房地产行业报告：若“淡季不淡”则行业有望复苏

发布时间：2026-04-14 行业投资评级 房地产行业报告（2026.4.6-2026.4.12） 强于大市|维持 若“淡季不淡”则行业有望复苏 ⚫投资要点 整体来看，房地产行业正处在筑底企稳、结构分化、模式重塑的关键节点，政策累积效应开始显现，市场最坏阶段或已过去，但行业复苏仍将呈现结构性、渐进性特征。4-5月是趋势验证的窗口：若出现“淡季不淡、价格企稳”，在“政策底”与“业绩底”之间的预期差有望快速收敛，博弈估值修复的性价比上升，反之，若价格压力加大，配置应更偏防御与现金流确定性，二手房的活跃度将继续是领先信号。 收盘点位2196.152周最高2436.1752周最低1870.99 ⚫行业基本面跟踪 （1）新房成交及库存：上周30大中城市新房成交面积为128.17万方，本年累计新房成交面积为2177.34万方，累计同比-12.2%。30大中城市近四周平均成交面积为200.24万方，同比+1.1%，环比-4.4%。其中一线城市近四周平均成交面积为64.52万方，同比+10.6%，环比-2.6%，二线城市近四周平均成交面积为97.9万方，同比-4.8%，环比-4.4%，三线城市近四周平均成交面积为37.82万方，同比+2.5%，环比-7%。上周14城商品住宅可售面积为7486.71万方，同比-5.29%，环比-0.08%，14城去化周期为19.61个月，其中一线城市去化周期为13.91个月。 （2）二手房成交及挂牌：上周20城二手房成交面积为245.66万方，本年累计二手房成交面积为3053.76万方，累计同比-4.3%。20城近四周平均成交面积为259.34万方，同比+1.6%，环比+0.8%。截至2026/3/30全国城市二手房出售挂牌量指数为3.46，环比+7.5%，挂牌价指数为144.08，环比-0.21%。 研究所 分析师:高丁卉SAC登记编号:S1340524080001Email:gaodinghui@cnpsec.com （3）土地市场成交：上周100大中城市新增供应住宅类土地数量为23宗，成交住宅类土地数量为4宗，新增供应商服类土地数量为31宗，成交商服类土地数量为10宗。近四周100大中城市平均住宅类土地成交数量/供应数量为0.76，平均商服类土地成交数量/供应数量为0.75。近四周100大中城市成交住宅类土地楼面均价为6720.75元/平方米，溢价率为4.38%，环比+1.95pct，成交商服类土地楼面均价为1706元/平方米，溢价率为3.99%，环比+0.35pct。 近期研究报告 《上海成交热度突出房企拿地仍显谨慎》-2026.03.31 ⚫行情回顾： 上周A股申万一级房地产行业指数上涨4.01%，沪深300指数上涨4.41%，房地产指数跑输沪深300指数0.4pct。上周港股恒生物业服务及管理指数上涨1.75%，恒生综合指数上涨3.42%，物业服务及管理指数跑输恒生综合指数1.67pct。 ⚫风险提示： 政策不及预期，行业销售不及预期，收储进度不及预期，市场情绪极端避险。 目录 1行业基本面跟踪...........................................................................41.1新房成交及库存.......................................................................41.2二手房成交及挂牌.....................................................................51.3土地市场成交.........................................................................62行情回顾.................................................................................73风险提示.................................................................................9 图表目录 图表1：30大中城市新房成交面积及同比...................................................4图表2：一线城市新房成交面积及同比.....................................................4图表3：二线城市新房成交面积及同比.....................................................4图表4：三线城市新房成交面积及同比.....................................................4图表5：重点城市商品住宅可售面积及去化周期.............................................5图表6：重点城市二手房成交面积及同比...................................................5图表7：全国及分线城市二手房出售挂牌量指数.............................................6图表8：全国及分线城市二手房出售挂牌价指数.............................................6图表9：全国城市分类型二手房出售挂牌量指数.............................................6图表10：全国城市分类型二手房出售挂牌价指数............................................6图表11：100大中城市土地供销比........................................................7图表12：100大中城市成交土地楼面均价及溢价率...........................................7图表13：近一年A股房地产指数和沪深300走势............................................7图表14：近一年恒生物业服务及管理和恒生综指走势........................................7图表15：上周A股申万一级行业涨跌幅情况................................................8图表16：上周港股恒生综合行业涨跌幅情况................................................8图表17：上周A股重点房企涨跌幅前5位及后5位..........................................8图表18：上周港股重点房企涨跌幅前5位及后5位..........................................8图表19：上周重点物企涨跌幅前5位及后5位..............................................9 1行业基本面跟踪 1.1新房成交及库存 上周30大中城市新房成交面积为128.17万方，本年累计新房成交面积为2177.34万方，累计同比-12.2%。30大中城市近四周平均成交面积为200.24万方，同比+1.1%，环比-4.4%。其中一线城市近四周平均成交面积为64.52万方，同比+10.6%，环比-2.6%，二线城市近四周平均成交面积为97.9万方，同比-4.8%，环比-4.4%，三线城市近四周平均成交面积为37.82万方，同比+2.5%，环比-7%。 资料来源：Wind，中邮证券研究所 资料来源：Wind，中邮证券研究所 注：MA4为4周平均，同比数据为4周平均同比。 资料来源：Wind，中邮证券研究所 资料来源：Wind，中邮证券研究所 注：MA4为4周平均，同比数据为4周平均同比 注：MA4为4周平均，同比数据为4周平均同比。 上周14城商品住宅可售面积为7486.71万方，同比-5.29%，环比-0.08%，14城去化周期为19.61个月，其中一线城市去化周期为13.91个月。 资料来源：Wind，中邮证券研究所 注：14城包括：北京、上海、广州、深圳、杭州、苏州、温州、宁波、福州、厦门、泉州、莆田、平凉、宝鸡。计算方式说明：若本周无更新可售面积数据，则以前一周数据为准。去化周期=可售面积/最近12个月月均成交量。 1.2二手房成交及挂牌 上周20城二手房成交面积为245.66万方，本年累计二手房成交面积为3053.76万方，累计同比-4.3%。20城近四周平均成交面积为259.34万方，同比+1.6%，环比+0.8%。 资料来源：Wind，中邮证券研究所 注：MA4为4周平均，同比数据为4周平均同比。20城包括：北京、上海、深圳、杭州、成都、苏州、扬州、厦门、东莞、青岛、南宁、大连、佛山、江门、清远、金华、衢州、平凉、渭南、宿迁。 截至2026/3/30全国城市二手房出售挂牌量指数为3.46，环比+7.5%，挂牌价指数为144.08，环比-0.21%。 资料来源：Wind，中邮证券研究所 资料来源：Wind，中邮证券研究所 注：2015年1月为100 注：2015年1月为100 资料来源：Wind，中邮证券研究所注：2015年1月为100 1.3土地市场成交 上周100大中城市新增供应住宅类土地数量为23宗，成交住宅类土地数量为4宗，新增供应商服类土地数量为31宗，成交商服类土地数量为10宗。近四周100大中城市平均住宅类土地成交数量/供应数量为0.76，平均商服类土地成交数量/供应数量为0.75。 近四周100大中城市成交住宅类土地楼面均价为6720.75元/平方米，溢价率为4.38%，环比+1.95pct，成交商服类土地楼面均价为1706元/平方米，溢价率为3.99%，环比+0.35pct。 资料来源：Wind，中邮证券研究所 资料来源：Wind，中邮证券研究所 2行情回顾 上周A股申万一级房地产行业指数上涨4.01%，沪深300指数上涨4.41%，房地产指数跑输沪深300指数0.4pct。上周港股恒生物业服务及管理指数上涨1.75%，恒生综合指数上涨3.42%，物业服务及管理指数跑输恒生综合指数1.67pct。 资料来源：Wind，中邮证券研究所 资料来源：Wind，中邮证券研究所 从行业排名来看，上周A股房地产在31个申万一级行业中排名第16，港股地产分类、物业服务及管理在14个恒生综合行业中分别排名第3、第9。 资料来源：Wind，中邮证券研究所 资料来源：Wind，中邮证券研究所 上周重点A股房地产个股涨幅居前的分别为：先导基电（+21.45%）、金融街（+13.01%）、张江高科（+7.51%），重点港股房地产个股涨幅居前的分别为：新世界发展（+12.58%）、太古地产（+8.53%）、中国金茂（+5.26%），重点物业服务企业涨幅居前的分别为：建发物业（+8.55%）、融创服务（+6.82%）、新大正（+6.81%）。 资料来源：Wind，中邮证券研究所 资料来源：Wind，中邮证券研究所 资料来源：Wind，中邮证券研究所 3风险提示 政策不及预期，行业销售不及预期，收储进度不及预期，市场情绪极端避险。 分析师声明 撰写此报告的分析师（一人或多人）承诺本机构、本人以及财产利害关系人与所评价或推荐的证券无利害关系。 本报告所采用的数据均来自我们认为可靠的目前已公开的信息，并通过独立判断并