房地产行业月报：政策宽松持续，“银四”分化中修复

此报告最后部分的分析师披露、商业关系披露和免责声明为报告的一部分，必须阅读。下载本公司之研究报告，可从彭博信息：BOCM或https://research.bocomgroup.com政策宽松持续，“银四”分化中修复4月前百开发商销售数据有所回落。根据克而瑞的初步数据，2025年4月全口径销售总额由3月3,445亿元（人民币，下同）环比下降10.4%至3,089亿元。我们跟踪的22家主要上市开发商4月销售额环比下降19.5%，主 要 由 于 销 售 面 积 减 少 （ 环 比-16.7%） 及 销 售 均 价 小 幅 下 行 （ 环 比-2.2%）。4月销售额排名前十开发商中，国企数量为9家，民企为1家。在前50的房企中，前四个月国企合同销售额市占率略减至73.1%。国家统计局2025年3月数据同比跌幅有所收窄。根据国家统计局公布的70大中城市商品住宅价格指数，3月新建商品住宅价格同/环比分别下跌5.0%/0.1%（2025年2月：-5.2%/-0.1%），二手商品住宅价格同/环比跌幅也有所好转，分别下跌7.3%/0.2%（2025年2月：-7.5%/-0.3%）。房地产市场继续调整，政策支持力度加大。中共中央政治局召开会议指出，加快构建房地产发展新模式，加大高品质住房供给，优化存量商品房收购政策，持续巩固房地产市场稳定态势。各地政府密集出台宽松性政策，如放宽限购、优化住房信贷、公积金支持等。热点城市如北京、成都、长沙等进一步优化限购政策，推动购房需求释放。此外，部分城市探索“低月供”模式，以降低购房门槛。核心城市土地市場溢价率有所上升，房企投资集中度提升。投资启示：我们预计随着购房门槛的降低和抵押贷款承受能力的提高，二级市场的需求将持续改善，而一级实体房地产市场将保持基本稳定。我们认为买家将继续偏好国企项目，这些项目在2025上半年的销售表现仍将优于其他民企项目。随着资本市场情绪好转，一些领先的民营企业可能会借机加速其债务重组进程。中长期我们继续看好华润置地（1109 HK/买入）和越秀地产（123 HK/买入），这两家公司在过去几年的销售表现优异，且在销售方面执行能力更强。估值概要资料来源：FactSet(未评级为一致预测)，交银国际预测(覆盖公司)房地产行业月报公司名称股票代码评级目标价(当地货币)(当地货币)(报表货币)(报表货币)新鸿基地产16HK买入96.10华润置地1109HK买入31.68领展房托823HK买入47.70碧桂园服务6098HK买入8.36越秀地产123HK买入6.60中海物业2669HK买入6.30新世界发展17HK买入6.94置富产业信托778HK买入5.86越秀服务6626HK买入4.30雅生活服务3319HK买入3.20雅居乐集团3383HK买入1.16恒基地产12HK中性23.02时代邻里9928HK中性0.60平均 收盘价-----每股盈利-----FY25EFY26EFY25E FY26E FY25E FY26E FY25E81.308.4259.05826.253.5753.77941.152.6992.7327.250.9070.9524.750.9010.9415.430.5020.5335.100.4730.5934.540.3770.3932.890.3610.4402.970.8860.9350.48-0.983NA24.501.8982.0530.540.211NA ----市盈率--------市账率----股息率(倍)(倍)(倍)(倍)(%)9.69.00.380.375.26.86.40.600.575.415.215.10.580.586.67.47.00.590.564.44.94.70.290.288.210.09.42.682.273.810.88.60.070.070.012.011.60.330.338.47.46.11.080.996.83.12.90.300.283.2NANA0.04NA0.012.911.90.370.377.42.4NA0.29NA6.48.58.40.590.615.1 莫佩雯 下载本公司之研究报告，可从彭博信息：BOCM或https://research.bocomgroup.com第一部分：股市近一个月中国内地开发商股价表现总体强于中国企业指数。行业资产净值折让进一步扩大至87.3%。图表1：五大涨跌股，近一个月总回报资料来源：彭博，交银国际（截至2025年4月29日）图表3：行业资产净值折让资料来源：彭博，交银国际预测（截至2025年5月6日） 图表2：五大涨跌股，年初至今总回报资料来源：彭博，交银国际（截至2025年4月29日） 下载本公司之研究报告，可从彭博信息：BOCM或https://research.bocomgroup.com第二部分：房企销售表现4月百强开发商销售额环比回落；“银四”热度降温4月前百开发商销售环比减少10.4%根据克而瑞的初步数据，受清明假期成交转淡影响，2025年4月全口径销售总额由3月3,445亿元（人民币，下同）环比下降10.4%至3,089亿元。2025年4月销售总面积约为1,473万平方米，环比下降10.2%。2025年前四个月合同销售总额同比下跌7.8%至10,935亿元（2024年前四个月：11,866亿元）。22家上市开发商的4月销售额环比减少19.5%我们跟踪的22家主要上市开发商4月销售额环比下降19.5%，主要由于销售面积减少（环比-16.7%），同时销售均价也有小幅下行（环比-2.2%）。22家开发商前四个月销售额与去年同期相比多数仍保持下跌趋势，民企仍然下行。在4月销售额排名前十开发商中，国企数量为9家，民企为1家。在前50的房企中，2025年前四个月国企合同销售额市占率略减至73.1%（前三个月：73.3%）。4月房地产市场继续调整，宽松政策支持力度加大中共中央政治局召开会议指出要持续用力防范化解重点领域风险，继续实施地方政府一揽子化债政策，加快解决地方政府拖欠企业账款问题。各地政府密集出台宽松性政策，如放宽限购、优化住房信贷、公积金支持等。热点城市如北京、成都、长沙等进一步优化限购政策，推动购房需求释放。此外，部分城市探索“低月供”模式，以降低购房门槛。土地市场方面，核心城市溢价率上升，房企投资集中度提升。楼市有望迎来新一轮政策宽松周期，市场修复仍需时间。 下载本公司之研究报告，可从彭博信息：BOCM或https://research.bocomgroup.com第三部分：实体市场2025年4月10城 新 房 成 交 量 环 比 下 降24.99%（ 对 比2025年3月 环 比+103.62%），供应量环比上升20.8%，库存去化周期扩大至约18.04个月。4月前四周30城新房成交量环比下行23.25%。一/二/三线城市成交量分别下降21.5/27.9%/15.5%。图表6：10城成交量资料来源：万得，交银国际图表7：30城成交量资料来源：万得，交银国际 下载本公司之研究报告，可从彭博信息：BOCM或https://research.bocomgroup.com资料来源：万得，交银国际图表9：10城销售情绪资料来源：万得，交银国际*销售情绪= 0表示净去化率为100%（总去化=新供应）。销售情绪> 0表示净去化率> 100%（总去化>新供应），反之亦然。我们认为健康的销售情绪为净去化率60至80%（销售情绪介乎-0.5至-0.2） 下载本公司之研究报告，可从彭博信息：BOCM或https://research.bocomgroup.com国家统计局2025年3月数据同比跌幅有所收窄。根据国家统计局公布的70大中城市商品住宅价格指数，3月新建商品住宅价格同比/环比分别下跌5.0%/0.1%（2025年2月：-5.2%/-0.1%），二手商品住宅价格同比/环比跌幅情况也有所好转，分别下跌7.3%/0.2%（2025年2月：-7.5%/-0.3%）。根据城市等级划分，新建商品住宅区和二手商品住宅区在一/二/三线城市的指数同比跌幅均有所缓解。一/二/三线城市新建商品住宅区指数同比跌幅分别为-2.8%/-4.4%/-5.7%（2025年2月：-3.0%/-4.7%/-5.9%），二手商品住宅指数同比跌幅分别为-4.1%/-7.0%/-7.8%（2025年2月：4.9%/-7.4%/-8.0%）。新建商品住宅区在一线城市的指数环比增长0.1%，在二线城市环比持平，在三线城市环比下跌0.1%。而二手商品住宅区在一线城市环比增长0.2%，二/三线城市环比跌幅分别为-0.2%/-0.3%。图表10：70大中城市新建商品住宅价格指数图表11：70大中城市二手商品住宅价格指数资料来源：万得，交银国际资料来源：万得，交银国际 下载本公司之研究报告，可从彭博信息：BOCM或https://research.bocomgroup.com第四部分：政策回顾和公司更新政策回顾中央层面2025年4月，房地产行业政策继续围绕“稳预期、促需求、优供给、降风险”主线。中央层面，中共中央政治局会议强调，要持续用力防范化解重点领域风险，加大实施城市更新行动，有力有序推进城中村和危旧房改造，加快构建房地产发展新模式，加大高品质住房供给，优化存量商品房收购政策，持续巩固房地产市场稳定态势。金融监管总局则继续强调积极落实支持受困房企项目纾困化险，促进房地产市场平稳健康发展。图表12：2025年4月中央层面关于房地产行业的相关表述时间事件2025年月日中共中央、国务院：《加快建设农业强国规划（2024－2035年）》2025年月日财政部、住建部：《关于开展2025年度中央财政支持实施城市更新行动的通知》2025年月11日金融监管总局：《关于促进金融资产管理公司高质量发展提升监管质效的指导意见》2025年月18日商务部等九部门：《关于促进家政服务消费扩容升级的若干措施》2025年月25日中共中央：召开政治局会议资料来源：公开资料，交银国际 具体内容•构建城乡统一的建设用地市场，新编县乡级国土空间规划安排不少于10%建设用地指标用于农业农村。•健全农业转移人口市民化配套政策体系，推行由常住地登记户口提供基本公共服务制度，推动符合条件的农业转移人口社会保险、住房保障、随迁子女义务教育等享有同迁入地户籍人口同等权利。•加强农村宅基地规范管理，允许农户合法拥有的住房通过出租、入股、合作等方式盘活利用。•有序推进农村集体经营性建设用地入市改革，健全土地增值收益分配机制。•通过竞争性选拔，确定部分基础条件好、积极性高、特色突出的城市，在城市层面探索整合各类资源，探索建立资金、用地、金融等各类要素保障机制，形成工作合力。•做强做优不良资产收购处置业务，服务化解中小金融机构、房地产等领域风险。•在风险可控、商业可持续前提下，积极加大商业银行、非银行金融机构不良资产收购、管理和处置力度，服务地方中小金融机构改革化险。•稳妥审慎开展以结构化交易方式收购不良资产，坚持资产真实洁净转让，不得为金融机构利用结构化交易违规掩盖不良、美化报表等提供支持。•积极落实国家有关房地产政策，支持受困房企项目纾困化险，促进房地产市场平稳健康发展。•加大社保支持力度。引导家政服务企业和家政服务人员依法参加社会保险，推动符合条件的灵活就业家政服务人员在就业地参加社会保险•将符合条件的家政从业人员纳入公租房、保障性租赁住房保障范围。•要持续用力防范化解重点领域风险。继续实施地方政府一揽子化债政策，加快解决地方政府拖欠企业账款问题。•加力实施城市更新行动，有力有序推进城中村和危旧房改造。•加快构建房地产发展新模式，加大高品质住房供给，优化存量商品房收购政策，持续巩固房地产市场稳定态势。持续稳定和活跃资本市场。 下载本公司之研究报告，可从彭博信息：BOCM或https://research.bocomgroup.com地方层面据不完全统计，2025年4月全国超37城出台房地产宽松性调控政策，主要涉及加大住房