房地产行业2025&1Q2026综述：利润指标加速筑底，存货压力大幅释放

本报告导读： 2025&1Q2026，尽管房地产行业和A股房企多数指标仍表现较差，但部分指标如房地产开发投资增速和新开工有初步企稳迹象；A股房企的销售毛利率和ROE水平也在筑底。行业十四五存量压力大幅释放，伴随行业十五五高质量发展要求，板块将逐步回归健康。维持行业“增持”评级。 房地产《第18周成交继续震荡，政策信号继续明确稳市场》2026.05.03房地产《TOP100房企2026年4月销售数据点评》2026.05.02房地产《关注运营能力，聚焦科创属性》2026.04.28房地产《城市更新发力，推动风险化解》2026.04.28房地产《第17周成交震荡，政策护航下市场将稳中复苏》2026.04.26 投资要点： 2025&1Q2026，行业集中度继续回落；房地产开发投资增速先降后升；除新开工外，全国房屋施工、竣工面积同比增速震荡下行；全国商品 房销售面积和销售 额增速持续回落。从市占率情况看，2025&1Q2026，TOP20位房企销售金额市占率分别为26.18%、23.34%；TOP20位房企销售面积市占率分别为12.13%、9.69%。随着未来政策利好积累下行业逐步企稳复苏，龙头企业的市占率有望逐步进入回升的轨道。2025&1Q2026，全国一线、二线、三线城市房价同比增速总体继续回落。1Q2026，全国一线、二线、三线城市房价同比增速分别为-2.2%、-3.3%、-4.0%。2025&1Q2026，A股房企的营业总收入增速持续回落；销售毛利率 先降后升 ；期间费用率先降后升 ；平均ROE水平 先降后升。2025&1Q2026，A股房企的营业总收入增速分别为同比-18.6%、-23.87%；销售毛利率分别为-13.71%、-2.58%。2025&1Q2026，A股 房 企 的 期 间 费 用 率 先 降 后 升 ， 分 别 为10.91%、13.32%。2025&1Q2026，A股房企实现ROE分别是-15.48%、-0.79%。 2025&1Q2026，A股房企的资产减值损失占比有所收敛；销售和现金流净额增速持续回落；净负债率持续上升；存货增速先降后增；合同负债（含预收款）增速持续回落。2025&1Q2026，A股地产上市公司资产减值损失分别为-1396.96亿元、-3.84亿元（负值代表损失），占扣除资产减值损失前的营业利润的比例分别为6.82倍、12.85%，相对1-3Q2025先升后降。2025&1Q2026，A股房企的少数股东损益分别为-206.43亿元、-0.31亿元，同比增速分别为2.41倍、-1.02倍。2025&1Q2026，A股房企销售商品、提供劳务收到的现金同比分别为-22.68%、-27.69%，增速相对1-3Q2025持续回落。2025&1Q2026，A股房企净负债率分别为174.6%、178.2%，相比1-3Q2025的净负债率持续上升。2025&1Q2026，A股地产房企累计存货同比分别为-19.53%、-18.86%，相比1-3Q2025的存货增速先降后升。2025&1Q2026，A股地产房企累计合同债务（含预收款）分别为1.05万亿元、1.02万亿元，同比分别-33.2%、-33.9%，相对1-3Q2025末的合同债务（含预收款）增速持续回落。风险提示。调控加码和行业基本面下行风险。 请务必阅读正文之后的免责条款部分 目录 1.行业集中度继续回落，龙头企业销售降幅较小......................................32.截至目前行业运行情况.........................................................................43.A股地产房企2025&1Q2026运营情况分析...........................................53.1.当期结算、毛利率和费用情况.........................................................53.2.当期资产减值损失、少数股东损益情况...........................................63.3.当期销售和现金流..........................................................................73.4.存货和合同负债（含预收款）情况..................................................74.重点上市公司2025&1Q2026业绩分析..................................................84.1.重点住宅类房企平均营业收入同比增速持续下降.............................84.2.重点住宅类房企平均净利润率先降后升...........................................94.3.重点住宅类房企平均合同负债(含预收款)同比增速持续回落..........114.4.重点住宅类房企平均每股有息负债同比增幅先升后降....................134.5.重点住宅类房企资产减值损益合计值先降后升..............................155.房地产板块的市场表现、估值水平.....................................................175.1.板块2024年1月至2026年4月运行情况总结..............................175.2.板块合理估值水平........................................................................186.投资建议............................................................................................197.风险提示............................................................................................19 1.行业集中度继续回落，龙头企业销售降幅较小 2025&1Q2026，龙头公司市占率持续回落。从市占率情况看，2025&1Q2026，TOP20位房企销售金额占据行业的市场份额分别为26.18%、23.34%；TOP20位房企销售面积占据行业的市场份额分别为12.13%、9.69%。 我们认为，随着未来政策利好积累下行业逐步企稳复苏，龙头企业的市占率有望逐步进入回升的轨道。 2025&1Q2026，排名靠前的龙头公司销售额增速降幅偏小。其中，2025年，TOP1-10、TOP11-20、TOP21-30、TOP31-50位房企销售金额同比增速分别为-16.48%、-21.83%、-24.25%、21.89%。1Q2026，TOP1-10、TOP11-20、TOP21-30、TOP31-50位房企销售金额同比增速分别为-19.83%、-23.52%、-25.54%、-39.87%。 资料来源：克尔瑞数据、国泰海通证券研究 2025，TOP10、TOP20、TOP30、TOP50房企销售额门槛分别为1018亿元、361亿元、256亿元、158亿元。1Q2026，TOP10、TOP20、TOP30、TOP50房企销售额门槛分别为151亿元、68亿元、43亿元、22亿元。 资料来源：克尔瑞数据、国泰海通证券研究 2.截至目前行业运行情况 行业各项指标还在底部运行。2025&1Q2026，地产开发投资增速先降后升。2025&1Q2026，全国房地产累计开发投资分别为8.28万亿元、1.77万亿元，同比分别为-17.2%、-11.2%。 资料来源：Wind、国泰海通证券研究 资料来源：Wind、国泰海通证券研究 2025&1Q2026，除新开工外，全国房屋施工、竣工面积同比增速震荡下行。2025年，全国房屋新开工、施工、竣工面积同比增速分别为-20.4%、-10.0%、-18.1%。1Q2026，全国房屋新开工、施工、竣工面积同比增速分别为-20.3%、-11.7%、-25.0%。 资料来源：Wind、国泰海通证券研究 2025&1Q2026， 全 国 商 品 房 销 售 面 积 和 销 售 额 累 计 增 速持 续回 落。2025&1Q2026，全国商品房销售面积分别为8.81亿平、1.95亿平，同比增速分别为-8.7%、-10.4%。2025&1Q2026，全国商品房累计销售额分别为8.39万亿元、1.73万亿元，同比分别为-12.6%、-16.7%。 资料来源：Wind、国泰海通证券研究 资料来源：Wind、国泰海通证券研究 2025&1Q2026，开发商房屋新开工面积累计增速和商品房销售面积累计增速总体呈震荡回落态势。2025&1Q2026，全国一线、二线、三线城市房价同比增速总体继续回落。1Q2026，全国一线、二线、三线城市房价同比增速分别为-2.2%、-3.3%、-4.0%。 资料来源：Wind、国泰海通证券研究 资料来源：Wind、国泰海通证券研究 3.A股 地产房企2025&1Q2026运营情况分析3.1.当期结算、毛利率和费用情况 2025&1Q2026，A股房地产房企营业总收入分别为16157.1亿元、2410.9亿元，同比分别-18.6%、-23.87%，相比1-3Q2025的营业总收入增速-10.94%持续回落。销售毛利率方面，2025&1Q2026，行业销售毛利率分别为-13.71%、-2.58%，相比1-3Q2025毛利率-4.37%先降后升。 资料来源：Wind、国泰海通证券研究 资料来源：Wind、国泰海通证券研究 2025&1Q2026，A股地产上市公司期间费用占比分别为10.91%、13.32%，期间费用占比相对1-3Q2025的11.42%呈现先降后升的趋势。2025&1Q2026，A股地产上市公司实现ROE分别是-15.48%、-0.79%，ROA分别为-2.48%、-0.12%。 资料来源：Wind、国泰海通证券研究 资料来源：Wind、国泰海通证券研究 3.2.当期资产减值损失、少数股东损益情况 2025&1Q2026，A股地产上市公司资产减值损失分别为-1396.96亿元、-3.84亿元（负值代表损失），占扣除资产减值损失前的营业利润的比例分别为6.82倍、12.85%，相对1-3Q2025的3.43倍呈现先升后降的趋势。2025&1Q2026，A股地产上市公司少数股东损益分别为-206.43亿元、-0.31亿元，同比增速分别为2.41倍、-1.02倍。 资料来源：Wind、国泰海通证券研究 资料来源：Wind、国泰海通证券研究 3.3.当期销售和现金流 2025&1Q2026，A股上市地产房企销售商品、提供劳务收到的现金分别为11499.7亿元、2087.4亿元，同比分别-22.68%、-27.69%，增速相对1-3Q2025的-16.33%持续回落。2025&1Q2026，A股地产房企经营活动现金流净额分别为983.3亿元、-143.0亿元；筹资活动现金流净额分别为-1869.4亿元、-280.0亿元。 资料来源：Wind、国泰海通证券研究 资料来源：Wind、国泰海通证券研究 2025&1Q2026，A股地产房企流动比率分别为1.42倍、1.44倍，相比1-3Q2025的流动比率1.43倍呈现先降后升趋势。2025&1Q2026，A股地产房企净负债率分别为174.6%、178.2%，相比1-3Q2025的净负债率164.0%