陆家嘴：2025年年度报告

公司简称：陆家嘴陆家B股 上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司2025年年度报告 董事长致辞 2025年，是“十四五”收官与“十五五”谋篇布局的战略节点，是直面市场结构性转型、积极拥抱行业新常态的关键攻坚阶段。一年来，公司始终围绕服务浦东社会主义现代化建设引领区的初心，秉持“高水平规划、高品质建设、高效率运营”的发展主线，变中求进、向新而行，立足主责主业做优做强、向深向实发展。全年公司实现营业收入181.67亿元，归属于上市公司股东的净利润12.26亿元，在极为挑战的市场环境下，保持了业务基本盘稳定，并在新兴领域探索突围。 区域开发运营板块，紧扣“陆家嘴大朋友圈”与客户伙伴共创商办资产新价值，积极构建“空间+服务+赋能”生态，深化楼宇更新与资产运营专业化能力，通过绿色改造、智慧升级与产业服务融合，不断提升区域运营效能。 金融服务板块，继续深入践行金融“五篇大文章”，聚焦主责主业、强化风险管控与服务创新，持续优化资产结构，加强投研能力与数字化风控体系建设，产融协同推动提质增效，增强竞争力与盈利能力，助力公司高质量发展稳步前行。 商旅服务板块，把握上海国际消费中心城市建设和文旅融合机遇，通过业态调整、品牌升级与营销创新，推动商业场景升级与焕新，打造具有陆家嘴特色的消费目的地，持续优化区域营商环境。 展望2026年，公司将继续以高质量发展为主题，高质量战略部署“十五五”全局规划，持续深化业务转型升级，强化资产运营与管理能力，推动金融业务稳健发展与主业协同赋能，不断提升公司治理水平和可持续发展能力，以更好的业绩回报股东、回馈社会。 董事长：徐而进二〇二六年四月 公司区域开发业务项目简介 办公物业 办公物业是公司的核心资产，其地理位置优越、建筑品质卓越，主要包括甲级写字楼、高品质研发楼。 截至2025年末，公司主要在营的甲级写字楼共36幢，总建筑面积约242万平方米，主要位于上海陆家嘴核心地段、前滩国际商务区、川沙板块、张江科学城板块以及天津红桥区，具备先进的设计理念、卓越的建筑品质和完善的物业服务。截至2025年末，公司上海成熟甲级写字楼（运营一年及以上）的平均出租率为78%，平均租金6.92元/平方米/天。公司天津成熟甲级写字楼的平均出租率为61%，平均租金2.80元/平方米/天。 商业物业 公司商业物业主要包括上海陆家嘴L+MALL、天津陆家嘴L+MALL、陆家嘴96广场、前滩陆悦广场、陆家嘴1885、花木陆悦坊、金杨陆悦坊、川沙九六广场、张江陆悦天地、陆家嘴金融城配套商业设施，其定位和设计各有特色，均位于所属商圈的核心地段。 截至2025年末，主要商业物业总建筑面积约78万平方米。其中成熟商业物业（运营一年及以上）：上海陆家嘴L+MALL年末出租率为97%，平均租金7.31元/平方米/天；天津陆家嘴L+MALL年末出租率为86%，平均租金2.24元/平方米/天；陆家嘴96广场年末出租率为90%，平均租金5.20元/平方米/天；前滩陆悦广场年末出租率为92%，平均租金7.11元/平方米/天；川沙九六广场年末出租率为96%，平均租金2.55元/平方米/天。陆家嘴1885、花木陆悦坊、金杨陆悦坊年末出租率分别为77%、100%、88%，平均租金分别为5.53元/平方米/天、3.89元/平方米/天、2.45元/平方米/天。张江陆悦天地于2025年12月全面开业。 酒店物业 公司酒店物业包括：东怡大酒店、陆家嘴明城酒店、天津陆家嘴万怡酒店、上海前滩香格里拉酒店、张江希尔顿酒店。其中，东怡大酒店配备209间房间，2025年全年GOP率为37.48%，平均出租率为69.07%；陆家嘴明城酒店配备221间房间，2025年全年GOP率为33.44%，平均出租率为57.23%；天津陆家嘴万怡酒店配备258间房间，2025年全年GOP率为28.21%，平均出租率为76.58%；上海前滩香格里拉酒店配备585间房间，2025年全年GOP率为42.07%，平均出租率为76%。上海张江希尔顿酒店于2025年3月实现开业，配备475间房间。 会展物业 公司通过全资子公司——陆家嘴展览公司与德国展览集团国际有限公司合资成立的新国博投资建设了上海新国际博览中心。上海新国际博览中心共拥有17个室内展厅，室内展览面积达20万平方米，室外展览面积达10万平方米。 2025年，上海新国际博览中心坚持引进品牌化、专业化、国际化展会资源的经营战略，秉承“safety安全、service服务、satisfaction满意”的理念，通过积极拓展潜在市场，协调档期安排，提升服务质量，展览业务保持稳定态势。展览业务行业分布主要包括制造业、批发零售业、文体娱乐业、农业畜牧业、信息软件业、环保及水处理业等。 2025年，上海新国际博览中心共承接了127场不同规模的展览会。全年共实现合同销售面积672.84万平方米，较2024年同比上升2.37%；实现销售收入11.50亿元，较2024年同比下降4%；场馆总利用率63.84%，较2024年下降3.45%。上海新国际博览中心的展馆销售面积、出租率、市场占有率、客户满意度、营业额和利润率等经营指标均处于行业领先地位。 住宅物业 2025年度，公司各类出售型住宅物业实现销售现金流入107.91亿元，主要来自于世纪前滩·天御、世纪前滩·天汇、川沙锦绣云澜、世纪臻邸、陆家嘴太古源源邸（第一至三批）。在售项目的整体去化率为94%。 截至2025年末，租赁住宅物业总建筑面积约13万平方米。其中成熟住宅租赁物业（运营一年及以上）的情况为：川沙悦庭年末出租率97.5%，平均租金2.45元/平方米/天；张江雍萃年末出租率86.8%，平均租金3.62元/平方米/天。前滩悦庭54项目于2025年2月开业。 重要提示 一、本公司董事会及董事、高级管理人员保证年度报告内容的真实性、准确性、完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 三、普华永道中天会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。 四、公司负责人徐而进、主管会计工作负责人周卉及会计机构负责人（会计主管人员）杨永德声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 经公司2024年年度股东大会授权及第十届董事会第六次会议审议通过，公司于2025年10月29日发布了2025年度中期利润分配方案，以权益分派股权登记日登记的总股本为基数，向全体股东每10股分配现金红利人民币0.633元（含税），共计派发现金红利318,725,227.88元，相关权益分派已于2025年12月19日实施完毕。 经第十届董事会第七次会议审议通过，公司制定了2025年度的利润分配预案，拟以权益分派股权登记日登记的总股本为基数，每10股分配现金红利人民币0.6元（含税），截至2025年末，公司总股本为5,035,153,679股，以此计算共计拟派发现金红利302,109,220.74元（含税）。上述利润分配预案尚待公司股东会批准。 综上，公司2025年度现金分红合计金额为620,834,448.62元（含税）。 六、前瞻性陈述的风险声明√适用□不适用 本报告内所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性陈述，不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。 七、是否存在被控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况否 八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况否 九、是否存在半数以上董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性否 十、重大风险提示 公司已在本报告内详细描述可能存在的相关风险，敬请查阅“第三节管理层讨论与分析”中“六、公司关于未来发展的讨论与分析”中的相应内容。 目录 第一节释义....................................................................................................................................17第二节公司简介和主要财务指标................................................................................................17第三节管理层讨论与分析............................................................................................................24第四节公司治理、环境和社会....................................................................................................57第五节重要事项............................................................................................................................74第六节股份变动及股东情况........................................................................................................95第七节债券相关情况..................................................................................................................102第八节财务报告..........................................................................................................................115 第一节释义 一、释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义： 第二节公司简介和主要财务指标 一、公司信息 二、联系人和联系方式 三、基本情况简介 五、公司股票简况 六、其他相关资料 七、近三年主要会计数据和财务指标 (一)主要会计数据 单位：元币种：人民币 (二)主要财务指标 八、境内外会计准则下会计数据差异 (一)同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况 □适用√不适用 (二)同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况 □适用√不适用 (三)境内外会计准则差异的说明： □适用√不适用 十、非经常性损益项目和金额 √适用□不适用 单位：元币种：人民币 十一、存在股权激励、员工持股计划的公司可选择披露扣除股份支付影响后的净利润□适用√不适用 十二、采用公允价值计量的项目 √适用□不适用 十三、其他 □适用√不适用 第三节管理层讨论与分析 一、报告期内公司从事的业务情况 公司立足浦东打造社会主义现代化引领区建设，聚焦现代化城区建设目标任务，在深耕细作陆家嘴金融城的同时，持续推进前滩国际商务区、张江科学城、川沙新市镇项目的开发建设与运营服务。 公司坚持聚焦主业发展，通过注入优质资产，整合优势资源，提升核心资产价值。同时，秉承“高水平规划、高品质建设、高效率运营”的发展理念，提高项目开发及运营水平，加强团队专业化管理能力，专注国际化一流营商环境的打造，全方位彰显“陆家嘴”品牌价值。 公司持续优化商业地产租售业务，做精做强核心资产运营，不断打造楼宇经济新高地，在推动住宅产品及部分办公楼宇销售的同时，打造产业聚集平