房地产行业月报：小阳春如期而至，市场呈现回暖迹象

房地产行业月报 小阳春如期而至，市场呈现回暖迹象 3月楼市数据环比明显改善。根据克而瑞的初步数据，春节假期后，3月份楼市如期迎来“小阳春”回暖，前百开发商销售额环比大涨。2026年3月前百开发商全口径销售总额由2月1,241亿元（人民币，下同）环比升127.9%至2,829亿元。我们跟踪的22家主要上市开发商3月销售额环比上升128.1%，主要由于销售面积大涨（环比+81.8%），同时销售均价也有所上行（环比+7.3%）。在3月销售额排名前10开发商中，9家均为国企，其中中海地产排名第一。在前50的房企中，3月国企合同销售额市占率上升至80.3%（2026年2月：78.6%）。 资料来源：彭博 国家统计局2026年2月数据同比下跌。根据国家统计局公布的70大中城市商品住宅价格指数，2月新建商品住宅价格指数同比/环比分别下跌3.5%/0.3%（2026年1月：-3.3%/-0.4%），二手商品住宅价格指数同比/环比分别下跌6.3%/0.1%（2026年1月：-6.2%/-0.5%）。 谢骐聪,CFA,FRMphilip.tse@bocomgroup.com(852)37661815 莫佩雯carman.mok@bocomgroup.com(852)37661840 3月份房地产政策延续中央定调，整体保持宽松导向。我国房地产政策延续宽松导向、地方落地的协同发力格局，核心围绕财税优惠延续、金融支持加码、公积金改革深化、城市更新推进等方向展开。2026年《政府工作报告》明确提出“着力稳定房地产市场”，提出去库存、优供给、盘活存量、保障房建设、“好房子”建设、保交付、房地产发展新模式配套制度建设等多项核心任务；货币端维持宽松环境，5年期以上LPR继续保持3.5%的历史低位。 投资启示：我们仍预计二级市场的需求将持续改善并好于一级市场，今年新房市场将保持基本稳定，而我们认为买家将继续偏好国企项目。随着资本市场情绪好转，一些领先的民营企业或会借机加速其债务重组进程。中长期我们继续看好华润置地（1109 HK/买入）和越秀地产（123 HK/买入），这两家公司在过去几年销售表现优异，且销售方面执行能力更强。 此报告最后部分的分析师披露、商业关系披露和免责声明为报告的一部分，必须阅读。下载本公司之研究报告，可从彭博搜寻NH BCM或登录研究部网站https://research.bocomgroup.com 第一部分：股市 近一个月中国内地开发商股价表现总体强于中国企业指数表现。行业资产净值折让维持89.2%。 资料来源：彭博，交银国际（截至2026年4月8日） 资料来源：彭博，交银国际（截至2026年4月8日） 资料来源：彭博，交银国际预测（截至2026年4月8日） 第二部分：房企销售表现 “小阳春”3月楼市数据环比明显回升 3月前百开发商销售额环比大涨127.9% 根据克而瑞的初步数据，春节假期后，3月份“小阳春”回暖，前百开发商的销售额环比大涨。2026年3月前百开发商全口径销售总额由2月1,241亿元（人民币，下同）环比升127.9%至2,829亿元。2026年3月销售总面积约为1328万平方米，环比升93.6%。 3月22家上市开发商销售额环比大涨128.1% 我们跟踪的22家主要上市开发商3月销售额环比上升128.1%，主要由于销售面积大涨（环比+81.8%），同时销售均价也有所上行（环比+7.3%）。22家开发商中，部分国企和民企3月销售额相比去年同期有所改善。在3月销售额排名前10开发商中，9家均为国企，其中中海地产排名第一。在前50的房企中，3月国企合同销售额市占率上升至80.3%（2026年2月：78.6%）。 3月房地产政策延续中央定调、地方落地的协同发力格局，整体保持宽松导向 2026年3月，我国房地产政策延续中央定调、地方落地的协同发力格局，整体保持宽松导向，核心围绕财税优惠延续、金融支持加码、公积金改革深化、城市更新推进、存量房源盘活等方向展开。3月5日发布的2026年《政府工作报告》明确提出“着力稳定房地产市场”，提出去库存、优供给、盘活存量、保障房建设、“好房子”建设、保交付、房地产发展新模式配套制度建设等多项核心任务；货币端维持宽松环境，5年期以上LPR继续保持3.5%的历史低位。 第三部分：实体市场 2026年3月10城新房成交量环比上升80.9%（对比2026年2月环比-20.1%），供应量环比上升77.86%，库存去化周期扩大至约22.94个月。 3月前四周30城新房成交量环比升80.97%（对比2026年2月环比-27.31%）。一/二/三线城市成交量分别环比+82.5%/+90.1%/+65.9%。 资料来源：万得，交银国际 资料来源：万得，交银国际 资料来源：万得，交银国际 国家统计局2026年2月数据同比下跌。根据国家统计局公布的70大中城市商品住宅价格指数，2月新建商品住宅价格指数同比/环比分别下跌3.5%/0.3%（2026年1月：-3.3%/-0.4%），二手商品住宅价格指数同比/环比分别下跌6.3%/0.1%（2026年1月：-6.2%/-0.5%）。 根据城市等级划分，新建商品住宅区及二手商品住宅区在一/二/三线城市的指数同比跌幅扩大。一/二/三线城市新建商品住宅区指数同比跌幅分别为-2.2%/-3.1%/-4.0%（2026年1月：-2.1%/-2.9%/-3.9%），二手商品住宅指数同比跌幅分别为-7.6%/-6.2%/-6.3%（2026年1月：-7.6%/-6.2%/-6.1%）。新建商品住宅区指数在一/二/三线城市环比分别为+0.0%/-0.2%/-0.3%。而二手商品住宅区指数在一/二/三线城市环比跌幅分别为-0.1%/-0.4%/-0.5%。 资料来源：万得，交银国际 资料来源：万得，交银国际 第四部分：政策回顾和公司更新 政策回顾 中央层面 3月5日发布的2026年《政府工作报告》明确提出“着力稳定房地产市场”，提出去库存、优供给、盘活存量、保障房建设、“好房子”建设、保交付、房地产发展新模式配套制度建设等多项核心任务；货币端维持宽松环境，5年期以上LPR继续保持3.5%的历史低位。 地方层面 据不完全统计，3月份全国超19城出台举措，主要涉及公积金、购房补贴及城市更新等方面，为楼市稳定提供支撑。 主要公司以及行业更新 富力地产 2025年营业额109亿元，年度亏损166亿元。3月31日，富力地产发布截至2025年12月31日止年度经审核业绩。2025年营业额约为人民币109.42亿元，较2024年的177.01亿元下降38.2%；年度亏损约为人民币166.01亿元，较上年亏损177.89亿元收窄6.7%。2025年集团总协议销售约人民币142.1亿元，销售面积约187.36万平方米。年内录得毛亏约人民币16.29亿元，上年为毛亏8.24亿元。公告指出，本年毛亏主要由于就存货作出减值拨备约人民币31.23亿元；若剔除存货减值拨备，物业发展的毛利率为8.0%，高于2024年的4.4%。 佳兆业 2025年确认债务重组收益853.74亿元。3月31日，佳兆业集团控股有限公司发布截至2025年12月31日止年度业绩公告。佳兆业2025年收益约为人民币95亿元，较2024年的115.61亿元减少17.8%；毛利约为人民币4.52亿元，同比增长89.9%，毛利率为4.8%。利润方面，佳兆业2025年度溢利约为人民币523.26亿元，而2024年则亏损约292.29亿元，实现扭亏为盈。公司拥有人应占溢利约为人民币525.55亿元，2024年同期为亏损约285.34亿元，每股基本盈利为人民币6.801元。 公司将支付2025年12月现金利息，总额1.83亿港元。3月17日，佳兆业集团控股有限公司发布公告，宣布有关票据的同意征求已完成结付。根据公告内容，佳兆业集团及其附属公司担保人已于2026年3月17日就票据签立补充契约并送达受托人。建议修订已生效，并对所有票据持有人具有约束力，公司亦已支付同意费。此外，佳兆业集团宣布将支付2025年12月现金利息，总额为2344.57万美元（1.83亿港元）。 万科企业 2025年度营业收入2334.3亿元，归母净亏损885.6亿元。3月31日，万科企业股份有限公司发布2025年度报告。2025年，万科实现营业收入2334.3亿元，归属于上市公司股东的净亏损885.6亿元，同比分别下降32.0%和扩大79.0%；基本每股亏损7.45元，亏损同比扩大78.4%。万科实现销售面积1025.0万平方米，销售金额1340.6亿元，同比分别下降43.4%和45.5%。2025年全年共交付234个项目，494个批次，合计交付房屋11.7万套。 禹洲集团 2025年收入67.51亿元，归母净利润249.3亿元。3月31日，禹洲集团控股有限公司公布截至2025年12月31日止年度业绩。禹洲集团2025年收入67.51亿元，同比下降30.52%；合约销售金额67.28亿元，同比下降15.40%。受境外债务重组收益等一次性因素影响，公司拥有人应占利润249.30亿元。 旭辉控股 2025年股东应占净利润176.7亿，实现扭亏为盈。3月31日公司发布截至2025年12月31日止年度全年业绩公告。2025年旭辉控股实现合同销售金额约161亿元。年内，该集团（包括其合营企业及联营公司）交付超过2.2万套物业单位，自2022年起累计完成交付近30万套。2025年旭辉控股录得收入约254.52亿元，毛利约17.44亿元，除税前利润约165.82亿元，上年同期为除税前亏损约36.47亿元。年内，本公司股东权益应占净利润约176.66亿元，基本每股盈利为1.66元人民币。 越秀地产 2026年继续保持千亿销售目标，权益投资目标300亿。3月31日，越秀地产发布2025年全年业绩报告并召开业绩说明会。在2026年经营目标方面，越秀地产表示，将继续保持千亿规模的销售目标，对应可售资源为2213亿元；全年权益投资目标金额为300亿元。截至2025年底，越秀地产已售未结金额为1320亿元。管理层在会上表示，2026年公司将重点落实去库存、均投资、稳业绩和防风险的经营策略，保持有质量的销售以及销售回款率，坚持长期主义，持续提升产品力和服务力。 绿城中国 预计2026年利润数据仍将面临压力。3月31日午后，绿城中国召开2025年年度业绩会，管理层提及目前公司利润承压问题，表示由于推动长库存去化，致使2025年度结转毛利率出现一定幅度下滑。此外，公司于2025年计提资产减值49亿元，上述因素共同对公司利润造成影响。而受同类因素影响，预计公司2026年利润仍将面临一定压力。关于分红政策，整体保持稳定的大原则，即以规模净利润为基础。至于未来分红政策是否调整，管理层表示目前暂无相关计划。但无论何种情况，分红均会以利润为基础，在有利润的前提下维持适宜的派息比例。 深圳市地铁集团有限公司 8.7亿元底价摘深圳罗湖宅地。3月20日，深圳公共资源交易中心显示，深铁以总价86917万元、楼面地价22437元/平方米拿下罗湖笋岗街道H302-0107居住地块，标志着该片区十年的住宅土地供应断供状态被打破。该地块占地1.21万平方米、建面3.87万平方米，容积率3.2，限高100米，要求竞买方具备地铁建设及上盖物业开发经验，深铁因符合资质一次出价即成交。项目为TOD综合开发，含4416平轨道交通用地，须无偿配合7号线、17号线运营，住宅部分预计新增约3.7万平方米供应，周边新房备案价约7万元/平方米。 建业地产 预计2025年股东应占亏损28亿-32亿元。3月18日，建业地产股份有限公司发布盈利警告公告，预计2025年度权益股东应占亏损约为人民币28亿元至32亿元。该公司2024年度录得亏损约人民币33.08亿元。公告指出，亏损主要受宏观经济形势及房地产