上实城市开发二零二四年年报

务实奋进 年报2024 匠心筑艺 上 悦享生活 海实业城市开发集团有限公司（“上实城开”）现于中国10个主要城市拥有27个房地产项目，分布于上海、北京、天津、无锡、沈阳、西安、重庆、烟台、武汉 及深圳，当中大部分为中、高檔住宅物业，兴建工程正全速进行，为本集团提供约332万平方米的未来可售面积，奠定了长远发展的良好基石。 目录 2 公司资料 3 财务摘要 6 主席致辞 12 管理层讨论及分析 17 投资者常见问题 37 企业管治报告 20 物业资料 土地储备 53 董事及 高级管理层简介 22 于中国主要项目介绍 60 董事会报告 34 投资者关系报告 73 独立核数师报告 79 综合损益及 其他全面收入报表 81 综合财务状况表 83 综合股本权益变动表 85 综合现金流量表 88 综合财务报表附注 184 财务概要 185 词汇 2 公司资料 董事会 执行董事 黄海平先生（主席）唐钧先生（总裁） 周亚栋女士（于二零二四年七月十五日获委任）楼军先生（于二零二四年七月十五日辞任） 叶维琪先生（于二零二四年一月三十一日退任） 独立非执行董事 杜惠恺先生，BBS，太平绅士范仁达博士 李家晖先生，MH 陈浩华博士（于二零二四年七月十五日获委任）乔志刚先生（于二零二四年一月五日辞任） 法定代表黄海平先生陈建柱先生 董事委员会 审核委员会 上海实业城市开发集团有限公司二零二四年年报 股份过户登记总处 ConyersCorporateServicesBermudaLimitedClarendonHouse 2ChurchStreetHamiltonHM11 Bermuda 香港股份过户登记分处 卓佳证券登记有限公司香港 夏悫道十六号 远东金融中心十七楼 注册办事处 ClarendonHouse2ChurchStreetHamiltonHM11 Bermuda 香港主要营业地点 香港皇后大道中五号 李家晖先生，MH（ 委员会主席） 衡怡大厦十一楼 杜惠恺先生，BBS，太平绅士范仁达博士 薪酬委员会 杜惠恺先生，BBS，太平绅士（委员会主席）范仁达博士 陈浩华博士（于二零二五年三月二十一日获委任）叶维琪先生（于二零二四年一月三十一日退任） 提名委员会 黄海平先生（委员会主席）杜惠恺先生，BBS，太平绅士范仁达博士 投资评证委员会 范仁达博士（委员会主席）唐钧先生 周亚栋女士（于二零二五年三月二十一日获委任）乔志刚先生（于二零二四年一月五日辞任） 公司秘书 陈建柱先生 电话：85225448000 传真：85225448004 网址 httpwwwsiudcom 主要往来银行 中国银行股份有限公司 中国建设银行股份有限公司中国光大银行 香港上海汇丰银行有限公司 上海浦东发展银行股份有限公司 核数师 德勤关黄陈方会计师行 执业会计师 注册公众利益实体核数师 香港金钟道八十八号太古广场一期三十五楼 上市资料 香港联合交易所有限公司普通股 （股票代号：563） 上海实业城市开发集团有限公司二零二四年年报3 财务摘要 股东应占溢利（亏损） 建议股息已派股息 百万港元港仙 800 600 400 200 0 200 400 600 522 572 407 495 331 5 43 4 3 2 1 0 45 30 29 2020年 2021年2022年 2023年 2024年 2020年 2021年2022年 2023年 2024年 负债净额对权益总额比率（附注） 80 70 60 50 40 319 30 20 10 0 2020 年底 240 2021 年底 630 2022 年底 584 2023 年底 648 2024 年底 附注：借贷净额总贷款（包括银行贷款及其他贷款）减银行结余及现金及受限制及已抵押银行存款。 已收销售物业预售所得款项分析 债务到期日资料 百万港元 500 百万港元 2837 400 300 200 100 0 341 203 199 139131 94 2523 少于一年 477 首年至第二年 222 第二年至第五年 142 超过第五年 159 3955 8488 上实仰山 上实启元 上实望海 自然界 上实听海其他 品味生活 恬淡高雅 效果图西安自然界 6 主席致辞 上海实业城市开发集团有限公司二零二四年年报 二零二四年，中国经济在经历数年的波动与调整后，逐步显现出稳步复苏的态势，并展现强大韧性。尽管全球经济面临挑战，但中国内需市场回暖，迭加政府通过加大财政刺激、优化货币政策及推动结构性改革，为经济发展提供有力支撑，实现全年国内生产总值GDP同比增长5，整体经济发展稳中向好。此外，中国政府于下半年加大对房地产市场的政策支持，努力稳定市场预期，房地产市场亦逐渐复苏。在此背景下，上海实业城市开发集团有限公司（“上实城开”或“本集团”）秉持稳健发展的策略，积极推进核心城市优质项目的发展，全年各项经营指标表现稳定。回顾年内，本集团全年整体合约销售额达人民币3933亿元；整体收入达12440亿港元；税前盈利为215亿港元，股东应占亏损为331亿港元。股东应占亏损主要由于年内交付项目中毛利率较高的项目较去年有所减少，迭加销售单价因市场情况下调，以及年内就物业项目确认若干减值亏损所致。此外，中国内地物业市场下行调整导致本集团投资物业重估亏损扩大亦是原因之一。 上海实业城市开发集团有限公司二零二四年年报7 主席致辞 回顾年内，中国房地产市场整体处于调整复苏的过程，国家于下半年加大力度推动房地产市场止跌回稳，通过降低贷款利率、放宽购房限制、支持房企融资等多项措施来稳定市场，释放出积极信号，全力支持房地产市场平稳健康发展。随着推动市场止跌回稳政策的效果显现，新建商品房销售面积降幅持续收窄，刚性和改善性住房需求亦持续释放，市场供求关系出现改善，房价有所回稳，市场信心逐渐增强。 面对市场调整的关键时期，上实城开不断提升综合运营实力，紧抓利好政策的机遇，着力加快项目开发及推出，各业务实现稳健经营。年内，本集团于上海临港自贸区的首个高质量住宅项目上实望海及高端旗舰项目西安自然界河山II顺利交付，上实望海更以近100的交付率位居全年区域住宅项目交付率首位。天津上实仰山、西安自然界、上海上实望海、西安上实启元及烟台上实云麓等项目持续加大营销力度，销售去化成效显着，继续为本集团带来稳健的收入。 投资性物业方面，年内保租房大规模入市对中国住房租赁市场构成一定压力，但随着中央及地方持续落实支持政策，住房租赁之金融支持体系逐渐完善，成功为市场注入动力及带来机遇。本集团贯彻租售并举发展策略，积极拓展租赁住宅业务，旗下位于上海的长租房标杆项目城开莘社区及城开汇社区继续为本集团贡献稳定的租金收入，而城开创社区亦巳于下半年顺利落成并成功交付出租。集展览、交易及办公楼于一体的上海世贸商城经营良好，进一步巩固本集团的租金收入。 本集团采用审慎的资本管理策略，持续降低借贷成本，优化资本结构，维持稳健的财务表现。年内，本集团于联交所购回合共9368000股每股面值004港元之本公司普通股，巳付代价总额（不含交易成本）为3317670港元。同时，于十月上海城开（集团）有限公司亦成功发行91亿人民币3年期票面利率达245之第一期中期票据。除为本集团增加资金流动性和明显节约财务成本；亦展现资本市场对本集团之信任及对其持续提升之综合实力和品牌形象之认可。 8 主席致辞 上海实业城市开发集团有限公司二零二四年年报 作为全国主要城市的“核心都市产城融合发展商”，本集团力求卓越，持续提升品牌竞争力及综合实力，全年荣获多个业界奖项，充分彰显市场对本集团的认可。今年三月，由中国房地产业协会、上海易居房地产研究院共同主办的“2024房地产开发企业综合实力TOP500测评”正式发布，本集团于不同榜单均取得优异排名，包括 “2024房地产开发企业综合实力TOP100”、“2024房地产开发企业国企综合实力TOP50”及“2024房地产开发企业责任地产TOP10”。五月，本集团于《2024房地产上市公司测评研究报告》中上榜“2024房地产上市公司综合实力榜50强”。六月，本集团旗下的上海城开优享欣虹汇项目的上海虹桥商务区逸衡酒店，荣获“GBE酒店设计大奖2024”的“最佳室内设计奖”及“最佳网络人气酒店奖”。此外，上实城开西安自然界河山、江月项目荣膺GAAWARDS2024年度居住建筑设计铂金奖。 展望二零二五年，本集团将着重以现金流、降负债为核心指标，促进稳健经营。面对调整期的房地产行业，本集团将通过加强销售回款管理、促进营收提升、强化重资产变现能力和优化债务结构等方式，多措并举提升经营性现金流表现，从而强化集团投资能力和抗风险能力。同时，本集团将聚焦管理提升，从开源增收和节流降本两个维度双重强化，注重提升管理重大工程、重点产业项目的能力和水平，同时继续完善成本控制，进一步落实降本增效的目标。 上海实业城市开发集团有限公司二零二四年年报9 主席致辞 中央经济工作会议和2025年全国“两会”提及要更大力度促进楼巿股巿健康发展，持续用力推动房地产市场止跌回稳，加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力，盘活存量用地和商办用房，加强构建房地产发展新模式，适应高品质居住需要，推动建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”。在各项政策的加持下，将有望修复市场预期，助力房地产行业长远健康发展。本集团将紧跟国家政策导向，密切关注市场需求变化，把握行业调整关键时期的机遇，调整优化结构，提升经营管理能力，为本集团可持续发展奠定稳固基础。 二零二五年是“十四五”规划的收官攻坚之年，亦是编制 “十五五”规划确定未来五年发展目标的谋篇布局之年。面对当前的复杂环境与转型挑战，本集团将继续以“核心都市产城融合发展商”为战略定位，坚持与时俱进，主动作为，积极参与新一轮城巿更新，着力深耕核心产业，攻坚克难促进转型发展，顺应美好生活，活力都巿发展趋势，致力打造宜居宜业的高品质人居环境，全力推动各项业务提质增效，为实现高质量发展目标而不懈奋斗。最后，本人谨代表董事会，对全体员工的辛勤付出致以崇高敬意，并衷心感谢各位股东、客户及业务伙伴一直以来的支持和信任，期待各位继续与本集团一路同行，携手创造美好未来。 黄海平 主席 二零二五年三月二十一日 注：二零二四年中国国内生产总值数据来自国家统计局二零二五年一月十八日发布资料。 悠然奢华 极致臻品 TODTOWN天荟 12 管理层讨论及分析 房地产市场环境 二零二四年，内地房地产市场持续面对挑战，市场下行承压，库存去化压力增大，但随着一线城市限购松绑、首付利率降低、存量房贷利率下调、城中村改造全面重启等利好政策相继出台，市场逐渐回稳。根据国家统计局数据显示，二零二四年，全国房地产开发投资同比下降106，新建商品房销售额同比下降171，新建商品房销售面积同比下降129。中央经济工作会议明确定调“促进房地产市场止跌回稳”政策方向，“四个取消、四个降低、两个增加”组合拳全面落地，居民刚性和改善性住房需求得到释放，预期政策的正面效应将于二零二五年持续显现，进一步提振市场。 业务回顾 综述 二零二四年，上实城开紧跟市场变化的步伐，灵活调整策略，以高效的执行力稳步推动业务向前发展，成功克服宏观环境带来的挑战。年内，天津上实仰山、西安自然界、上海上实望海、西安上实启元及烟台上实云麓等旗舰项目保持稳定销售，继续为本集团带来稳定收益。本集团秉持稳中求进的发展方针，以上海为核心，持续拓展其他核心一、二线城市，强化业务的多元布局，并适时增加优质的土地储备，专注打造具竞争力的高品质项目，稳步推进投资性物业业务，提升本集团于行业的竞争优势，巩固本集团在上海房地产市场的领先地位。 上海实业城市开发集团有限公司二零二四年年报 合约销售 截至二零二四年十二月三十一日止年度，本集团商品房及保障房的合约销售金额为人民币3933360000元（二零二三年人民币8228570000元），同比下降522