发债房企2025年报总结：销售仍承压，行业结构性分化调整

发债房企2025年报总结：销售仍承压，行业结构性分化调整 报告摘要 一、利润端：营收同比下降，盈利能力承压 2025年所选34家样本发债房企营业收入合计2.04万亿元，同比下降8.3%，其中23家房企营收同比下降，主要系目前处于行业调整期，市场销售量和交付量降低所致。归母净利润合计-693.66亿元，而去年同期合计为-24.21亿元，同比明显下降。毛利率14.45%，而2024年毛利率为15.99%，净利率为-23.6%，去年平均净利率为-7.2%，延续下降态势， 二、现金流量端：现金流压力增大，融资活动流出规模收缩 2025年所选34家样本发债房企的经营性现金流净额累计为1124.08亿元，较24年同期2588.35亿元明显下降，其中有18家房企经营性现金流降低，受到房价下行，房地产市场销售表现不佳的影响，多数房企经营性现金流压力增大。投资性现金流净额为-1167.01亿元，流出规模较24年同期增加了75.82%。筹资活动现金流净额约-1782.81亿元，而2024年同期为-2293.59亿元，同比净流出规模收缩。 子行业评级 三、负债端：有息债务规模小幅下降，短期债务压力仍存 相关研究报告 2025年所选34家样本发债房企合计有息负债规模为3.03万亿元，较2024年末的3.07万亿小幅下降1.37%。平均剔除预收账款的资产负债率为70.41%，较2024年末提高了1.40个百分点。平均净负债率为138.99%，同比2024年末提高了32.44个百分点。现金短债比从24年末1.42小幅降低至1.22。 <<招商蛇口2026年一季报点评：营收 同 比 增 长 ， 拿 地 聚 焦 核 心>>--2026-05-08 <<保利发展2026年一季报点评：营收和归母净利润同比承压，货币资金余额充足>>--2026-04-30<<滨江集团2025年年报点评：营收同比增长，销售排名位列前十>>--2026-04-30 四、销售端：销售金额同比下滑，央企表现较优 2025年29家可获取数据发债房企样本的全口径销售金额较24年同期同比下降18.3%至20830亿元。权益销售比大部分在60%以上。 五、拿地端：房企拿地积极性较高，聚焦核心区域 2025年房企拿地保持积极态度，多地推出利好政策，推地质量提升，房企抓住利好时机积极补仓。拿地布局多聚集于一二线核心城市。 六、投资建议： 证券分析师：徐超电话：18311057693E-MAIL：xuchao@tpyzq.com分析师登记编号：S1190521050001 2026年作为“十五五”开局之年，预计地产利好政策将持续加码，将助力市场预期的修复，提振信心，《“十五五”规划建议》中关于地产方面强调“推动房地产高质量发展”，目前已出台多项政策支持盘活存量闲置土地和存量商品房，我们认为大力实施城市更新也有望为房地产高质量发展提供支撑，部分房企也正在积极探索相关业务机会。随着行业深度调整，不少房企也在谋求战略转型，坚持打造第二增长曲线。对房企而言，面对行业处于深度调整期，销售及盈利能力短期承压，我们预计不同属性的房企未来将进一步分化，部分优质央国企龙头房企融资情况较好，债务健康，具备竞争优势，未来有望在行业周期调整后，迎来新一轮发展机会。 证券分析师：戴梓涵电话：18217681683E-MAIL：daizh@tpyzq.com分析师登记编号：S1190524110003 七、风险提示：房地产行业下行风险；个别房企信用风险；房地产调控政策落地进程不及预期 目录 一、样本说明......................................................................4二、利润端：营收同比下降，盈利能力承压.............................................42.1营收整体同比下降，地方国企表现较优...............................................42.2归母净利润明显走弱，盈利能力仍承压...............................................52.3毛利率、净利率延续下降态势，盈利空间进一步压缩....................................62.4销售管理费用规模呈现下降趋势，费用管控意识增强....................................8三、现金流量端：现金流压力增大，融资活动流出规模收缩..............................103.1经营性现金流净额降低，现金流压力增大............................................103.2投资活动维持同比净流出，央企投资支出相对较高.....................................113.3筹资性净现金流流出规模收缩，融资环境放松........................................12四、负债端：有息债务规模小幅下降，短期债务压力仍存................................124.1有息债务规模整体小幅下降........................................................124.2剔预资产负债率和净负债率提高，现金短债比降低.....................................144.3综合融资成本下降，央企龙头相对较低..............................................16五、销售端：销售金额同比下滑，央企表现较优........................................18六、拿地端：房企拿地积极性较高，聚焦核心区域......................................21七、发展战略：探索多条增长曲线...................................................22八、投资建议.....................................................................23九、风险提示.....................................................................23 图表目录 图表1：样本选取发债房企名单.........................................................4图表2：发债房企样本营收规模及同比增速...............................................5图表3：各类型发债房企样本营收同比增速...............................................5图表4：发债房企样本归母净利润规模及同比增速.........................................6图表5：各类型发债房企样本归母净利润同比增速.........................................6图表6：发债房企样本毛利率（%）......................................................7图表7：各类型发债房企样本毛利率（%）................................................7图表8：发债房企样本净利率（%）......................................................8图表9：各类型发债房企样本净利率（%）................................................8图表10：发债房企样本销售费用平均规模（亿元）........................................9图表11：各类型发债房企样本销售费用率（%）...........................................9图表12：发债房企样本管理费用平均规模（亿元）........................................9图表13：各类型发债房企样本管理费用率（%）...........................................9图表14：发债房企样本经营性净现金流.................................................10图表15：各类型发债房企样本经营性净现金流...........................................10图表16：发债房企样货币资金.........................................................11图表17：各类型发债房企样本货币资金.................................................11图表18：发债房企样本投资性净现金流.................................................11图表19：各类型发债房企样本投资性净现金流...........................................11图表20：发债房企样本筹资性净现金流.................................................12图表21：各类型发债房企样本筹资性净现金流...........................................12图表22：发债房企样本有息债务规模...................................................13图表23：各类型发债房企样本平均有息债务规模.........................................13图表24：发债房企样本短期有息债务占比...............................................13图表25：各类型发债房企样本平均短期有息债务占比.....................................13图表26：发债房企样本剔预资产负债率.................................................14图表27：发债房企样本净负债率.......................................................15图表28：发债房企样本现金短债比.....................................................16图表29：发债房企样本平均综合融资成本...............................................17图表30：样本发债房企综合融资成本情况...............................................17图表31：样本发债房企销售情况（亿元）...............................................18图表32：发债房企样本销售均价.......................................................20图表33：2025年重点城市销售额TOP20的部分热销项目...........................