房地产行业报告（2026.5.4-2026.5.10）：基本面持续修复，二手房优于新房

发布时间：2026-05-11 行业投资评级 房地产行业报告（2026.5.4-2026.5.10） 强于大市|维持 基本面持续修复二手房优于新房 ⚫投资要点 2026年年初以来，市场在量价两端都出现了一些积极变化，尤其是以上海为代表的核心城市。新房销量全国跌幅收窄及部分核心城市回升，二手房成交量回暖，二手房挂牌价跌幅明显收窄及部分核心城市率先企稳。二手优于新房的“短期错位”或延续一段时间：政策当前更聚焦公积金、置换与核心需求群体，短期更快传导至二手端，提高链条效率；新房端项目端节奏与供给收缩仍制约环比表现，需以价格企稳与去库存配合，继续观察5-6月延续性。 ⚫行业基本面跟踪 （1）新房成交及库存：上周30大中城市新房成交面积为143.78万方，本年累计新房成交面积为2871.39万方，累计同比-9.6%。30大中城市近四周平均成交面积为159.64万方，同比+0.7%，环比+2.3%。其中一线城市近四周平均成交面积为54.77万方，同比+7.9%，环比-0.6%，二线城市近四周平均成交面积为71.68万方，同比-4.4%，环比+3.6%，三线城市近四周平均成交面积为31.19万方，同比+1%，环比+2.3%。上周14城商品住宅可售面积为7453.14万方，同比-6.52%，环比-0.98%，14城去化周期为19.54个月，其中一线城市去化周期为13.7个月。 研究所 分析师:高丁卉SAC登记编号:S1340524080001Email:gaodinghui@cnpsec.com （2）二手房成交及挂牌：上周20城二手房成交面积为222.51万方，本年累计二手房成交面积为4072.65万方，累计同比+0.2%。20城近四周平均成交面积为254.73万方，同比+16.5%，环比-2.2%。截至2026/4/27全国城市二手房出售挂牌量指数为1.92，环比-13.1%，挂牌价指数为143.46，环比-0.05%。 近期研究报告 《 核 心 城 市 成 交 回 暖 韧 性 犹 存 》-2026.04.27 （3）土地市场成交：上周100大中城市新增供应住宅类土地数量为27宗，成交住宅类土地数量为13宗，新增供应商服类土地数量为26宗，成交商服类土地数量为19宗。近四周100大中城市平均住宅类土地成交数量/供应数量为0.74，平均商服类土地成交数量/供应数量为0.67。近四周100大中城市成交住宅类土地楼面均价为7419.75元/平方米，溢价率为4.69%，环比-4.97pct，成交商服类土地楼面均价为2560.5元/平方米，溢价率为1.86%，环比-0.22pct。 ⚫行情回顾： 上周A股申万一级房地产行业指数上涨3.73%，沪深300指数上涨1.34%，房地产指数跑赢沪深300指数2.39pct。上周港股恒生物业服务及管理指数上涨4.89%，恒生综合指数上涨2.83%，物业服务及管理指数跑赢恒生综合指数2.07pct。 ⚫风险提示： 政策不及预期，行业销售不及预期，收储进度不及预期，市场情绪极端避险。 目录 1行业基本面跟踪...........................................................................41.1新房成交及库存.......................................................................41.2二手房成交及挂牌.....................................................................51.3土地市场成交.........................................................................62行情回顾.................................................................................73风险提示.................................................................................9 图表目录 图表1：30大中城市新房成交面积及同比...................................................4图表2：一线城市新房成交面积及同比.....................................................4图表3：二线城市新房成交面积及同比.....................................................4图表4：三线城市新房成交面积及同比.....................................................4图表5：重点城市商品住宅可售面积及去化周期.............................................5图表6：重点城市二手房成交面积及同比...................................................5图表7：全国及分线城市二手房出售挂牌量指数.............................................6图表8：全国及分线城市二手房出售挂牌价指数.............................................6图表9：全国城市分类型二手房出售挂牌量指数.............................................6图表10：全国城市分类型二手房出售挂牌价指数............................................6图表11：100大中城市土地供销比........................................................7图表12：100大中城市成交土地楼面均价及溢价率...........................................7图表13：近一年A股房地产指数和沪深300走势............................................7图表14：近一年恒生物业服务及管理和恒生综指走势........................................7图表15：上周A股申万一级行业涨跌幅情况................................................8图表16：上周港股恒生综合行业涨跌幅情况................................................8图表17：上周A股重点房企涨跌幅前5位及后5位..........................................8图表18：上周港股重点房企涨跌幅前5位及后5位..........................................8图表19：上周重点物企涨跌幅前5位及后5位..............................................9 1行业基本面跟踪 1.1新房成交及库存 上周30大中城市新房成交面积为143.78万方，本年累计新房成交面积为2871.39万方，累计同比-9.6%。30大中城市近四周平均成交面积为159.64万方，同比+0.7%，环比+2.3%。其中一线城市近四周平均成交面积为54.77万方，同比+7.9%，环比-0.6%，二线城市近四周平均成交面积为71.68万方，同比-4.4%，环比+3.6%，三线城市近四周平均成交面积为31.19万方，同比+1%，环比+2.3%。 资料来源：Wind，中邮证券研究所 资料来源：Wind，中邮证券研究所 注：MA4为4周平均，同比数据为4周平均同比。 资料来源：Wind，中邮证券研究所 资料来源：Wind，中邮证券研究所 注：MA4为4周平均，同比数据为4周平均同比 注：MA4为4周平均，同比数据为4周平均同比。 上周14城商品住宅可售面积为7453.14万方，同比-6.52%，环比-0.98%，14城去化周期为19.54个月，其中一线城市去化周期为13.7个月。 资料来源：Wind，中邮证券研究所 注：14城包括：北京、上海、广州、深圳、杭州、苏州、温州、宁波、福州、厦门、泉州、莆田、平凉、宝鸡。计算方式说明：若本周无更新可售面积数据，则以前一周数据为准。去化周期=可售面积/最近12个月月均成交量。 1.2二手房成交及挂牌 上周20城二手房成交面积为222.51万方，本年累计二手房成交面积为4072.65万方，累计同比+0.2%。20城近四周平均成交面积为254.73万方，同比+16.5%，环比-2.2%。 资料来源：Wind，中邮证券研究所 注：MA4为4周平均，同比数据为4周平均同比。20城包括：北京、上海、深圳、杭州、成都、苏州、扬州、厦门、东莞、青岛、南宁、大连、佛山、江门、清远、金华、衢州、平凉、渭南、宿迁。 截至2026/4/27全国城市二手房出售挂牌量指数为1.92，环比-13.1%，挂牌价指数为143.46，环比-0.05%。 资料来源：Wind，中邮证券研究所 资料来源：Wind，中邮证券研究所 注：2015年1月为100 注：2015年1月为100 资料来源：Wind，中邮证券研究所注：2015年1月为100 1.3土地市场成交 上周100大中城市新增供应住宅类土地数量为27宗，成交住宅类土地数量为13宗，新增供应商服类土地数量为26宗，成交商服类土地数量为19宗。近四周100大中城市平均住宅类土地成交数量/供应数量为0.74，平均商服类土地成交数量/供应数量为0.67。 近四周100大中城市成交住宅类土地楼面均价为7419.75元/平方米，溢价率为4.69%，环比-4.97pct，成交商服类土地楼面均价为2560.5元/平方米，溢价率为1.86%，环比-0.22pct。 资料来源：Wind，中邮证券研究所 资料来源：Wind，中邮证券研究所 2行情回顾 上周A股申万一级房地产行业指数上涨3.73%，沪深300指数上涨1.34%，房地产指数跑赢沪深300指数2.39pct。上周港股恒生物业服务及管理指数上涨4.89%，恒生综合指数上涨2.83%，物业服务及管理指数跑赢恒生综合指数2.07pct。 资料来源：Wind，中邮证券研究所 资料来源：Wind，中邮证券研究所 从行业排名来看，上周A股房地产在31个申万一级行业中排名第13，港股地产分类、物业服务及管理在14个恒生综合行业中分别排名第2、第6。 资料来源：Wind，中邮证券研究所 资料来源：Wind，中邮证券研究所 上周重点A股房地产个股涨幅居前的分别为：苏州高新（+20.98%）、滨江集团（+13.09%）、衢州发展（+12.75%），重点港股房地产个股涨幅居前的分别为：保利置业（+20.73%）、中国海外发展（+19.88%）、越秀地产（+17.31），重点物业服务企业涨幅居前的分别为：滨江服务（+10.64%）、建发物业（+10.39%）、融创服务（+8.57%）。 资料来源：Wind，中邮证券研究所 资料来源：Wind，中邮证券研究所 资料来源：Wind，中邮证券研究所 3风险提示 政策不及预期，行业销售不及预期，收储进度不及预期，市场情绪极端避险。 分析师声明 撰写此报告的分析师（一人或多人）承诺本机构、本人以及财产利害关系人与所评价或推荐的证券无利害关系。 本报告所采用的数据均来自我们认为可靠的目前已公开的信息，