发债房企2025年报总结：销售仍承压，行业结构性分化调整

核心观点与关键数据

利润端

• 营收下降：34家样本房企营收2.04万亿元，同比下降8.3%，23家房企营收下滑，主要受行业调整、销售和交付量降低影响。
• 盈利能力承压：归母净利润-693.66亿元，同比大幅下降，19家房企亏损。
• 毛利率、净利率下降：平均毛利率14.45%，同比下降1.54个百分点；平均净利率-23.6%，同比下降16.4个百分点。
• 费用管控：销售费用规模下降，费用管控意识增强，但费用率因营收下滑幅度更大而上升。

现金流量端

• 经营性现金流净额降低：1124.08亿元，同比下降56.3%，18家房企现金流下降。
• 投资性现金流净流出增加：-1167.01亿元，同比增加77.8%，23家房企投资现金流为负。
• 筹资活动净流出收缩：-1782.81亿元，同比减少22.3%，受融资支持政策影响。

负债端

• 有息债务小幅下降：3.03万亿元，同比下降1.37%。
• 短期债务压力仍存：平均短期有息债务占比29.85%，地方国企龙头和普通地方国企短期债务压力较大。
• 资产负债率、净负债率上升：平均剔除预收账款资产负债率70.41%，同比上升1.4个百分点；平均净负债率138.99%，同比上升32.44个百分点。
• 现金短债比下降：平均现金短债比1.22，16家房企高于1倍。
• 融资成本下降：综合融资成本3.49%，同比下降0.47个百分点，央企龙头融资成本优势明显。

销售端

• 销售金额下滑：29家样本房企全口径销售金额20830亿元，同比下降18.3%。
• 央企表现较优：普通央企和央企龙头销售金额同比下降15.24%和16.17%。
• 销售均价上升：部分房企销售均价提升，如中国金茂提升50%。

拿地端

• 拿地积极性高：TOP100房企拿地金额同比增长3.9%。
• 聚焦核心区域：拿地布局多集中于一二线城市，如中海地产、华润置地。

发展战略

• 探索多条增长曲线：部分房企转型，发展不动产经营性业务、代建等，如保利发展、招商蛇口。

投资建议

• 政策加码：预计2026年地产利好政策持续加码，助力市场预期修复。
• 房企分化：不同属性房企将进一步分化，优质央国企龙头房企有望迎来发展机会。

风险提示

• 房地产行业下行风险、个别房企信用风险、房地产调控政策落地进程不及预期。