“十五五”规划下房地产行业风险与机遇分析

文/马天姿 摘要 2026年是“十五五”规划的开局之年，也是中国房地产市场在经历深度调整后，迈向新发展模式的关键窗口期。3月召开的全国两会为全年房地产工作定下基调，政策表述从2025年的“止跌回稳”转向2026年的“着力稳定房地产市场”，这一变化并非简单的措辞变化，而是标志着政策目标逐渐从短期应急式纾困转向中长期系统性治理。本文重点结合“十五五”规划的政策导向及2026年初房地产市场发展情况，分析现阶段行业中仍面临的风险及其中存在的机遇。 正文 一、“十五五”规划明确房地产行业政策导向 “十五五”规划中进一步明确“推动房地产高质量发展”、“加快构建房地产发展新模式”，从宏观层面为后续行业发展指明了总方向。相较于“十四五”期间的“房住不炒”及2025年政府工作报告中的“止跌回稳”，“十五五”则强调实现更高水平住有所居，政策目标从“应急抢救”逐渐转向中长期治理。2025年下半年政策基调已经逐步转向“巩固稳定态势”，同时在“十四五”期间全国累计完成750多万套“已售难交付”住房的交付任务，房企风险处置工作逐渐进入收尾阶段的基础上，2026年的政策不再单纯阻止下跌，而是强调逐步通过制度性新模式的建立实现市场的持续稳定运行。 2026年初的政府工作报告中明确提出“因城施策控增量、去库存、优供给”，“控增量”旨从源头改善供求关系，“去库存”导向通过专项债收储、以购代建等方式直接盘活存量，“优供给”则体现了新增用地及“好房子”的品质导向，倒逼开发理念升级。同时3月自然资源部38号文中提到新增建设用地原则上不用于经营性房地产开发，强调重点用好存量资源“精供优供”。需求端在延续2025年全年“降门槛、降成本、创需求、提品质”的组合拳基础上，本次政府工作报告首次将“初婚初育家庭”与“多子女家庭”一同纳入住房保障重点支持范畴，这一变化标志着住房政策与人口战略不断深度绑定，旨在通过优化住房供给降低家庭婚育与养育成本，既服务于国家鼓励生育的整体导向，也为房地产市场培育更加稳定和可持续的真实需求。另外，政府工作报告中还提到要“进一步发挥‘保交房’的白名单制度作用，防范债务违约风险”，这将使得白名单制度从阶段性的风险隔离工具升级为常态化的项目融资支持机制。整体来看，“十五五”规划连同政府工作报告均明确了行业风险处置已从“应急抢险”转向“制度嵌入”。 二、行业现状 2026年初新房销售持续筑底，延续2025年趋势。根据国家统计局数据，2026年1～2月份，新建商品房销售面积9,293万平方米，同比下降13.5%，新建商品房销售额8,186亿元，同比下降20.2%，降幅较去年全年有所扩大，新房销售延续2025年的筑底趋势。根据克而瑞数据，1～2月全国重点15城市二手房累计成交面积约1,509万平方米，同比小幅增长2%。 房地产市场在政策引导与市场自身调节的双重作用下，投资下行压力有望边际缓解，但新开工及竣工仍承压，土地供应“提质缩量”。2026年1～2月，全国房地产开发投资9,612亿元，同比下降11.1%，降幅比上年全年收窄6.1个百分点，得益于各地稳定市场的政策推进，投资增速下行压力有望边际缓解。同期，房地产开发企业房屋施工面积535,372万平方米，同比下降11.7%，房屋新开工面积5,084万平方米，房屋竣工面积6,320万平方米，降幅均超过20%。2026年1～2月，百城住宅用地供应建筑面积为1,947万平方米，累计同比下降17.2%，全国300城住宅用地成交面积同比下降约三成，核心24城累计成交涉宅用地仅48宗，总成交规划建筑面积约314.55万平方米，规模较去年同期下降60%。但总量缩减的同时核心区域优质地块成为房企资金投向的主要标的，如广州珠江新城马场地块拍出天价地王，成都、杭州核心地块均获高溢价竞拍。 市场价格方面，百城新建住宅价格结构性微涨，但二手房市场“以价换量”行情未变。根据中指研究院数据，2026年1月百城新建住宅均价为17,114元/平方米，环比及同比均有所上涨，其中一线城市受高端改善型楼盘入市带动，涨幅相对明显；百城二手住宅均价为12,905元/平方米，环比下跌0.85%，同比下跌8.67%。2月，百城新建住宅均价为17,107元/平方米，同比上涨2.37%；百城二手住宅均价为12,835元/平方米，环比及同比仍延续下跌趋势。 三、风险：脆弱性与结构性隐忧 尽管政策环境趋于稳定、市场边际改善，但行业仍面临多重风险，部分风险呈现结构性和长期性特征。 一、市场回暖的可持续性尚不确定。当前二手房成交的回暖，很大程度上依赖于“以价换量”以及季节性反弹，二手房业主降价出售后，未必能顺利转化为新房购买力，改善性需求受“卖旧买新”链条阻塞影响或仍被抑制。同时二手房库存压力仍未得到实质性缓解，居民预期扭转尚需时间，叠加前期刺激政策边际效应的逐渐减退，市场缺乏持续推动力，综合来看，一季度二手房短期回暖能否演变为趋势性复苏，仍需观察春节后“小阳春”的成色及后续政策支持力度。 二、保障房与商品房市场之间的协调风险。“十五五”规划提出加大保障性住房供给，并鼓励收购存量商品房用于保障房。这一政策方向具有积极意义，但在落地过程中 需要警惕或有风险：一方面保障房大规模入市可能对周边商品房市场产生价格冲击，在供需本就失衡的区域，可能进一步加剧商品房去化难度；另一方面，“以购代建”中的收购价格将决定开发商销售意愿，同时也影响着财政资金使用效率，如何平衡保障房供给与商品房市场稳定需进一步探索。 三、房企债务压力及战略模式风险。尽管政策持续加强项目融资支持，房企整体融资环境有所改善，但民营企业等非国企融资仍艰难，2025年全年房地产行业债券发行主体仍集中在AAA级的央、国企。融资端未见明显缓解的情况下，过去几年房企偿债压力持续累积，2026年仍是偿债高峰，房企资金链仍紧绷，债务兑付面临一定压力。另一方面，区域分化聚焦的布局战略为部分房企带来了短期销售增长，但深度聚焦的同时也伴随着资源集中和对单一市场的过度依赖，一旦其深耕区域出现市场超预期下行，这些企业的抗风险能力将面临考验。此外，随着政策导向的转变，房企普遍处于旧模式难以为继、新模式尚未成型的过渡期，传统开发业务利润率大幅收窄，而城市更新、代建、资产运营、长租公寓等模式又存在投入周期长、资金沉淀大、盈利模式尚不清晰的问题，大多数房企将面临既要消化存量项目亏损又要为新业务投入资源的状况，如何把控现金流，平稳度过转型期亦是一大考验。 四、机遇：存量时代的价值重构 在风险犹存的同时，植根于“十五五”政策导向与行业自身转型的交汇点，市场中也存在一些结构性机遇。 一、存量资产盘活的制度红利。本轮“去库存”与上一轮的本质区别在于，政策工具从“创造增量需求”转向“盘活存量资产”，从拉动新房销售转向稳定市场。2025年全国各地已发行用于收购存量闲置土地的专项债券规模超3,000亿元，截至2025年末全国共26个省市公示拟使用专项债收回收购存量闲置土地。预计2026年，随着专项债收储、以购代建等政策落地提速，存量商品房和闲置土地的盘活将进入实质性推进阶段。这为持有存量资产的企业提供了变现渠道，也为参与保障性住房建设运营的主体创造了业务增量。 二、“好房子”建设带来的品质升级及人口政策带来的差异化竞争机遇。政府工作报告明确提出“有序推动安全舒适绿色智慧的‘好房子’建设”，并配套“房屋品质提升工程”和“物业服务质量提升行动”。这意味着在房地产发展新模式建立的推进下，一方面“好房子”或将进一步刺激居民改善型需求的释放，同时也为企业带来了转型升级的新机遇，未来产品设计能力、绿色低碳建造、物业服务运营等方面将成为新的核心竞争力。同时政府工作报告中将住房政策将与人口政策紧密衔接，针对新婚家庭、多子女家庭等特定群体的住房支持措施将陆续出台，为未来房企差异化竞争也提供了细分市场空间。 三、公积金制度改革释放需求潜力。2025年以来，各地不断优化公积金制度，降低 首付比例、开放提取公积金支付购房首付、扩大“商转公”支持范围、提高租房提取额度等。同时随着公积金异地互认互贷的推进、灵活就业人员参与试点的扩围，将进一步扩大制度覆盖面，释放新市民、青年人的住房需求。2026年，政府工作报告再次将公积金制度改革写入其中，标志着公积金制度改革迈入实质性推进的落地阶段，这一系列调整既是民生保障的深化，也是稳定住房消费预期的政策工具。 四、REITs扩容为资产退出提供通道。规划提到“推进存量商品房和闲置商业办公用房盘活利用”，并强调要“搭建可持续的投融资体系”。聚焦REITs方面，2025年末，证监会发布《关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》，同步印发《关于推动不动产投资信托基金（REITs）市场高质量发展有关工作的通知》，提到“加快推进REITs市场体系建设”，并明确提出“推进市场扩容扩围”。因此相关工具的推广及创新，对于持有商业地产、长租公寓、产业园区等存量资产的房企而言，提供了一条从“开发—持有—退出”的闭环路径，有助于盘活沉淀资产、优化资产负债结构。 整体来看，“十五五”开局之年的定调明确了政策逻辑已从短期应急干预转向长期制度构建，标志着行业发展新模式的轮廓渐趋清晰。市场层面，2026年初销售仍呈筑底趋势，预计市场将不断探明底部或进入筑底横盘阶段，而二手房“以价换量”及结构性分化等现状也体现出了转型期固有的脆弱性与不确定性，市场复苏基础尚不牢固，长期仍需依赖房地产发展新模式的建立与完善。但对于行业及行业内房地产企业来说，转型期的风险同时也伴随着新的发展机遇，品质运营、存量提质、产业升级等将成为未来可持续的竞争力。 报告声明 本报告分析及建议所依据的信息均来源于公开资料，本公司对这些信息的准确性和完整性不作任何保证，也不保证所依据的信息和建议不会发生任何变化。我们已力求报告内容的客观、公正，但文中的观点、结论和建议仅供参考，不构成任何投资建议。投资者依据本报告提供的信息进行证券投资所造成的一切后果，本公司概不负责。 本报告版权仅为本公司所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制和发布。如引用、刊发，需注明出处为大公国际，且不得对本报告进行有悖原意的引用、删节和修改。