发债房企2024年年报总结：营收利润整体下降，行业持续调整
守正出奇宁静致远无评级无评级报告摘要一、利润端：营收及利润同比下降，盈利能力走弱。2024年40家样本发债房企营业收入2.79万亿元，同比下降9.8%，增速由正转负；样本发债房企实现归母净利润合计-334.73亿元，同2023年相比由正转负，毛利率为16.07%，较2023年同比下降3.11个百分点，延续下降态势，盈利空间进一步压缩。二、现金流量端：房企现金流承压，投资支出降低。2024年40家样本发债房企的经营性现金流净额为3203.77亿元，较23年同比下降24.5%，其中有28家房企经营性现金流降低，仅有12家实现正增，多数房企的经营获利能力弱化。投资性现金流净流出共计679.34亿元，较23年减少了58.44%，投资支出降低，筹资活动现金流净额约-3141.98亿元，较2023年同期同比少减17.46%。房地产行业整体融资环境收紧，债务偿还压力不断增大。三、负债端：融资成本下行，短期债务压力仍存。2024年末40家样本发债房企剔除预收账款的资产负债率为68.76%，较2023年提升了0.2个百分点，净负债率为107.94%，同比2023年上升了9.55个百分点，现金短债比从1.30提升至1.39，仍存一定短期债务压力。综合融资成本较2023年下降41个百分点至3.94%，普通地方国企和民企相对较高。四、销售端：销售金额同比下滑，央国企表现较优。2024年37家可获取数据发债房企样本的全口径销售金额较23年同比下降25.47%至28916亿元，其中，仅有3家房企的全口径销售额实现正增长。权益销售比大部分在60%以上。五、投资建议：受到行业深度调整影响，2024年发债房企营收和归母净利润较23年均降低，盈利能力承压，资金流动性压力较大，中央一揽子政策助力推动房地产市场止跌回稳，去年年末中央经济工作会议再次提出“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，为2025年房地产市场定调，释放积极信号。此外，中央提出鼓励发行专项债券收回收购存量房、存量土地政策，有助于改善市场供求关系，部分房企也在积极探索相关业务机会。展望2025年，相关政策有望持续加力，助力房地产市场止跌回稳。我们预计不同属性的房企未来将进一步分化，部分优质央国企龙头房企销售、融资情况较好，债务健康，具备相对竞争优势，未来有望在行业周期调整后，迎来新一轮发展机会。六、风险提示：房地产行业下行风险；个别房企信用事件违约风险；房地产调控政策落地进程不及预期24/7/2424/10/424/12/1525/2/2525/5/8房地产沪深300 请务必阅读正文之后的免责条款部分目录一、样本说明......................................................................4二、利润端：营收及利润同比下降，盈利能力走弱.......................................42.1营收整体同比下降，央国企龙头表现相对较优.........................................42.2归母净利润整体由正转负，盈利能力明显承压.........................................52.3毛利率延续下降态势，盈利空间进一步压缩...........................................6三、现金流量端：房企现金流承压，投资支出降低.......................................73.1经营性净现金流下降，房企现金流承压...............................................73.2投资性净现金流同比少流出，投资支出降低...........................................73.3筹资性净现金流流出规模减少，偿债压力仍较大........................................8四、负债端：融资成本下行，短期债务压力仍存.........................................94.1剔预资产负债率和净负债率提升，现金短债比增加......................................94.2综合融资成本下行，普通地方国企和民企相对较高.....................................10五、销售端：销售金额同比下滑，央国企表现较优......................................11六、投资建议.....................................................................12七、风险提示.....................................................................13 守正出奇宁静致远 请务必阅读正文之后的免责条款部分图表目录图表1：样本选取发债房企名单.........................................................4图表2：发债房企样本营收规模及同比增速...............................................5图表3：各类型发债房企样本营收同比增速...............................................5图表4：发债房企样本归母净利润规模及同比增速.........................................6图表5：各类型发债房企样本归母净利润规模.............................................6图表6：发债房企样本毛利率...........................................................6图表7：各类型发债房企样本毛利率.....................................................6图表8：发债房企样本经营性净现金流...................................................7图表9：各类型发债房企样本经营性净现金流.............................................7图表10：发债房企样本投资性净现金流..................................................8图表11：各类型发债房企样本投资性净现金流............................................8图表12：发债房企样本筹资性净现金流..................................................8图表13：各类型发债房企样本筹资性净现金流............................................8图表14：发债房企样本剔预资产负债率..................................................9图表15：发债房企样本净负债率........................................................9图表16：发债房企样本现金短债比.....................................................10图表17：发债房企样本综合融资成本...................................................10图表18：各类型发债房企样本综合融资成本.............................................10图表19：样本发债房企销售情况（亿元）...............................................11 守正出奇宁静致远 请务必阅读正文之后的免责条款部分一、样本说明回顾2024年，我国房地产市场仍面临多重压力，房地产销售和投资增速延续下跌态势。中央多次出台稳定楼市政策，4月中共中央政治局会议提出“消化存量、优化增量”，9月26日政治局会议明确定调“要促进房地产市场止跌回稳”，随后一揽子房地产市场政策逐步落地，从需求和供给两端均积极调整，12月中央政治局会议提到“稳住楼市股市”，释放稳楼市基调。目前，房地产企业2024年年报多已公布，房地产呈现周期调整的大背景下，发债房企2024年业绩表现如何？不同性质的企业是否表现有所分化？我们选取了部分发债房企，所选样本数量合计40家，根据其股东背景及经营情况，将其划分为央企龙头、混合所有制龙头、未出险民企龙头、地方国企龙头、普通央企、普通地方国企六大类进行对比分析，样本选取发债房企名单明细如下表所示：图表1：样本选取发债房企名单数量（家）4中国海外发展、华润置地、招商蛇口、保利发展3绿城中国、万科、金地集团4龙湖集团、滨江集团、美的置业、新城发展3建发房地产集团、越秀地产、华发股份10华侨城集团、中国金茂、电建地产、铁建地产、中交地产、保利置业、中海宏洋、大悦城、信达地产、鲁能集团16金融街、首开股份、首创城发、北辰实业、联发集团、珠实集团、光明地产、中华企业、深振业、深业集团、北京城建、北京住总、天地源、安徽高速地产集团、厦门特房集团、陆家嘴二、利润端：营收及利润同比下降，盈利能力走弱2.1营收整体同比下降，央国企龙头表现相对较优2024年，所选40家样本发债房企营业收入合计2.79万亿元，同比下降9.8%，增速由正转负；主要受到行业深度调整影响，多数房企房地产项目年内交付结转规模下降，带来整体营收减少。分企业性质来看，2024年地方国企龙头营收同比增长1.69%，其中，建发房地产集团和越秀地产营收增速超过7%，2024年央企龙头营收同比下降2.15%，其中，华润置地保持10%以上的高 守正出奇宁静致远公司明细资料来源：同花顺iFind，太平洋证券整理 请务必阅读正文之后的免责条款部分守正出奇宁静致远增速。普通央企、混合所有制龙头、未出险民企龙头和普通地方国企营业收入同比下降分别为17.66%/17.00%/16.11%/9.26%。图表2：发债房企样本营收规模及同比增速图表3：各类型发债房企样本营收同比增速资料来源：同花顺iFind，太平洋证券整理资料来源：同花顺iFind，太平洋证券整理2.2归母净利润整体由正转负，盈利能力明显承压2024年，所选40家样本发债房企归母净利润合计-334.73亿元，同2023年相比由正转负，受到近年来房地产行业周期调整，市场需求大部分房企降价加速库存去化，结转毛利率下行，以及存货账面价值降低，房企对部分项目计提资产减值损失影响，盈利能力明显承压。分企业性质来看，2024年央企龙头归母净利润为502.53亿元，盈利能力相比其他类型房企较强。混合所有制龙头中万科和金地集团归母净利润较2023年均大幅下滑，由正转负。普通地方国 企 、 地 方 国 企龙 头 、未 出 险 民 企 龙 头、 普 通央 企归 母 净 利 润较2023年 分 别 同 比下 降90.2%/35.0%/32.4%/19.1%。-20%-10%0%10%20%30%20192020 2021 2022 2023 2024营业收入（亿元）同比增速（右轴）-20%30%80%201920202021202220232024央企龙头混合所有制龙头未出险民企龙头地方国企龙头普通央企普通地方国企 请务必阅读正文之后的免责条款部分资料来源：同花顺iFind，太平洋证券整理2.3毛利率延续下降态势，盈利空间进一步压缩2024年，所选40家样本发债房企毛利率为16.
