上实城市开发二零二五年年报

質 築 經 典臻 享 美 好 上海實業城市開發集團有限公司（「上實城開」）現於中國10個主要城市擁有27個 房 地 產 項 目，分 佈 於 上 海、北京 、 天 津 、 無 錫 、 瀋 陽 、 西 安 、 重慶、煙台、武漢及深圳，當中大部分為中、高檔住宅物業，興建工程正全速進行，為本集團提供約323萬平方米的未來可售面積，奠定了長遠發展的良好基石。 2二零二五年年報上海實業城市開發集團有限公司 公司資料 黃海平先生（主席）李忠輝先生（總裁）周亞棟女士 卓佳證券登記有限公司香港夏愨道十六號遠東金融中心十七樓 Clarendon House,2 Church Street,Hamilton, HM11,Bermuda 杜惠愷先生，B.B.S.，太平紳士范仁達博士李家暉先生，M.H.陳浩華博士 黃海平先生陳建柱先生 香港皇后大道中五號衡怡大廈十一樓電話：(852) 2544 8000傳真：(852) 2544 8004 http://www.siud.com 李家暉先生，M.H.（委員會主席）杜惠愷先生，B.B.S.，太平紳士范仁達博士 中國銀行股份有限公司中國建設銀行股份有限公司中國光大銀行香港上海滙豐銀行有限公司上海浦東發展銀行股份有限公司 杜惠愷先生，B.B.S.，太平紳士（委員會主席）范仁達博士陳浩華博士 黃海平先生（委員會主席）周亞棟女士（於二零二五年十一月十二日獲委任）杜惠愷先生，B.B.S.，太平紳士范仁達博士陳浩華博士（於二零二五年十一月十二日獲委任） 安永會計師事務所執業會計師會計及財務匯報局條例下之註冊公眾利益實體核數師香港鰂魚涌英皇道979號太古坊一座27樓 范仁達博士（委員會主席）李忠輝先生周亞棟女士 香港聯合交易所有限公司普通股（股票代號：563） 陳建柱先生 Conyers Corporate Services (Bermuda) LimitedClarendon House,2 Church Street,Hamilton, HM11,Bermuda 財務摘要 精 工 細 築優 居 煥 新 主席致辭 二零二五年，國際局勢更趨複雜多變，關稅政策撼動環球市況，全球供應鏈重構，地緣政治衝突加劇。在多重因素交互影響下，全球市場形成深度重塑與再平衡的態勢。中國經濟憑藉穩固的基本面承壓而上，在出口超預期增長和工業生產強勁的共同帶動下，全年國內生產總值(GDP)首 次 突 破 人 民 幣140萬 億 元，同 比 增 長5.0%，圓 滿 達 成 年 度 目標。整體經濟在平穩的基調中持續向好，而房地產市場則繼續處於深度調整與轉型期。上海實業城市開發集團有限公司（「上實城開」或「本集團」）貫徹靈活穩健的發展策略，持續優化核心城市優質項目佈局，全年經營保持穩定。 投資性物業方面，本集團秉持租售並舉發展策略，積極拓展租賃住宅業務及商業地產兩大領域。年內，本集團首個城市微更新項目—無錫太湖智選假日酒店完成煥新升級，通過對原有建築的高效改造，實現了老舊資產的創新轉型與能級躍升，顯著增強了物業價值與住戶體驗。此 外，OPARTMENT精 品 酒 店 公 寓 品 牌 正 式 入 駐TODTOWN天薈，不僅滿足青年人才對居住質量升級的需求，亦完善了天薈的業態佈局。同時，本集團旗下閔行大型TOD旗艦商業項目「TODTOWN Mall上海天薈廣場」隆重推出創新融合空間「SOCIATER」，項目通過突破性的場景設計、精選的品牌組合與持續的內容運營，打造上海西南區域的商業體驗新標桿，並持續強化本集團在商業地產領域的品牌影響力與戰略發展。 回顧年內，中國房地產市場築底企穩，「短穩長改」雙軌並 行，短 期 以 止 跌 回 穩 為 目 標，長 期 則 聚 焦 高 質 量 發展，中央延續「穩字當頭、穩中求進」的政策總基調，強調「穩 樓 市、惠 民 生、防 風 險、促 轉 型」。各 地 因 城 施策，部分城市放寬限購限售、降低房貸利率及推出購房補 貼 等 政 策，釋 放 剛 性 與 改 善 性 住 房 需 求。供 給 端 方面，透過盤活存量資產、調控土地供應及提升住房質量等，促進供需協同。隨著一系列的政策組合拳落地，市場信心逐漸提升，一線與強二線城市尤為明顯。市場雖仍處於修復階段，但全國新建商品房銷售面積及銷售額的降幅已收窄，整體格局顯現出企穩回升的正面訊號。 在極具挑戰的市場環境下，上實城開動態調整項目開發與推出節奏，看準利好政策的契機，精準施策，並持續強 化 運 營 實 力，推 動 各 項 業 務 實 現 平 穩 健 康 發 展。年內，本 集 團 優 質 住 宅 項 目 上 海 上 實 望 海、天 津 上 實 仰山、上海上實聽海及西安上實啟元順利交付，上實聽海交付率更達100%，樹立質量好房標準，為居民打造理想生活。旗艦項目上海上實望海、西安上實啟元、上海上實聽海、天津上實仰山及煙台上實云麓等持續有序推售，繼續為本集團貢獻穩健的收入。 本集團恪守審慎的資本管理策略，致力降低借貸成本、優化資本結構，確保財務表現持續穩健。年內，上海城開（集 團）有 限 公 司 成 功 發 行 本 金 額 不 超 過 人 民 幣1,900,000,000元之二零二五年公司債券（第一期及第二期）予專業機構投資者，包括四類：(i)三年期二零二五年第一期公司債券，票面年利率為2.08%，本金總額為人民幣950,000,000元；(ii)五年期二零二五年第一期公司債券，票 面 年 利 率 為2 . 5 6 %， 本 金 總 額 為 人 民 幣200,000,000元；(iii)三年期二零二五年第二期公司債券，票 面 年 利 率 為2.25%，本 金 總 額 為 人 民 幣650,000,000元；及(iv)五年期二零二五年第二期公司債券，票面年利率為2.60%，本金總額為人民幣100,000,000元。有關發行不僅為本集團實現了可觀的財務成本節約，同時亦展示資本市場對本集團綜合實力及品牌形象持續提升的信心及認可。 主席致辭 本集團一直在全國主要城市不斷深耕，貫徹卓越發展理念，持續深化品牌內涵並提升核心競爭力。年內，本集團榮獲多項榮譽及獎項，充分體現市場對本集團實力的高度肯定。一月，上實城開西安•自然界河山、江月項目榮膺GA+ AWARDS 2024年度居住建築設計鉑金獎。三月，上實城開旗下阡集品牌匯社區、莘社區雙雙獲評為「上 海 市5A級 青 年 中 心」。同 月，在 中 國 房 地 產 業 協會、上海易居房地產研究院共同主辦的「2025房地產開發企業綜合實力TOP500測評」中，本集團榮獲「2025房地產開發企業綜合實力TOP500」稱號。四月，本集團旗 下的阡集•莘社區憑藉對青年友好型社會住房設計的創新探索，榮獲2024 LIV酒店設計獎「建築設計╱社會住房」類別大獎。五月，本集團於中國房地產業協協會指導，上海易居房地產研究院、克而瑞主辦的「2025房地產上市公司測評研究」中上榜「2025房地產上市公司綜合實力榜」。 展望二零二六年，在政策持續加持及市場逐步修復的雙重驅動下，房地產市場有望保持穩定發展趨勢，呈現更多 積 極 訊 號。作 為「十 五 五」規 劃 的 開 局 之 年，政 策 以「著力穩定房地產市場」為方向，聚焦因城施策控增量、去庫存、優供給，探索多渠道盤活存量商品房，鼓勵收購存量商品房重點用於保障性住房等。同時，深化住房公積金製度改革，優化保障性住房供給，以及加快危舊房 改 造，各 項 舉 措 均 展 現 了 中 央 穩 定 市 場 的 決 心。此外，中央亦將有序推動安全舒適綠色智慧的「好房子」建設，實施房屋質量提升工程和物業服務質量提升行動，進一步發揮「保交房」的白名單制度作用，防範債務違約風險，並深入推進房地產發展新模式的基礎制度和配套政策建設。中央持續用力穩樓市，強調住房保障和改善民生的作用，不僅為市場長期良性發展夯實基礎，更全面助力市場向高質量發展邁進。 在極具挑戰的市場環境與行業深度轉型下，本集團將以穩健經營為首要目標，錨定「核心都市產城融合發展商」戰略定位，精準分析市場形勢，把握上海、西安等核心都市之城市更新發展機遇，緊抓政策紅利和市場機會，推動業務有序發展，穩固營收，提升運營韌性與發展質量。與此同時，本集團將聚焦銷售回款提速、資產週轉增效及融資成本管控，多維度強化經營性現金流，為可持續發展與風險緩解提供堅實支持。此外，本集團將通過重大項目精細化管理、優化資源調度運用與高效成本管控，實現增收與節降的雙向突破，築牢高質量發展的根基。最後，本人謹代表董事會，衷心感謝全體員工的持續耕耘，並對各位股東、客戶及業務夥伴長期以來的信 任 與 支 持，致 以 最 誠 摯 的 謝 意。讓 我 們 繼 續 同 心 協力、並肩前行，在這個充滿挑戰與機遇的時代，攜手開拓更璀璨的未來。 主席 二零二六年三月二十四日 二零二五年中國國內生產總值資料來自國家統計局二零二六年一月二十日發佈資料。 質 蘊 於 微卓 爾 不 凡 管理層討論及分析 截至二零二五年十二月三十一日止年度，本集團商品房的 合 約 銷 售 金 額 為 人 民 幣1,832,210,000元（二 零 二 四年︰人 民 幣3,933,360,000元），同 比 下 降53.4%。總 合約銷售面積為109,000平方米，同比下降40.8%，總平均售價約為每平方米約人民幣16,800元，主要由於一，二線城市銷售比例較少所致。 二零二五年，受益於中央一系列政策的支持，中國房地產市場實現「止跌回穩」的階段性成果，同時進一步聚焦供 需 兩 端 的 協 同 發 展、構 建 系 統 性 長 效 機 制 及 化 解 風險，逐步告別「高杠桿、高週轉」的舊有模式，回歸「居住本質」，推動「保交樓」、「好房子」建設，以保障居民的合理住房需求，促進行業高質量發展。根據國家統計局數據顯示，全國房地產開發投資同比下降17.2%，新建商品房銷售額同比下降12.6%，新建商品房銷售面積同比下降8.7%。隨著調控政策逐步發力，新建商品房銷售額及銷售面積降幅均呈現收窄趨勢，反映市場信心逐步修復，行業亦在深化轉型中邁向更穩健的發展新週期。 年內，上海上實望海、西安上實啟元、上海上實聽海、天津上實仰山、煙台上實雲麓及上海萬源城等為本集團的重點銷售項目，分別佔本年度商品房合約銷售總金額約29.1%、16.7%、16.5%、12.3%、10.9%和9.1%。 截至二零二五年十二月三十一日，本集團土地儲備共有27個 項 目，分 佈 於10個 內 地 重 點 城 市，包 括 上 海、北京、天 津、西 安、重 慶、無 錫、瀋 陽、煙 台、深 圳 及 武漢，當中大部分為建成及處於建設期的中、高檔住宅及商用物業，未來可售規劃建築面積約3,232,000平方米，可滿足未來3至5年的發展。 二零二五年，面對房地產市場調整轉型的重重壓力，本公司堅持迎難而上，動態調整運營策略，持續推動優質項目開發，深化商業地產領域佈局。同時，積極推進降本增效，不斷提升經營韌性，為企業穩健發展提供有力支撐。年內，上海上實望海、西安上實啟元、上海上實聽海、天津上實仰山、煙台上實雲麓及上海萬源城等重點項目保持穩定銷售，為本集團創造持續穩定的收益。本集團堅守上海核心市場，穩步拓展其他核心一、二線城市，擇機增儲優質土地資源，深耕租賃住宅業務及商業地產賽道，持續提升盈利能力及抗風險能力，增強綜合競爭優勢，進一步穩固本集團於上海房地產市場的領先地位。 二零二五年，在「控增量、去庫存、優供給」的政策導向下，全國土地市場呈現穩健分化的格局，拿地熱度主要集中於北京、上海、深圳、杭州等核心城市，行業延續「縮量提質」的態勢。本集團秉承審慎的拿地策略，著力發掘優質的土地資源，並聚焦現有土地儲備的開發與價值提升。未來，本集團將繼續以上海都市圈、長三角地區及其他核心一、二線城市為發展重心，緊密關注政策與市場動向，以優質項目為依託，於行業變局中謀定而動，穩步前行。 TODTOWN天薈，為本集團的商業地產板塊注入新的增長動