对地产“小阳春”的一些思考

对地产“小阳春”的一些思考 国债：震荡2026年4月20日 “小阳春”主要体现为以上海、北京为代表的核心城市二手房销售明显放量、价格企稳。一线城市新房市场销售量、价略有改善，不过不如二手房。全国层面来看，二手房销售量有所改善，价格尚未企稳；新房市场量价均未企稳。 ★政策精准激发了刚需 年初政策较好地激发了核心城市的刚性购房需求。以上海为例，政策落地后，刚需投资者购房限制放松、购房能力和购房意愿均得到提升。放松限制性政策有利于青年人、外地亲属等群体购房需求释放；公积金贷款额度基本可以满足刚需购房者资金需求；刚需房租售比已经比较接近2.6%的公积金贷款利率。 在当前的环境下，优化公积金制度相关政策有助于激发刚性购房需求、防止预期进一步恶化。一是居民对商贷的接受度低，但公积金是强制住房储蓄，居民对公积金贷款的接受度相对较高；二是显著降低了购房贷款成本与租售比之差。 ★地产市场见底仍需时日 深化住房公积金制度改革将是后续增量地产政策的重要组成部分。不过房地产止跌回稳尚需时日：一者，“小阳春”持续时间尚需观察。二者，核心城市“小阳春”向非核心城市、全国层面扩散存在一定难度。三者，居民仍在去杠杆，二手房、刚需的“小阳春”向新房、改善型住房扩散存在一定难度。 ★总结与展望 流动性是主导债市的核心变量。资金面宽松格局下，预计债市将偏强运行，资金将在曲线上寻找最有性价比的位置买入，建议短线逢回调买入。 ★风险提示 地产政策超预期发力，房地产市场回暖。 1、“小阳春”主要体现为核心城市二手房销售量增价暖 近期地产市场出现“小阳春”现象，小阳春主要体现为以上海、北京为代表的核心城市二手房销售明显放量、价格企稳。春节之后，上海、北京等核心城市二手房销售量超季节性回升。由于上述城市二手房挂牌量指数普遍偏低，需求回暖推升了房价：3月，上海和北京二手住宅销售价格指数分别环比上涨0.4%和0.6个百分点；一线城市二手住宅价格环比上涨0.4%，前值为-0.10%。 资料来源：Wind，东证衍生品研究院 资料来源：Wind，东证衍生品研究院 资料来源：Wind，东证衍生品研究院 资料来源：Wind，东证衍生品研究院 资料来源：Wind，东证衍生品研究院 资料来源：Wind，东证衍生品研究院 一线城市新房市场销售量、价略有改善，不过不如二手房。截止4月19日，一线城市商品房成交面积为49.43万平方米，略高于25年同期水平，基本和24年同期水平持平，明显低于23年同期水平。3月，上海和北京新建商品住宅销售价格指数环比增速分别为0.0%和0.3%；一线城市新房价格环比上涨0.2%，前值为0.0%。 资料来源：Wind，东证衍生品研究院 资料来源：Wind，东证衍生品研究院 全国层面来看，二手房销售量有所改善，价格尚未企稳；新房市场量价均未企稳。16城二手房成交量上升至季节性高位；不过70大中城市二手住宅价格环比仍下跌0.2%。1-3月商品房销售面积增速为-10.4%，跌幅仍然较大，30大中城市商品房销售面积也未有超季节性改善；70大中城市新建商品住宅价格环比下跌0.2%。总体来看，今年房地产市场的“小阳春”具有一定局限性。 资料来源：Wind，东证衍生品研究院 资料来源：Wind，东证衍生品研究院 2、政策精准激发了刚需 政策发力是“地产小阳春”出现的核心原因。今年Q1，根据CRIC统计，107个省市累计出台了175次稳房地产市场政策，其中包含公积金优化、购房补贴、税费减免、限制性政策放松等内容，可以说稳地产政策激发了春季本就存在的购房需求。上海、北京等核心城市人口、产业等基本面更为坚实，房地产市场弹性更大，因此回暖是较为显著的。 年初政策较好地激发了核心城市的刚性购房需求。上海是本轮“小阳春”中最具有代表性的城市，刚需释放则是上海“小阳春”的底色。一者，成交总价在300万元以下的刚需住房占成交面积比重不断上升；二者，二手房改善程度高于新房本身就是刚需释放的一个表现，新房价格整体偏高、“好房子”政策号召下新房改善属性相对明显、新房供给量相对偏少刚需可选择性少、新房交付周期较长，上述特征均决定了二手房的刚需属性更强。政策非常有助于刚需释放。“沪7条”主要从放松限制性政策、优化公积金以及降低持有成本三个方面发力稳需求，政策落地后，刚需购房限制放松、购房能力和购房意愿均得到提升。首先，放松限制性政策有利于青年人、外地亲属等群体购房需求释放；其次，家庭公积金贷款额度最高上升至240万，购买300万以下的刚需住房，基本不需要使用商贷，居民购房压力得到一定缓解；最后，完善房产税政策、降低持有成本， 实际上是提升了刚需住房的租售比，当前上海二手住宅租售比已经接近2%，此前跌幅更大的“老破小”等刚需住房租售比大概率超过2%，考虑到刚需购房者申请商贷的需求较小，租售比基本上能够和2.6%的公积金贷款利率持平。 二手房具有和信用债类似的特征，当债券/房产价格下跌时，市场需要更高的票息或租售比进行补偿，不过刚需购房者和配置型机构有着类似的特征，当其认为存在政策利好、票息/租售比可以接受、欠配问题又需要被解决时，便会下场购入。 资料来源：Wind，东证衍生品研究院 资料来源：Wind，东证衍生品研究院 资料来源：Wind，东证衍生品研究院 资料来源：Wind，东证衍生品研究院 在当前的环境下，优化公积金制度相关政策有助于激发刚性购房需求、防止预期进一步恶化。一是居民对商贷的接受度低，但对公积金贷款的接受度高。房价收入比等指标显示居民购房能力已经较前几年有了显著改善，居民购房需求未明显释放是因为存量债务压力较高，在收入预期未改善的情况下，居民主动增加商贷购房的意愿是较差的。虽然也有部分购房群体债务负担不大，但在目睹了前几年房地产市场的下行后，主动加杠杆的动力也不强。即使核心城市出现了“小阳春”，今年前3个月居民新增中长期贷款规模依旧未见起色。但公积金本质是强制住房储蓄，公积金及贷款的主要用途就是购房及相关支出，使用公积金及公积金贷款并不要求收入预期改善。二是显著降低了购房贷款成本与租售比之差。个人住房贷款利率为3.06%，而首套房公积金贷款利率则为2.6%。公积金相关政策能够激发居民刚需，而刚需是房地产市场需求的基石，这能够起到防止预期进一步恶化的作用。 3、地产市场见底仍需时日 深化住房公积金制度改革将是后续增量地产政策的重要组成部分。去年中央经济工作会议、今年两会均强调“深化住房公积金制度改革”，今年以来上海等多地区均出台了公积金相关政策，成都等扩大了公积金贷款额度的城市二手房成交面积也出现了改善。目前部分城市公积金沉淀资金规模较大，存在可以盘活的空间；异地购房、异地还贷仍存在壁垒，后续各地也将逐渐统一缴存、贷款、提取标准。 资料来源：Wind，东证衍生品研究院 资料来源：Wind，东证衍生品研究院 不过房地产止跌回稳尚需时日。一者，“小阳春”持续时间尚需观察。积压需求释放也 是“小阳春”的一个成因，随着积压需求释放完毕、成交淡季到来，二手房成交量能否继续超季节性存在着不确定性。供需双弱格局下，价格企稳的持续性也需要观察。二者，核心城市“小阳春”向非核心城市、全国层面扩散存在一定难度。核心城市地产“小阳春”的政策经验用于非核心城市效果或将减弱。政策激发刚需的前提是城市中应有充足的潜在刚需，对于多数人口流出地而言，刚需天然是偏少的。从全国层面来看，房地产市场早已迈向存量时代。三者，二手房、刚需的“小阳春”向新房、改善型住房扩散存在一定难度。随着成交总额扩大，增加商贷的概率也将明显上升。历史上看，居民部门加杠杆才能有效带动商品房销售回升，当前居民部门仍处于去杠杆的环境中，因此预计房地产市场见底尚需时日。 4、总结与展望 虽然增加公积金贷款额度等政策精准激发了核心城市刚需，使得核心城市出现了地产“小阳春”的现象，但居民部门仍在去杠杆，房地产市场见底仍需时日。国内经济处于转型阶段，新经济蓬勃发展对冲放缓的旧动能，经济增速整体平稳，政策也按兵不动以观望为主，流动性成为主导债市的核心变量。资金面宽松格局下，预计债市将偏强运行，资金将在曲线上寻找最有性价比的位置买入，建议短线逢回调买入。 5、风险提示 地产政策超预期发力，房地产市场回暖。 上海东证期货有限公司 【分析师声明】 本人具备期货交易咨询执业资格，保证本报告所采用的数据和信息均来自合规渠道，且本人力求报告内容、引用信息和数据的客观与公正，但不对所引用信息和数据本身的准确性和完整性作出保证。本报告分析逻辑基于本人的研究与职业判断，研究结论独立、客观，不受任何第三方授意或影响。本人及利益相关方不曾因、亦不会因本报告中的具体观点而直接或间接获取任何形式的不当利益。本报告所载的观点仅代表分析师个人研究判断，并不代表本公司立场，特此声明。 【风险提示及免责声明】 本报告仅供上海东证期货有限公司（以下简称“本公司”）符合监管及公司相关规定的适当客户参考，本公司不因接收人收到本报告而视其为本公司的当然客户。本公司与本报告所涉品种及相关主体不存在可能影响研究独立性、客观性的利益冲突。 本报告不构成任何投资建议，未考虑特定客户的投资目标、财务状况及个体需求。在任何情况下，本公司不对投资结果作出任何保证，不与客户分享投资收益，亦不对任何人因使用本报告内容所引致的任何损失承担责任。投资者应独立判断、自主决策、自行承担全部投资风险。 【研究分析意见的局限性】 本报告研究结论基于发布当日可获取的信息及市场环境形成，存在时效性局限，市场波动、政策变化、相关变量调整等均可能导致研究结论发生变更，本公司不承担另行通知义务。 【版权声明】 任何人不得对本报告的任何内容进行发布 改编、转载或以其他任何方式非法使用本报告的部分或全部内容，否则本公司将保留追究其法律责任的权利。 如征得本公司同意进行引用、转载、刊发的，需在允许的范围内使用，并注明出处为“东证衍生品研究院”，标注报告的发布人和发布日期，提示使用本报告的风险，且不得对本报告进行任何有悖原意的引用、删节和修改。 东证衍生品研究院 地址：上海市中山南路318号东方国际金融广场2号楼10楼联系人：梁爽电话：8621-63325888-1592传真：8621-33315862网址：www.orientfutures.comEmail：research@orientfutures.com