华丽家族：华丽家族股份有限公司2025年年度报告

公司简称：华丽家族 华丽家族股份有限公司2025年年度报告 重要提示 一、本公司董事会及董事、高级管理人员保证年度报告内容的真实性、准确性、完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 二、公司全体董事出席董事会会议。 三、中兴华会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。 四、公司负责人王伟林、主管会计工作负责人王坚忠及会计机构负责人（会计主管人员）姚基勇声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 经中兴华会计师事务所（特殊普通合伙）出具的《2025年年度审计报告》确认，2025年度，公司实现归属于上市公司股东的净利润为-73,378,318.21元；截至2025年末，公司母公司累计未分配利润为1,365,411,734.05元，公司合并报表未分配利润为1,152,150,567.48元。鉴于公司2025年度未实现盈利，综合考虑行业现状、公司发展战略、经营情况等因素，为保障公司现阶段经营资金需求及未来可持续发展的需要，公司2025年度拟不进行利润分配，也不进行资本公积转增股本。 截至报告期末，母公司存在未弥补亏损的相关情况及其对公司分红等事项的影响 □适用√不适用 六、前瞻性陈述的风险声明 √适用□不适用 本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。 七、是否存在被控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况 八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况 九、是否存在半数以上董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性否 十、重大风险提示 报告期内，不存在对公司生产经营产生实质性影响的特别重大风险。公司已在本报告中详细描述存在的主要风险，详情请查阅本报告“第三节管理层讨论与分析”中“（四）可能面对的风险”部分。 十一、其他 □适用√不适用 目录 第一节释义......................................................................................................................................5第二节公司简介和主要财务指标..................................................................................................5第三节管理层讨论与分析............................................................................................................12第四节公司治理、环境和社会....................................................................................................29第五节重要事项............................................................................................................................44第六节股份变动及股东情况........................................................................................................54第七节债券相关情况....................................................................................................................60第八节财务报告............................................................................................................................61 第一节释义 一、释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义： 第二节公司简介和主要财务指标 一、公司信息 二、联系人和联系方式 三、基本情况简介 七、近三年主要会计数据和财务指标 (一)主要会计数据 (二)主要财务指标 报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明√适用□不适用 本期公司实现营业收入同比增长，但受房地产行业整体景气度下行及项目所在区域市场环境等因素影响，产品毛利率显著承压，毛利未能充分覆盖相关税费及期间费用。同时，销售费用同比上升，对部分房地产项目计提存货跌价准备，进一步压缩利润空间，致使本期归属于母公司股东的净亏损较上期有所扩大。 八、境内外会计准则下会计数据差异 (一)同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况 □适用√不适用 (二)同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况 □适用√不适用 (三)境内外会计准则差异的说明： □适用√不适用 九、2025年分季度主要财务数据 单位：元币种：人民币 十、非经常性损益项目和金额 √适用□不适用 对公司将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》未列举的项目认定为非经常性损益项目且金额重大的，以及将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。□适用√不适用 十二、存在股权激励、员工持股计划的公司可选择披露扣除股份支付影响后的净利润□适用√不适用 十三、采用公允价值计量的项目 √适用□不适用 十四、其他 □适用√不适用 第三节管理层讨论与分析 一、报告期内公司从事的业务情况 报告期内，公司的房地产开发业务主要分布在上海、苏州和遵义三地。公司位于上海的项目为杨浦区平凉社区01D4-04地块。该地块土地面积4432.15平方米、容积率1.35、计容面积5983平方米。项目已于2025年入市销售，目前现场正在进行连续作业施工，公司以“酒店式别墅”的开发理念，植入高定服务，拟将该项目打造为板块内品质改善标杆。公司位于苏州的项目为太湖汇景花园，规划计容面积约76万平方米，产品涵盖独栋、联排、叠加、高层、商业及公寓式住宅等。目前，联排、叠加已全部售罄，高层住宅基本清盘，独栋别墅持续热销，商业处于尾盘阶段，公寓式住宅目前已完成自身配套服务的升级。为推进项目存量去化，公司一方面继续积极提升项目配套服务，提升社区生活氛围；另一方面继续推进商业以租代售，提升商业价值。公司位于遵义的项目为遵义海上中心，用地面积约6.2万平方米、总建筑面积约28万平方米，其中住宅约19万平方米，商业约2.1万平方米，2025年项目一批次一次性交房率达95%。该项目作为省级重点工程、城市更新示范工程，公司致力于将其打造为一个高品质的居住空间，注重开放、多元、温暖的社区氛围营造，以酒店式管家服务的理念，将该项目建成为遵义市城市更新新地标，重塑人居典范。 截至2025年12月31日，公司土地储备面积约5.29万平方米，包含苏州项目待开发土地面积约2.32万平方米、遵义项目待开发土地面积约2.97万平方米。目前，遵义项目东区尚有部分拆迁工作未完成，公司将继续敦促政府加快推进东区剩余动拆迁工作。 报告期内公司新增重要非主营业务的说明□适用√不适用 二、报告期内公司所处行业情况 2025年，是中国房地产市场深度调整与转型的关键年。国家以"稳增长、促消费、保民生"为核心，中央和地方协同发力，政策逻辑从“救市托底”全面转向“制度优化+高质量发展”，形成覆盖需求端、供给端、风险防控和长效机制建设的“四维一体”政策体系。年中一线城市限购政策大松绑，二三线城市全面解除限购，针对首付比例、住房公积金贷款、降低利率、税费减免等角度提供空前力度的金融政策支持。供给端“好房子”新规正式出台，推动房地产市场从“规模增长”向“品质提升”转型，这些举措有效提振了市场预期。根据国家统计局数据显示，2025年全国商品房销售面积约8.8亿平方米，同比下降8.7%，自2022年以来，降幅连续四年收窄。同时，根据国家统计局《2025年12月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》数据显示，2025年12月份70个大中城市中，新房价格环比上涨的城市数量比11月增加12个；全国70个大中城市中64城二手住宅价格跌幅仅在1%以内，呈现稳定趋势。随着宏观政策调控的持续加码，市场供需结构的深层次调整持续，房地产有望在2026年进入稳步回稳阶段。 2025年，上海房地产市场在政策优化与市场修复双重驱动下整体平稳向好。年内“8·25沪六条”从限购、信贷、公积金、税费等方面全面松绑、稳定预期，“好房子”政策引导行业供给端提质升级，推动市场向高品质居住转型；土地市场延续“缩量提质、优地优价”态势，全年公开及非公市场合计成交涉宅用地80宗，总成交计容面积约554.8万平方米，规模与上年基本持平，优质地块价值凸显、楼板价屡创新高，彰显企业对上海核心资产的坚定信心。新房市场供需基本平衡，全年供应4.06万套、成交4.45万套，成交均价80966元/平方米，同比上涨3.6%，高端改善需求持续释放，3000万元以上房源成交超2000套；二手房市场韧性强劲，全年成交25.4万套、同比上涨4.0%，创近三年新高，市场由结构调整稳步转入健康修复通道，整体呈现量价稳健、结构优化、高质量发展的良好格局。 2025年，苏州房地产市场政策持续优化，8·26新政全面取消新房限售，叠加全域不限购、优化信贷公积金、降低交易税费、推行卖旧买新补贴等一系列组合举措，有效激活改善需求；同步推进“好房子”建设与城市更新，引导行业向高品质居住转型。土地市场全年成交48宗涉宅地块，呈现“外围平稳、核心高热”的分化特征，姑苏区、园区等核心板块优质地块楼板价屡创新高，同时容积率1.01-1.5的低密地块占比持续提升；新房市场量缩价稳、供需平衡，全年商品住宅供应约268万平方米、成交约283万平方米，成交均价26500 元/平方米，改善型产品成为市场主力，高端需求持续释放。二手房市场筑底企稳、流通性显著提升，全年成交约5.8万套，成交规模稳居历史中位。整体来看，2025年苏州房地产市场在政策驱动下，逐步走出调整期，呈现出鲜明的结构性稳健修复态势。2025年遵义市发布了多项促进房地产高质量发展的政策措施，其中包括首套房公积金利率下调和最高贷款额度提高等。土地市场方面，坚持控总量、优结构、稳预期，合理控制供应节奏，重点保障核心城区与城市更新地块供给。新房市场去化趋于平衡，根据遵义房产信息网数据显示，2025年遵义商品住宅成交6640套，同比基本持平；其中红花岗区成交3128套、汇川区成交1962套，两区市场占比超7成。 三、经营情况讨论与分析 2025年，房地产行业在“三大工程”加速落地与市场信心稳步修复的推动下，迈入供需优化、模式转型的新阶段。公司董事会与管理层紧扣高质量发展主线，坚守主业定力，深化精细化运营与产品力提升。报告期内，公司持续优化资产结构，筑牢品牌公信力。全体员工同心奋进，围绕年度战略目标有序推进各项工作。2025年度，公司实现营业收入37,996.67万元，同比增长7.70%；实现归属于母公司股东的净利润-7,337.83万元。截至2025年12月31日，公司总资产465,212.56万元，净资产345,606.01万元。 公司现阶段的房地产开发业务主