发债房企2024年三季报总结：行业延续调整，房企业绩承压

发债房企2024年三季报总结：行业延续调整，房企业绩承压 报告摘要 一、利润端：营收同比下降，利润降幅收窄，央企龙头表现优。 2024年前三季度37家样本发债房企营业收入合计1.38万亿元，同比下降9.3%，其中24家房企营收同比下降，主要系近年来行业调整，市场销售量和交付量降低所致。归母净利润合计-19.74亿元，同比下降103.2%，降幅较24年上半年扩大20个百分点，毛利率为17.15%，而2023年年末和2024年上半年毛利率分别为20.42%和17.28%，延续下降态势，盈利空间进一步压缩。 二、现金流量端：现金流明显走弱，投资支出降低。 2024年前三季度37家样本发债房企的经营性现金流净额累计为417.76亿元，较23年同期同比下降84%，其中仅有8家房企经营性现金流增长，受到房地产市场销售规模下降以及回款压力的影响，多数房企经营性现金流净额降低。投资性现金流净流出共计545.09亿元，较23年同期减少了57.59%，拿地支出降低。筹资活动现金流净额约-1527.86亿元，而2023年同期为-2105.17亿元，同比净流出规模收缩，主要受到房地产行业整体融资环境收紧，金融机构对于房地产行业的投资信心偏弱影响。 子行业评级 房 地 产 开 发和运营无评级房地产服务无评级 相关研究报告 三、负债端：有息债务规模小幅下降，短期债务压力仍存。 <<地产税收政策落地，助力房地产市场止跌回稳>>--2024-11-17<<销售同比降幅明显收窄，增量政策作用显现>>--2024-11-17<<10月地产销售回暖，市场止跌回稳可期>>--2024-11-04 2024年前三季度37家样本发债房企有息负债规模为3.74万亿，较2023年三季度末的3.79万亿小幅下降1.46%。平均剔除预收账款的资产负债率为69.05%，较2023年三季度末下降了0.4个百分点。净负债率为118.24%，同比上升了12.07个百分点。现金短债比从23年三季度末1.55降至1.06。其中有11家发债房企的现金短债比高于1倍。 四、销售端：销售金额同比下滑，央企表现较优。 2024年前三季度31家可获取数据发债房企样本的全口径销售金额较23年同期同比下降33%至19845亿元。权益销售比大部分在60%以上。 证券分析师：徐超电话：18311057693E-MAIL：xuchao@tpyzq.com分析师登记编号：S1190521050001 五、投资建议： 9月26日政治局会议提出“要促进房地产市场止跌回稳”，为房地产市场定下新基调，进入10月份以来，各部委推出多项地产政策，北上广深四大一线城市均已发文取消普宅与非普宅标准，税收优惠政策调整后，居民购房预期恢复，助力地产市场止跌回稳。此外，中央近期发布推进城中村改造、以旧换新、收储土地及存量房政策，部分房企也正在积极探索相关业务机会。对房企而言，面对行业调整期，销售及盈利能力短期承压，我们预计不同属性的房企未来将进一步分化，部分优质央国企龙头房企融资情况较好，债务健康，经营性现金流持续改善，具备资金优势，未来有望在行业周期调整后，迎来新一轮发展机会。六、风险提示： 证券分析师：戴梓涵电话：18217681683E-MAIL：daizh@tpyzq.com分析师登记编号：S1190524110003 房地产行业下行风险；个别房企信用违约风险；房地产调控政策落地进程不及预期 目录 一、样本说明......................................................................4二、利润端：营收同比下降，利润降幅收窄，央企龙头表现优.............................42.1营收整体同比下降，央企龙头表现较优...............................................42.2归母净利润降幅扩大，盈利能力仍承压...............................................52.3毛利率继续探底，盈利空间进一步压缩...............................................6三、现金流量端：现金流明显走弱，投资支出降低.......................................73.1经营性现金流净额降低，现金流明显走弱.............................................73.2投资性净现金流同比少流出，投资支出继续降低........................................73.3筹资性净现金流流出规模收缩，融资环境收紧.........................................8四、负债端：有息债务规模小幅下降，短期债务压力仍存.................................94.1有息债务规模整体小幅下降.........................................................94.2剔预资产负债率降低，现金短债比下滑，净负债率提升..................................9五、销售端：销售金额同比下滑，央企表现较优........................................11六、投资建议.....................................................................12七、风险提示.....................................................................12 图表目录 图表1：样本选取发债房企名单.........................................................4图表2：发债房企样本营收规模及同比增速...............................................5图表3：各类型发债房企样本营收同比增速...............................................5图表4：发债房企样本归母净利润规模及同比增速.........................................6图表5：各类型发债房企样本归母净利润同比增速.........................................6图表6：发债房企样本毛利率...........................................................6图表7：各类型发债房企样本毛利率.....................................................6图表8：发债房企样本经营性净现金流...................................................7图表9：各类型发债房企样本经营性净现金流.............................................7图表10：发债房企样本投资性净现金流..................................................8图表11：各类型发债房企样本投资性净现金流............................................8图表12：发债房企样本筹资性净现金流..................................................8图表13：各类型发债房企样本筹资性净现金流............................................8图表14：发债房企样本有息债务规模....................................................9图表15：各类型发债房企样本有息债务规模..............................................9图表16：发债房企样本剔预资产负债率.................................................10图表17：发债房企样本净负债率.......................................................10图表18：发债房企样本现金短债比.....................................................10图表19：样本发债房企销售情况（亿元）...............................................11 一、样本说明 2024年年初以来，各部门积极出台优化地产政策，政策环境整体逐步放宽。4月30日中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”，定下“稳市场”和“去库存”两大基调，517一揽子新政出台后，各城市逐步落地相关政策。但是目前居民收入预期较弱，购房需求仍不足，行业处于调整期背景下，房企盈利状况仍不乐观。据克而瑞研究显示，2024年上半年典型上市房企超七成营收同比下滑，净利润同比下降的房企数量更是达到了八成，半数以上企业净利润为亏损状态。进入下半年以来，房地产市场延续调整状态。 目前，房地产企业2024年三季报多已公布，房地产呈现周期调整的大背景下，发债房企财报表现如何？不同性质的企业是否表现有所分化？我们选取了部分发债房企，所选样本数量合计37家，根据其股东背景及经营情况，将其划分为央企龙头、混合所有制龙头、未出险民企龙头、地方国企龙头、普通央企、普通地方国企六大类进行分析，样本选取发债房企名单明细如下表所示： 二、利润端：营收同比下降，利润降幅收窄，央企龙头表现优 2.1营收整体同比下降，央企龙头表现较优 2024年前三季度，所选37家样本发债房企营业收入合计1.38万亿元，同比下降9.3%，增速降幅较24年上半年扩大2.4个百分点，其中24家房企营收同比下降，主要系近年来行业调整，市场销售量和交付量降低所致。 分企业性质来看，2024年前三季度央企龙头营收同比增长2.82%，其中华润置地营收增速接 近20%，而地方国企龙头、普通央企和混合所有制龙头营业收入同比分别下降2.97%/9.86%/11.54%，未出险民企龙头和普通地方国企营收同比下降幅度超过22%。三家未出险民企龙头实现营收同比降幅均超过10%，普通地方国企中深振业因结转增加，前三季度营收增速为482.14%，而中华企业、安徽高速、首开股份和北辰实业营收同比增速降幅超过50%。 资料来源：Wind，太平洋证券整理 资料来源：Wind，太平洋证券整理 2.2归母净利润降幅扩大，盈利能力仍承压 2024年前三季度，所选37家样本发债房企归母净利润合计-19.74亿元，同比下降103.2%，降幅较24年上半年扩大20个百分点，其中18家房企亏损，主要受到近年来房地产行业周期调整，大部分房企为加速库存去化采取多种营销策略，结转毛利率下行，以及计提减值等原因影响，盈利能力仍承压。 分企业性质来看，2024年前三季度各类型企业归母净利润均有不同程度下降，其中央企龙头归母净利润同比降幅为16.7%，地方国企龙头和未出险民企龙头同比下降42.2%和53.8%，而混合所有制龙头归母净利润由正转负，普通地方国企归母净利润由-25.81亿元降至-131.45亿元，同比大幅下滑，盈利能力表现较弱。其中北辰实业、联发集团、中华企业等房企前三季度归母净利润相比2023年前三季度均由正转负。 资料来源：Wind，太平洋证券整理 资料来源：