要源于土地款、工程款支出减少；筹资活动产生的现金流量净额为-36.47亿元，同比由净流入转为净流出，因新增有息负债减少。1季度实现签约金额517.82亿元，同比减少17.84%，签约面积114.75万平方米，同比减少24.79%。1季度新开工面积68万平方米，同比减少59%；竣工面积195万平方米，同比减少73%。截至2026年3月31日，保利发展总资产约1.176万亿元，较上年末下降1.08%。 绿城中国 今年前三个月总合同销售金额约386亿元。4月9日，绿城中国控股有限公司披露截至2026年3月31日止三个月未经审核营运数据。2026年3月，绿城集团自投项目取得销售2,840套，销售面积约42万平方米，销售金额约151亿元，销售均价约为每平方米36,012元。2026年1-3月，绿城集团自投项目取得合同销售面积约82万平方米，合同销售金额约256亿元。2026年3月绿城集团代建项目取得销售面积约38万平方米，销售金额约55亿元。综合来看，截至2026年3月31日止三个月，绿城集团累计取得总合同销售面积约176万平方米，总合同销售金额约386亿元，同比下降约26.34%。 碧桂园 终止发行3,600万股工作费用股份，改用内部资金支付。4月27日，碧桂园控股有限公司宣布，决定终止发行3,600万股额外协调委员会工作费用股份。根据公告，碧桂园已改为于2026年3月底前以其内部资金结付相关协调委员会工作费用。截至本公告日期，应付予协调委员会合共695.34万美元的工作费用已全部以现金结清。碧桂园董事会相信，终止建议发行对集团整体的财政状况及营运并无任何重大不利影响。 雅居乐 9,500万元出售湖州项目50%股权，预计亏损2.67亿元。4月22日，雅居乐集团控股有限公司发布公告，雅居乐间接非全资附属公司南通雅信企业管理咨询有限公司作为卖方，与买方中国房地产开发集团南通有限公司、项目公司浙江祥雅房地产开发有限公司订立协议，出售所持项目公司50%股权，代价为人民币9,500万元。出售完成后，雅居乐不再持有项目公司权益，项目公司财务业绩不再并入雅居乐财务报表。雅居乐预计录得亏损约2.67亿元，最终影响以审核结果为准。出售事项无即时现金流入，目标物业出售所得将用于偿还债务。 时代中国 以物抵债，转让肇庆物业予时代邻里。4月29日，时代中国控股公告，全资附属公司时代鼎锋与时代邻里旗下多家公司签订债务抵销协议，将位于广东肇庆的时代年华花园的13套住宅及2个车位转让给时代物业管理（广州），总代价为629.5万元，主要用于抵销未偿还应付账款。具体来看，这笔协议涉及两笔未结应付款：一笔为前期案场服务费及零售采购款，另一笔为空置物业管理费。合计抵销应付账款629.4万元，其中协议一抵销601.2万元，协议二抵销28.2万元，剩余741.87元由时代物业管理（广州）以现金支付。时代中国本次交易预计将确认约26.6万元的亏损，因代价主要抵销应付账款，不会产生净所得款项。 华润置地 联合未来科学城12.905亿元摘得北京昌平平西府地块。4月30日，华润置地与未来科学城以底价12.905亿元联合摘得北京市昌平区北七家镇平西府土地一级开发项目CP01-1203-0002地块R2二类居住用地，折合楼面价约2万元/平方米。据介绍，该宗地用地规模约3.59公顷，规划地上建筑面积约6.46万平方米，容积率1.8，建筑限高60米，四至范围为东至平西府东路、西至平西府中路、南至平西府南路、北至CP01-1203-0001地块交易起始价12.905亿元，折合楼面价约2万元/平方米。 联合体底价15.8亿摘得郑州北龙湖两宗地块。4月22日，华润置地开发（北京）有限公司与河南新发展科创集团有限公司以底价15.8亿元联合摘得郑州郑东新区北龙湖区域两宗核心地块。据介绍，两宗地块编号为郑政东出〔2026〕3号（网）和4号（网），采用网上挂牌方式组合出让，总起始价15.8亿元。 交银国际 香港中环德辅道中68号万宜大厦9楼总机: (852) 3766 1899传真: (852) 2107 4662 评级定义 分析员披露 本研究报告之作者﹐兹作以下声明﹕i)发表于本报告之观点准