发债房企2023年年报总结：短期业绩承压，优质龙头未来可期

发债房企2023年年报总结：短期业绩承压，优质龙头未来可期 报告摘要 一、利润端：营收同比改善，利润降幅收窄，央国企龙头表现优。 2023年40家样本发债房企营业收入3.09万亿元，同比增长2.3%，营收整体同比改善，央国企龙头表现较优。样本发债房企实现归母净利润合计1028.43亿元，同比下降27.6%，降幅收窄，毛利率为19.02%，较2022年同比下降1.47个百分点，延续下降态势，盈利空间进一步压缩。 二、现金流量端：房企重视现金流安全性，投资支出降低。 2023年40家样本发债房企的经营性现金流净额4240.72亿元，较22年同比增长192.5%，其中有31家房企经营性现金流实现增长，房企对现金流重视程度提升，经营性净现金流显著改善，投资性现金流净流出共计1620.63亿元，较22年减少了23.25%，投资支出降低，筹资性现金净流出约3749.63亿元，较22年同比增加288.62%，房地产行业整体融资环境收紧，地方国企龙头筹资性现金净流出规模及增幅相对较小。 子行业评级 房 地 产 开 发和运营无评级房地产服务无评级 三、负债端：融资成本下行，短期债务压力仍存。 2023年末40家样本发债房企剔除预收账款的资产负债率为68.36%，较2022年下降了0.69个百分点，净负债率为96.29%，同比2022年上升了0.59个百分点，现金短债比从1.81降至1.50，仍存一定短期债务压力。综合融资成本较2022年下降29个百分点至4.33%，普通地方企业和民企相对较高。 相关研究报告 <<首张城中村改造房票在广州发放，郑州二手房“以旧换新”正式启动>>--2024-04-23<<保障房建设怎么搞?——以一线城市为例>>--2024-04-19<<新一轮PSL重启，三大工程在升温>>--2024-03-09 四、销售端：销售金额同比下滑，央国企表现较优。 2023年36家可获取数据发债房企样本的全口径销售金额较22年同比下降6.4%至38726亿元，其中15家房企的销售额实现正增长。权益销售比大部分在60%以上。 五、投资建议： 2023年发债房企延续毛利率下行，业绩承压的态势，近期各城市房地产调控政策仍在陆续落地，多地推出住房“以旧换新”政策，有助于释放置换需求，消化存量房屋，23年中央提出“三大工程”落地提速，部分房企也在积极探索相关业务机会。我们预计不同属性的房企未来将进一步分化，部分优质央国企龙头房企销售、融资情况较好，债务健康，经营性现金流持续改善，具备相对竞争优势，未来有望在行业周期调整后，迎来新一轮发展机会。 证券分析师：徐超电话：18311057693E-MAIL：xuchao@tpyzq.com分析师登记编号：S1190521050001 研究助理：戴梓涵电话：18217681683E-MAIL：daizh@tpyzq.com一般证券业务登记编号：S1190122070013 六、风险提示：房地产行业下行风险；个别房企信用事件违约风险；房地产调控政策落地进程不及预期 目录 一、样本说明......................................................................4二、利润端：营收同比改善，利润降幅收窄，央国企龙头表现优...........................42.1营收整体同比改善，央国企龙头表现较优.............................................42.2归母净利润降幅收窄，其中央企龙头盈利能力较强......................................52.3毛利率延续下降态势，盈利空间进一步压缩...........................................6三、现金流量端：房企重视现金流安全性，投资支出降低.................................73.1房企对现金流重视程度提升，经营性净现金流显著改善..................................73.2投资性净现金流同比少流出，投资支出降低...........................................73.3筹资性净现金流流出规模扩大，地方国企龙头相对较优..................................8四、负债端：融资成本下行，短期债务压力仍存.........................................94.1剔预资产负债率降低，现金短债比下滑，净负债率小幅提升..............................94.2综合融资成本下行，普通地方企业和民企相对较高.....................................10五、销售端：销售金额同比下滑，央国企表现较优......................................11六、投资建议.....................................................................12七、风险提示.....................................................................12 图表目录 图表1：样本选取发债房企名单.........................................................4图表2：发债房企样本营收规模及同比增速...............................................5图表3：各类型发债房企样本营收同比增速...............................................5图表4：发债房企样本归母净利润规模及同比增速.........................................6图表5：各类型发债房企样本归母净利润同比增速.........................................6图表6：发债房企样本毛利率...........................................................6图表7：各类型发债房企样本毛利率.....................................................6图表8：发债房企样本经营性净现金流...................................................7图表9：各类型发债房企样本经营性净现金流.............................................7图表10：发债房企样本投资性净现金流..................................................8图表11：各类型发债房企样本投资性净现金流............................................8图表12：发债房企样本筹资性净现金流..................................................8图表13：各类型发债房企样本筹资性净现金流............................................8图表14：发债房企样本剔预资产负债率..................................................9图表15：发债房企样本净负债率........................................................9图表16：发债房企样本现金短债比.....................................................10图表17：发债房企样本综合融资成本...................................................10图表18：各类型发债房企样本综合融资成本.............................................10图表19：样本发债房企销售情况（亿元）...............................................11 一、样本说明 回顾2023年，年初疫情放开后，一季度楼市小阳春，短暂升温后未能持续。7月中共中央政治局会议提出“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱”，中央及各级政府加大房地产政策调控力度，认房不认贷、放开限购、限售等政策频出，但是考虑到目前居民收入预期降低，需求释放仍不足。对房企而言，仍面临销售去化、债务化解、保交楼任务等诸多压力。 目前，房地产企业2023年年报多已公布，房地产呈现周期调整的大背景下，发债房企财报表现如何？不同性质的企业是否表现有所分化？我们选取了部分发债房企，所选样本数量合计40家，根据其股东背景及经营情况，将其划分为央企龙头、混合所有制龙头、未出险民企龙头、地方国企龙头、普通央企、普通地方国企六大类进行对比分析，样本选取发债房企名单明细如下表所示： 二、利润端：营收同比改善，利润降幅收窄，央国企龙头表现优 2.1营收整体同比改善，央国企龙头表现较优 2023年，所选40家样本发债房企营业收入合计3.09万亿元，同比增长2.3%，增速较22年提升1.6个百分点；主要受到行业过去几年高增速发展影响，收入基数较高，以及保交楼贡献，房地产竣工交付起到积极作用。 分企业性质来看，2023年地方国企龙头营收同比增长22.02%，央企龙头和未出险民企龙头营 业收入同比分别增长14.58%和10.42%，较22年边际有所改善，而混合所有制龙头、普通央企和普通地方企业样本营收同比小幅下行。地方国企龙头中，建发房地产集团营收增速接近30%，央企龙头中，华润置地和保利发展均保持20%以上的高增速。 资料来源：同花顺iFind，太平洋证券整理 资料来源：同花顺iFind，太平洋证券整理 2.2归母净利润降幅收窄，其中央企龙头盈利能力较强 2023年所选40家样本发债房企归母净利润合计1028.43亿元，同比下降27.6%，降幅较22年收窄10.3个百分点，主要受到近年来房地产行业周期调整，大部分房企降价加速库存去化，结转毛利率下行，以及存货账面价值降低，房企对部分项目计提资产减值损失影响，盈利能力仍承压。 分企业性质来看，2023年央企龙头归母净利润同比提升1.9%，较22年同比增幅明显，盈利能力较强。地方国企龙头归母净利润同比小幅下行13.3%，而普通地方国企归母净利润呈现较大幅度下滑，盈利能力同比表现较弱。 资料来源：同花顺iFind，太平洋证券整理 资料来源：同花顺iFind，太平洋证券整理 2.3毛利率延续下降态势，盈利空间进一步压缩 2023年所选40家样本发债房企毛利率为19.02%，较2022年同比下降1.47个百分点，延续下降态势，主要系23年房企结转的大部分是19-21年拿的高地价项目，部分城市房价走跌，同时采取降价促销换量措施，毛利率走弱。分企业性质来看，2023年普通地方企业毛利率小幅提升0.56个百分点至22.75%，其中陆家嘴、北辰实业和北京城建毛利率明显提升，其余类型房企平均毛利率均有不同程度下降，央企龙头毛利率下滑2.85个百分点至19.34%，普通央企、地方国企龙头和混合所有制龙头毛利率分别为16.90%、15.28%和15.21%，分别较2020年同比下降2.39、3.89和3.96个百分点，而未出险民企龙头毛利率为14.69%，平均水平相对较低。 资料来源：同