发债房企2024年三季报总结：行业延续调整，房企业绩承压

行业研 究房地产 2024年11月28日 行业深度研究 中性/维持 房地产 发债房企2024年三季报总结：行业延续调整，房企业绩承压 23/10/8 23/12/20 24/3/2 24/5/14 走势比较 报告摘要 10% 23/5/15 23/7/27 0% 太 (10%) 平 (20%) 洋 (30%) 证 (40%) 券 股 份 房地产沪深300 子行业评级 一、利润端：营收同比下降，利润降幅收窄，央企龙头表现优。 2024年前三季度37家样本发债房企营业收入合计1.38万亿元，同 比下降9.3%，其中24家房企营收同比下降，主要系近年来行业调整，市场销售量和交付量降低所致。归母净利润合计-19.74亿元，同比下降103.2%，降幅较24年上半年扩大20个百分点，毛利率为17.15%，而2023年年末和2024年上半年毛利率分别为20.42%和17.28%，延续下降态势，盈利空间进一步压缩。 二、现金流量端：现金流明显走弱，投资支出降低。 2024年前三季度37家样本发债房企的经营性现金流净额累计为 417.76亿元，较23年同期同比下降84%，其中仅有8家房企经营性现金 有房地产开发 限和运营 无评级 流增长，受到房地产市场销售规模下降以及回款压力的影响，多数房企经 营性现金流净额降低。投资性现金流净流出共计545.09亿元，较23年同 房地产服务无评级 公 司相关研究报告 证<<地产税收政策落地，助力房地产市 券场止跌回稳>>--2024-11-17 研<<销售同比降幅明显收窄，增量政策 究作用显现>>--2024-11-17 报<<10月地产销售回暖，市场止跌回稳 告可期>>--2024-11-04 证券分析师：徐超 电话：18311057693 E-MAIL：xuchao@tpyzq.com 分析师登记编号：S1190521050001 证券分析师：戴梓涵 电话：18217681683 E-MAIL：daizh@tpyzq.com 分析师登记编号：S1190524110003 期减少了57.59%，拿地支出降低。筹资活动现金流净额约-1527.86亿元， 而2023年同期为-2105.17亿元，同比净流出规模收缩，主要受到房地产行业整体融资环境收紧，金融机构对于房地产行业的投资信心偏弱影响。 三、负债端：有息债务规模小幅下降，短期债务压力仍存。 2024年前三季度37家样本发债房企有息负债规模为3.74万亿，较 2023年三季度末的3.79万亿小幅下降1.46%。平均剔除预收账款的资产 负债率为69.05%，较2023年三季度末下降了0.4个百分点。净负债率为 118.24%，同比上升了12.07个百分点。现金短债比从23年三季度末1.55 降至1.06。其中有11家发债房企的现金短债比高于1倍。四、销售端：销售金额同比下滑，央企表现较优。 2024年前三季度31家可获取数据发债房企样本的全口径销售金额较 23年同期同比下降33%至19845亿元。权益销售比大部分在60%以上。五、投资建议： 9月26日政治局会议提出“要促进房地产市场止跌回稳”，为房地产 市场定下新基调，进入10月份以来，各部委推出多项地产政策，北上广深四大一线城市均已发文取消普宅与非普宅标准，税收优惠政策调整后，居民购房预期恢复，助力地产市场止跌回稳。此外，中央近期发布推进城中村改造、以旧换新、收储土地及存量房政策，部分房企也正在积极探索相关业务机会。对房企而言，面对行业调整期，销售及盈利能力短期承压，我们预计不同属性的房企未来将进一步分化，部分优质央国企龙头房企融资情况较好，债务健康，经营性现金流持续改善，具备资金优势，未来有望在行业周期调整后，迎来新一轮发展机会。 六、风险提示： 房地产行业下行风险；个别房企信用违约风险；房地产调控政策落地 进程不及预期 目录 一、样本说明4 二、利润端：营收同比下降，利润降幅收窄，央企龙头表现优4 2.1营收整体同比下降，央企龙头表现较优4 2.2归母净利润降幅扩大，盈利能力仍承压5 2.3毛利率继续探底，盈利空间进一步压缩6 三、现金流量端：现金流明显走弱，投资支出降低7 3.1经营性现金流净额降低，现金流明显走弱7 3.2投资性净现金流同比少流出，投资支出继续降低7 3.3筹资性净现金流流出规模收缩，融资环境收紧8 四、负债端：有息债务规模小幅下降，短期债务压力仍存9 4.1有息债务规模整体小幅下降9 4.2剔预资产负债率降低，现金短债比下滑，净负债率提升9 五、销售端：销售金额同比下滑，央企表现较优11 六、投资建议12 七、风险提示12 图表目录 图表1： 样本选取发债房企名单......................................................... 4 图表2： 发债房企样本营收规模及同比增速............................................... 5 图表3： 各类型发债房企样本营收同比增速............................................... 5 图表4： 发债房企样本归母净利润规模及同比增速......................................... 6 图表5： 各类型发债房企样本归母净利润同比增速......................................... 6 图表6： 发债房企样本毛利率........................................................... 6 图表7： 各类型发债房企样本毛利率..................................................... 6 图表8： 发债房企样本经营性净现金流................................................... 7 图表9： 各类型发债房企样本经营性净现金流............................................. 7 图表10： 发债房企样本投资性净现金流.................................................. 8 图表11： 各类型发债房企样本投资性净现金流............................................ 8 图表12： 发债房企样本筹资性净现金流.................................................. 8 图表13： 各类型发债房企样本筹资性净现金流............................................ 8 图表14： 发债房企样本有息债务规模.................................................... 9 图表15： 各类型发债房企样本有息债务规模.............................................. 9 图表16：发债房企样本剔预资产负债率10 图表17：发债房企样本净负债率10 图表18：发债房企样本现金短债比10 图表19：样本发债房企销售情况（亿元）11 一、样本说明 2024年年初以来，各部门积极出台优化地产政策，政策环境整体逐步放宽。4月30日中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”，定下“稳市场”和“去库存”两大基调，517一揽子新政出台后，各城市逐步落地相关政策。但是目前居民收入预期较弱，购房需求仍不足，行业处于调整期背景下，房企盈利状况仍不乐观。据克而瑞研究显示，2024年上半年典型上市房企超七成营收同比下滑，净利润同比下降的房企数量更是达到了八成，半数以上企业净利润为亏损状态。进入下半年以来，房地产市场延续调整状态。 目前，房地产企业2024年三季报多已公布，房地产呈现周期调整的大背景下，发债房企财报 表现如何？不同性质的企业是否表现有所分化？我们选取了部分发债房企，所选样本数量合计37家，根据其股东背景及经营情况，将其划分为央企龙头、混合所有制龙头、未出险民企龙头、地方国企龙头、普通央企、普通地方国企六大类进行分析，样本选取发债房企名单明细如下表所示： 图表1：样本选取发债房企名单 类型 数量（家） 公司明细 央企龙头 4 中国海外发展、华润置地、招商蛇口、保利发展 混合所有制龙头 3 绿城中国、万科、金地集团 未出险民企龙头 3 龙湖集团、滨江集团、新城发展 地方国企龙头 3 建发房地产集团、越秀地产、华发股份 普通央企 9 华侨城集团、中国金茂、电建地产、铁建地产、中交地产、保利置业、大悦城、信达地产、鲁能集团 普通地方国企 15 金融街、首开股份、首创城发、北辰实业、联发集团、珠实集团、光明地产、中华企业、深振业、深业集团、北京城建、北京住总、天地源、安徽高速地产集团、陆家嘴 资料来源：Wind，太平洋证券整理 二、利润端：营收同比下降，利润降幅收窄，央企龙头表现优 2.1营收整体同比下降，央企龙头表现较优 2024年前三季度，所选37家样本发债房企营业收入合计1.38万亿元，同比下降9.3%，增速 降幅较24年上半年扩大2.4个百分点，其中24家房企营收同比下降，主要系近年来行业调整，市场销售量和交付量降低所致。 分企业性质来看，2024年前三季度央企龙头营收同比增长2.82%，其中华润置地营收增速接 近20%，而地方国企龙头、普通央企和混合所有制龙头营业收入同比分别下降2.97%/9.86%/11.54%，未出险民企龙头和普通地方国企营收同比下降幅度超过22%。三家未出险民企龙头实现营收同比降幅均超过10%，普通地方国企中深振业因结转增加，前三季度营收增速为482.14%，而中华企业、安徽高速、首开股份和北辰实业营收同比增速降幅超过50%。 图表2：发债房企样本营收规模及同比增速图表3：各类型发债房企样本营收同比增速 营业收入（亿元）同比增速（右轴） 央企龙头混合所有制龙头 未出险民企龙头地方国企龙头 30000 30%普通央企普通地方国企 25000 20000 15000 10000 5000 0 20% 10% 0% -10% -20% 80% 30% -20% 资料来源：Wind，太平洋证券整理资料来源：Wind，太平洋证券整理 2.2归母净利润降幅扩大，盈利能力仍承压 2024年前三季度，所选37家样本发债房企归母净利润合计-19.74亿元，同比下降103.2%， 降幅较24年上半年扩大20个百分点，其中18家房企亏损，主要受到近年来房地产行业周期调整，大部分房企为加速库存去化采取多种营销策略，结转毛利率下行，以及计提减值等原因影响，盈利能力仍承压。 分企业性质来看，2024年前三季度各类型企业归母净利润均有不同程度下降，其中央企龙头归母净利润同比降幅为16.7%，地方国企龙头和未出险民企龙头同比下降42.2%和53.8%，而混合所有制龙头归母净利润由正转负，普通地方国企归母净利润由-25.81亿元降至-131.45亿元，同比大幅下滑，盈利能力表现较弱。其中北辰实业、联发集团、中华企业等房企前三季度归母净利润相比2023年前三季度均由正转负。 图表4：发债房企样本归母净利润规模及同比增速图表5：各类型发债房企样本归母净利润同比增速 2500 2000 1500 1000 500 0 (500) 归母净利润（亿元）同比增速（右轴） 50% 0% -50% -100% -150% 500% 0% -500% 央企龙头混合所有制龙头 未出险民企龙头地方国企龙头 普通央企普通地方国企 -1000% 资料来源：Wind，太平洋证券整理资料来源：Wind，太平洋证券整理 2.3毛利率继续探底