穿越周期的价值引力(2026)

卷首语 在宏观经济承压、大宗资产普遍震荡的周期波动中，奥特莱斯正以独特的韧性穿越迷雾，成为商业地产领域稀缺的景气赛道。这一现象并非偶然，它既源于业态本身的底层逻辑，也契合了国家战略与资本市场的深层脉动。基于长期、中期、短期三重维度的观察，我们试图系统解构奥莱从“折扣卖场”向“品质生活枢纽”进化的内在逻辑。 短期表现上，奥莱的景气度已在市场中得到充分验证。2025 年以来，头部奥莱项目销售额与客流量双双攀升，成为行业中罕见的租金与出租率“双增长”的零售业态。在二级市场，消费基础设施 REITs与商业不动产 REITs 中，奥莱业态的业绩表现最为稳健，进一步印证了其资产质量与抗风险能力。 在长、中、短三周期共振的背景下，奥莱已不再是一个简单的折扣卖场，而正在进化为一个兼具价值感与体验感的“品质生活枢纽”。我们将从奥莱的行业逻辑、发展趋势、竞争壁垒与案例分析四个维度，系统呈现奥特莱斯如何通过重构“品牌力、体验力、科技力”，在存量竞争时代确立新的价值坐标，并以此回应一个核心命题：奥莱何以穿越周期，又如何引领未来。 长期来看，奥莱是消费价值回归这一宏观进程中的最大受益者。当经济增速放缓、居民消费信心波动时，“价格左移”成为消费者普遍行为特征——消费者追求更低价格，却不妥协品质。奥莱凭借“名品 + 折扣”的错位优势，成为承接这一需求的最佳载体。无论是在上行周期承接消费升级，还是在下行周期满足理性消费，奥莱都展现出穿越周期的价值韧性。 中期而言，政策红利为奥莱注入了确定性发展动能。“十五五”规划将“消费扩容升级”作为战略主线，明确提出 “推进传统商圈焕新”、“培育中高端消费新增长点”。奥莱作为兼具品质消费与休闲体验的复合业态，天然契合政策导向，成为落实国家提振消费战略的重要载体。与此同时，2024 年华夏首创奥莱 REIT 的成功发行，被北京市国资委列为国资改革的标志性成果——这不仅标志着优质奥莱资产获得了国家级资本的权威背书，更意味着其“投、融、管、退”的商业闭环已全面打通，为行业的高质量、可持续发展注入了强劲动能。 行业观察奥莱为什么是当下最景气的细分赛道？ 随着宏观经济进入新周期，消费市场的结构性分化日益清晰：奥特莱斯以逆势增长的姿态，成为线下零售商业中稀缺的景气赛道。 奥莱为何能穿越周期、持续领跑？本章节将从消费需求、业绩韧性、资源禀赋与估值逻辑四个维度，深度解构奥莱逆势增长的底层逻辑。 消费需求奥特莱斯，消费左移时代的最大受益者1.1 2021-2025 年购物中心到访客群富裕等级变化 在一个“横坐标是价格，纵坐标是品质”的坐标轴上，当经济增速不及预期的时候，消费者自然会变成“价格敏感型”，要求商品价格更低，但依然要有原先的商品品质。 统计范围：三线及以上城市购物中心、独立百货 数据说明： 1、富裕等级：基于用户手机消费信息、机型价格、常住地房价、到访场所行为轨迹等综合建模，通过机器学习进行挖掘。一般富豪的排名在城市前3-6% 以 内，中 产 排 名 在 富 豪 其 后，占 比 约10-20%，小康排名中产其后占比约 30~60%，工薪排名在小康其后，占比约 10-30%。不同城市的富裕等级分布与当地经济水平有一定关系。 作为美国最知名的两大零售商，亚马逊和沃尔玛不约而同的把品牌口号改为 “Spend less.S m i l e m o r e . ”和“ S a v e m o n e y , l i v ebetter”——既要省，还要好，这就是消费向左平移的价值主张。 2、TGI 指数反映该占比对比全市平均水平的高低，大于 1 代表高于全市平均水平。 注：五年 TGI 指数变化解读：数值 > 0：代表该部分客群 2025 年偏好度较 2021 年有所提升；数值 < 0：代表该部分客群 2025 年偏好度较2021 年有所下降。变化幅度绝对值越大，说明偏好度变动趋势越明显。 理性消费可以让大家走得更远，而且这种趋势本身也是一种商机： 当经济上行、居民消费信心增强时，消费者品牌消费意识提升，奥莱有望承接部分消费升级需求。 当经济增速减缓或居民消费信心较弱时，由于名品消费存在一定惯性，消费者将倾向于购买品牌折扣商品，因此奥莱也将受益。 这种消费左移特征，从购物中心客群结构变迁中可见一斑：2021 年到 2025 年的五年间，购物中心的大众化消费阶层（工薪、小康）客群逐渐强势，高消费阶层（中产、富豪）客群则有所减少。 业绩韧性奥莱景气度领跑，实现穿越周期的增长韧性1.2 Tanger REIT 上市以来股价波动及成因 向上承接消费升级需求，向下承托折扣零售需求，让奥特莱斯拥有穿越周期的能力。 当前经营环境中，出租率与平均租金单价，总有一个要向市场妥协。据赢商大数据监测，2025 年，典型城市购物中心首层租金同比下降 0.2%，12 个典型一二线城市平均数量空铺率为 10.2%，较 2024 年提升0.4%。 其中，奥特莱斯景气度领跑所有线下业态。以商业不动产 REITs 底层资产项目经营数据为例，奥莱项目的租金与出租率双双稳中有升，侧面反映奥特莱斯的不可替代性正在强化。 值得一提的是，奥莱因其“目的性消费”属性，销售与客流相关系数高，意味着奥莱有更高的提袋率，进一步保障业绩韧性。 拉长时间线看，美国首个上市的奥莱开发商——Tanger REIT 的业绩韧性给予行业充 分 的 信 心：作 为 奥 莱 REITs 领 跑 者，Tanger 为 股 东 创 造 了 巨 大 的 回 报，是2008 年美国金融危机冲击下唯一保持正回报的商业地产 REITs。 Tanger 创始人 Stanley K. Tanger 曾说，“经济好时，人们喜欢折扣；经济差时，人们需要折扣”。 经济低迷时，理性消费蔚然成风，人们希望花更少的钱购买高质量的商品，性价比成为消费者购物决策的重要因素，奥特莱斯的商业价值不断放大。 这种逆周期特性，归根结底来自奥特莱斯源源不断的生命力——解决供需双方矛盾。作为渠道端，奥特莱斯对品牌厂商来说就如蓄水池，一起承担了仓储成本和生产过剩的风险，同时以较高端的消费环境和品牌运营能力保证高端品牌的品牌价值；对于需求端，又通过缩短供应链、低廉的运营成本保证低价，满足消费者的需求。 上市以来，Tanger 只有在遭遇零售与商业地产行业的系统性风险时股价会大幅回落，但往往可在经济下行期逆势增长，逆周期特征显著。 因此，即使在经济下行阶段，奥特莱斯也能快速走出低谷，展现出业绩的强大韧性。 受制于知名品牌的奥莱门店指标有限，同一个城市中难以开出多家门店，也就意味着城市中先开的奥莱项目具有明显先发优势。因此奥莱行业集中度远超传统购物中心。据赢商大数据，截至 2026 年 3 月，全国在营商业建筑面积大于 3 万平方米的奥莱项目有 266 个，而同期购物中心为 6752 个。 资源禀赋品牌资源壁垒，奥莱稀缺性与可控性的压舱石1.3 奥特莱斯通过“名品 + 折扣 + 体验”的独特模式，在线上与电商平台、线下与传统购物中心实现了错位竞争。 其中，六大奥莱头部企业运营的 87 个奥莱项目占全部在营奥莱项目的 32.7%。 奥莱的最大优势是折扣零售，主力货品价格一般为 3-7 折，节假日期间大部分品牌还会有折上折和满额再返券等活动加持，部分过季商品价格在年度售罄日或特卖活动时最低可达 1-2 折。 另一方面，奥莱品牌开店谨慎，也避免了购物中心的超量供应问题。从 2026-2027 年拟开项目增速放缓，存量竞争时代来临，马太效应进一步放大，利好头部玩家：截至 2026 年 3 月，六大头部奥莱运营企业筹开项目占未来奥莱增量的三成左右。 因此，合作品牌资源丰富程度、折扣力度和良好的品牌关系是项目长期稳健发展的基石。 这种品牌资源壁垒，一方面，从根本上决定了奥莱的稀缺性： 作为目的性消费场所，进驻奥莱的品牌多为大众熟知的品牌，但一般每 5-20 个正价店商品才能满足 1 个奥莱店的商品配置需求，这天然就限制了奥莱项目的数量。关于这点，从新锐运动品牌奥莱门店占比即可直观感知。 估值逻辑REITs通道全面打开，奥莱业态受资本市场认可1.4 2025 年 12 月 31 日，证监会发布《关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》（21 号文），标志着我国 REITs 市场正式进入商业不动产与基础设施并行发展的新阶段。政策为商业不动产对接资本市场打开了通道，市场反响积极。 对标已上市的奥特莱斯基础设施 REITs 市场表现，奥莱 REITs 市场认可度高，证明奥莱资产优质，具备较高投资价值。以华夏首创奥莱 REIT 为例： ●市值方面，上市以来涨幅高达 72.2%（截至 2026年 3 月 13 日），奥莱资产的强抗周期性保障其成长预期； 事实上，奥莱 REITs 的估值逻辑在消费基础设施中处于领先地位。Cap Rate 本质上是风险溢价的直观体现。风险越高，投资者要求的回报率就越高，Cap Rate 也就越高。反之，资产越优质、现金流越稳定，风险越低，Cap Rate 则越低。 ●收益方面，年化现金流分派率约为 4.05% - 4.80%，奥莱资产的现金流稳定性提升资产吸引力。 对标行业基准，目前已上市及待上市的奥莱 REITs 底层资产，均处于合理且较低的 Cap Rate 区间，说明市场对奥特莱斯的资产质量与抗风险能力给予了高度认可。 穿越周期首创奥莱的核心竞争力构建 随着宏观经济进入新周期，消费市场的结构性分化日益清晰：奥特莱斯以逆势增长的姿态，成为线下零售商业中稀缺的景气赛道。 作为行业领先的奥莱连锁运营企业，首创奥莱精准把握奥莱行业战略布局的时间窗口，稳步推进全国化布局，目前已在全国布局 15 家奥莱项目，管理面积约 180 万平米，数量规模行业领先，成功实现对直辖市、省会城市及潜力消费城市的战略覆盖，构建起完善的全国运营网络。同时，首创奥莱紧跟行业发展趋势，在业务创新上取得重大突破，成功完成国内首单奥莱 REITs——华夏首创奥莱 REIT 的上市发行，该产品以济南与武汉项目为底层资产，上市后业绩表现优越，获得资本市场广泛认可，不仅顺利打通了资产退出通道，更实现了“投融管退”的业务闭环，为公司持续高质量发展注入强劲动力，进一步巩固了行业领先地位。 当前，奥莱行业凭借其独特的逆周期属性，已稳步进入准成熟发展阶段，发展重心正从规模扩张向存量提质、精细化运营深度转变，行业整合的时代机遇已然凸显。作为国有企业，首创奥莱积极践行文商旅体融合发展理念，以场景创新、业态升级激发消费内生动力，全力打造城市消费新引擎。 同时，首创奥莱也敏锐洞察到，非标商业兴起、差异化场景打造、体验化业态升级已成为行业发展的核心趋势，未来将紧跟行业演进方向，发挥国企优势，推动首创奥莱业务向更具个性、更具辨识度的方向迈进。 首创奥莱的三大核心竞争力3.1 体验创新力：打破传统边界，打造消费新场景 随着消费迭代的持续推进，消费者对奥莱的需求已从“单纯购物”向“体验式消费”转变，体验创新力成为奥莱吸引客流、提升用户粘性的关键。首创奥莱以“文商旅体融合”为核心，打破传统奥莱“单一购物”的边界，打造“超级奥莱 + 轻度假目的地”的多元化消费场景，实现从“折扣场”向“体验场”的转型。 奥莱的竞争本质是“人货场”的重构能力之争。在消费理性回归、体验需求升级、数字化浪潮席卷的当下，首创奥莱将聚焦“品牌折扣力、创新体验力、科技链接力”的三大核心竞争力打造，持续构建穿越周期的增长韧性。 体验创新力的构建路径主要围绕“场景创新、业态升级、文旅赋能”三大方向展开： 一是场景创新，打造差异化体验空间。首创奥莱结合各项目地域特色，将空间场景进行改造升级，同时融入非标商业元素，形成更具辨识度的 IP 化场景。同时，结合节假日打造首创奥莱特有的主题活动，有效延长消费者停留时间。 品牌折扣力：坚守核心本质，筑牢信任根基 品牌折扣力是奥莱业态的核心生命力，也是首创奥莱吸引消费者、穿越