发债房企2025年三季报总结：盈利能力承压，行业结构性分化调整

发债房企2025年三季报总结：盈利能力承压，行业结构性分化调整 报告摘要 一、利润端：营收同比下降，盈利能力承压 2025年前三季度36家样本发债房企营业收入合计1.32万亿元，同比下降8.2%，其中21家房企营收同比下降，主要系目前处于行业调整期，市场销售量和交付量降低所致。归母净利润合计-320.85亿元，而去年同期合计为-3.30亿元，同比明显下降。毛利率为15.27%，而2024年年末和2025年上半年毛利率分别为16.43%和16.34%，延续下降态势。 二、现金流量端：现金流压力增大，融资活动流出规模收缩 2025年前三季度36家样本发债房企的经营性现金流净额累计为-87.01亿元，较24年同期350.69亿元明显下降，其中有15家房企经营性现金流降低，受到房价下行，房地产市场销售表现不佳的影响，多数房企经营性现金流压力增大。投资性现金流净额为-1221.31亿元，流出规模较24年同期增加了88.33%，筹资活动现金流净额约-799.36亿元，而2024年同期为-1714.50亿元，在金融十六条、白名单项目贷款等房地产融资协调机制的支持下，同比净流出规模收缩。 子行业评级 房 地 产 开 发和运营无评级房地产服务无评级 相关研究报告 三、负债端：有息债务规模小幅下降，短期债务压力仍存 2025年前三季度36家样本发债房企有息负债规模为3.53万亿元，较2024年三季度末的3.57万亿小幅下降0.96%。平均剔除预收账款的资产负债率为69.04%，较2024年三季度末提高了0.63个百分点。平均净负债率为118.90%，同比2024年三季度末提高了10.13个百分点。现金短债比从24年三季度末1.10小幅提高至1.11。 <<太平洋房地产日报（20251120）：武汉2宗宅地收金4.36亿元>>--2025-11-20 <<太平洋房地产日报（20251119）：湖北宜昌商品房“收旧换新”启动>>--2025-11-20<<太平洋房地产日报（20251118）：绍兴 上 虞 区 出 让 一 宗 宅 地>>--2025-11-18 四、销售端：销售金额同比下滑，央企表现较优 2025年前三季度29家可获取数据发债房企样本的全口径销售金额较24年同期同比下降15.1%至16185亿元。权益销售比大部分在60%以上。 五、投资建议： 目前房地产市场仍处于调整时期，8月份国务院会议重申要“采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势”。进入9月份以来，各部委推出多项地产政策，北京、上海和深圳等核心城市相继优化楼市政策，市场信心略有修复。“十五五”中关于地产方面强调“推动房地产高质量发展”，目前已出台多项政策支持盘活存量闲置土地和存量商品房，我们认为大力实施城市更新也有望为房地产高质量发展提供支撑，部分房企也正在积极探索相关业务机会。对房企而言，面对行业处于深度调整期，销售及盈利能力短期承压，我们预计不同属性的房企未来将进一步分化，部分优质央国企龙头房企融资情况较好，债务健康，具备竞争优势，未来有望在行业周期调整后，迎来新一轮发展机会。六、风险提示： 证券分析师：徐超电话：18311057693E-MAIL：xuchao@tpyzq.com分析师登记编号：S1190521050001 证券分析师：戴梓涵电话：18217681683E-MAIL：daizh@tpyzq.com分析师登记编号：S1190524110003 房地产行业下行风险；个别房企信用事件风险；房地产调控政策落地进程不及预期 目录 一、样本说明......................................................................4二、利润端：营收同比下降，盈利能力承压.............................................42.1营收整体同比下降，地方国企表现较优...............................................42.2归母净利润明显走弱，盈利能力仍承压...............................................52.3毛利率延续下降态势，盈利空间进一步压缩...........................................6三、现金流量端：现金流压力增大，融资活动流出规模收缩...............................73.1经营性现金流净额降低，现金流压力增大.............................................73.2投资活动维持同比净流出，央企投资支出相对较高......................................83.3筹资性净现金流流出规模收缩，融资环境放松.........................................9四、负债端：有息债务规模小幅下降，短期债务压力仍存.................................94.1有息债务规模整体小幅下降.........................................................94.2剔预资产负债率和净负债率提高，现金短债比增加.....................................10五、销售端：销售金额同比下滑，央企表现较优........................................11六、投资建议.....................................................................13七、风险提示.....................................................................13 图表目录 图表1：样本选取发债房企名单.........................................................4图表2：发债房企样本营收规模及同比增速...............................................5图表3：各类型发债房企样本营收同比增速...............................................5图表4：发债房企样本归母净利润规模及同比增速.........................................6图表5：各类型发债房企样本归母净利润同比增速.........................................6图表6：发债房企样本毛利率...........................................................7图表7：各类型发债房企样本毛利率.....................................................7图表8：发债房企样本经营性净现金流...................................................8图表9：各类型发债房企样本经营性净现金流.............................................8图表10：发债房企样本投资性净现金流..................................................8图表11：各类型发债房企样本投资性净现金流............................................8图表12：发债房企样本筹资性净现金流..................................................9图表13：各类型发债房企样本筹资性净现金流............................................9图表14：发债房企样本有息债务规模...................................................10图表15：各类型发债房企样本平均有息债务规模.........................................10图表16：发债房企样本剔预资产负债率.................................................11图表17：发债房企样本净负债率.......................................................11图表18：发债房企样本现金短债比.....................................................11图表19：样本发债房企销售情况（亿元）...............................................12 一、样本说明 2025年年初以来，各部门积极出台优化地产政策，推动市场止跌回稳。7月份中共中央时隔十年召开城市工作会议，部署七方面重点任务，包括构建房地产发展新模式，推进城中村和危旧房改造等。9月以来北京、上海、深圳三城密集出台房地产优化政策，但是目前居民收入预期较弱，购房需求仍不足，行业整体仍处于深度调整过程中，房企盈利状况仍不乐观。 目前，房地产企业2025年三季报多已公布，房地产呈现周期调整的大背景下，发债房企财报表现如何？不同性质的企业是否表现有所分化？我们选取了部分发债房企，所选样本数量合计36家，根据其股东背景及经营情况，将其划分为央企龙头、混合所有制龙头、未出险民企龙头、地方国企龙头、普通央企、普通地方国企六大类进行分析，样本选取名单明细如下表所示： 二、利润端：营收同比下降，盈利能力承压 2.1营收整体同比下降，地方国企表现较优 2025年前三季度，所选36家样本发债房企营业收入合计1.32万亿元，同比下降8.2%，增速降幅较25年上半年扩大0.9个百分点，其中21家房企营收同比下降，主要系目前处于行业调整期，市场销售量和交付量降低所致。 分企业性质来看，2025年前三季度央企龙头营收同比增长0.56%，其中招商蛇口营收增速略超15%，普通地方国企营业收入同比提高18.64%，其中首开股份、中华企业、深业集团、北京城建和陆家嘴营收同比增速超过50%，未出险民企龙头和地方国企龙头营业收入同比分别提高 12.99%/8.61%，未出险民企龙头中滨江集团因交付楼盘体量同比增长，前三季度营收增速为60.64%，地方国企龙头中华发股份营收同比增速同样超过60%。而混合所有制龙头和普通央企营业收入同比分别下降31.48%和21.81%，三家混合所有制龙头实现营收同比降幅均超过25%。 资料来源：Wind，太平洋证券整理 资料来源：Wind，太平洋证券整理 2.2归母净利润明显走弱，盈利能力仍承压 2025年前三季度，所选36家样本发债房企归母净利润合计-320.85亿元，而去年同期合计为-3.30亿元，同比明显下降，其中19家房企亏损，亏损房企数量与去年同期保持一致，主要受到近年来房地产行业周期调整，部分房企为加速库存去化采取降价营销策略，结转毛利率下行，以及大幅计提减值、合作开发导致少数股东损益占比提高等原因影响，盈利能力仍承压。 分企业性质来看，2025年前三季度央企龙头和地方国企龙头归母净利润同比降幅分别为36.6%和47.1%，混合所有制龙头归母净利润由去年同期的-186.81亿元降至-324.18亿元，同比大幅下滑，三家混合所有制龙头房企的归母净利润同比降幅超过30%，盈利能力表现较弱，未出险民企龙头同比小幅下降3.3%，而普通央企合计归母净利润为-101.29亿元，而去年同期为-33.1亿元，降幅