地产周速达：“银四”开局亮眼

周度观察

• 二手房成交面积创新高，节后市场热度高涨。4月10-16日，二手房周成交面积同比增长16%，环比大增48%，实现305万方，创开年以来新高并突破去年最高值。各线城市均实现增长，一、二、三线城市同比分别增长17%、13%、21%。
• 新房市场小幅修复但成交面积仍处低位。新房成交同比增长5%，主要拉动项为一线城市（25%），二线城市跌3%。环比增长31%，但成交绝对量218万方仍处于3月低位区间，仅达2025年最高值的42%。

月度观察

• “银四”开局表现亮眼。3月地产销售环比好于去年同期，同比降幅收窄。环比增长10.1%（面积）和10.9%（销售额），好于2025年同期；同比降幅分别为8.0%（面积）和13.9%，1-3月累计降幅较1-2月收窄3.1和3.5个百分点。销售面积同比降幅小于销售额，指向降价换量延续。
• 新房库存迎历史性拐点。3月全国商品房待售面积7.86亿平方米，环比下降1.75%，同比首次负增长（-0.08%），释放供给端压制缓解信号。
• 房管局高频数据：4月1-16日二手房、新房同比均为正，“银四”开局亮眼。二手房成交面积同比增10%，扭转1-3月下跌趋势；新房同比增长4%，较3月扩大3个百分点。分结构看，仅深、杭、成二手房下跌，其他城市增长；新房京沪深及部分二三线城市增势明显，杭州、成都跌幅较深。

上海新政效果观察

• 上海二手房成交震荡上升，周成交量创新高。4月10-16日成交面积63万方，环比增长65%，较节前一周增长4%，重回上升通道。横向对比未出台新政的北京、深圳，上海环比领先（65% vs 51%/39%），同比与北京相当（21% vs 22%）且好于深圳（-6%）。

房价观察

• 各线城市二手房挂牌价持续磨底。4月6-12日，一、三线城市连跌两周，环比分别下跌0.33%和0.09%；一线城市广京深沪环比下跌0.15%-0.58%，深圳“七连跌”（累计跌幅4.38%）；二线城市环比下滑0.44%，仅天津、西安等少数城市上涨。

研究结论

• 二手房市场热度回升，新房仍处低位修复阶段，但“银四”开局整体表现亮眼。
• 新房库存首次同比回落，供给端压制缓解，行业或步入实质性去库阶段。
• 上海新政短期效果显著，但房价仍处于磨底期，一线城市挂牌价持续下跌。
• 风险提示：地产政策超预期调整。