房地产行业月报：政策宽松持续，“银四”分化中修复

核心观点与关键数据

• 市场表现：2025年4月，中国内地开发商销售数据有所回落。根据克而瑞数据，全口径销售总额环比下降10.4%至3,089亿元，主要由于销售面积减少及销售均价小幅下行。22家主要上市开发商4月销售额环比下降19.5%，国企在销售额排名前十开发商中占据9席，前四个月国企合同销售额市占率为73.1%。
• 价格趋势：国家统计局数据显示，2025年3月，70大中城市新建商品住宅和二手商品住宅价格同比跌幅均有所收窄，分别下跌5.0%和7.3%。
• 政策支持：中共中央政治局会议强调加快构建房地产发展新模式，加大高品质住房供给，优化存量商品房收购政策。各地政府密集出台宽松性政策，如放宽限购、优化住房信贷、公积金支持等。热点城市进一步优化限购政策，推动购房需求释放。
• 市场调整：2025年4月，10城新房成交量环比下降24.99%，供应量环比上升20.8%，库存去化周期扩大至约18.04个月。一/二/三线城市成交量分别下降21.5%/27.9%/15.5%。

研究结论

• 预计随着购房门槛的降低和抵押贷款承受能力的提高，二级市场的需求将持续改善，而一级实体房地产市场将保持基本稳定。买家将继续偏好国企项目，这些项目在2025年上半年销售表现仍将优于其他民企项目。
• 随着资本市场情绪好转，一些领先的民营企业可能会借机加速其债务重组进程。
• 中长期继续看好华润置地（1109 HK/买入）和越秀地产（123 HK/买入），这两家公司在过去几年的销售表现优异，且在销售方面执行能力更强。