中国房地产行业2024年业绩概览及“十五五”规划下房地产行业展望

2025年8月 目录 CONTENTS 01中国房地产行业2024年业绩概览 02“十五五”规划下房地产行业展望 中国房地产行业2024年业绩概览 营业收入概览 2024年房企营收规模下行 前三十家上市房企营业收入总计 2024年中国前三十家上市房企营业收入总计约为人民币2.77万亿元，较上年下降约13.83%。参考国家统计局数据，2024年房地产开发企业房屋竣工面积较上年下降27.7%，在“保交楼”工作持续推进下，典型房企仍积极落实保交付任务，但竣工端整体承压明显。 2.77万亿元 13.83% 本年中国前三十家上市房企的营收增速下行，且呈现分化态势，共有10家房企营收规模实现增长。其中金融街本年营业收入约为人民币190.75亿元，增幅位列行业第一，增长率达到51.74%，主要得益于其业务结构的优化和区域市场的稳定表现。此外，北京城建发展、绿城等企业也实现增长，增长率分别为24.94%和20.67%。本年共有20家房企营收规模下降，如美的置业、融创中国、首开、远洋本年营收规模较上年分别下降94.94%，52.01%、49.31%与49.12%，主要系市场深度调整下，客户购买意愿受影响，销售价格与销 售 量 均 承 压。万 科、保 利 等 头 部 企 业 营 收 分 别 下 降26.32%和10.14%，反映业绩处探底阶段，房企分化是主基调。 营业收入涨幅最高 190.7亿元51.74% 毛利率概览 2024年房企毛利率较上年下降 平均毛利率 2024年中国前三十家上市房企的平均毛利率约为14.42%，较2023年的平均毛利率下降约1.86%。美的置业增幅最大，较上年上升约24.21%。其他23家上市房企的毛利率均处于下滑趋势。金辉的毛利率降幅最大，较上年下降约30.80%。根据年报信息披露，计提大额减值准备导致毛利率逐步走低。 14.42% 较上年下降 总体而言，地产行业在2024年仍处于筑底盘整阶段。企业销售规模增速放缓，需求端购买力不足，部分前期高地价项目仍在陆续步入结算期，地产行业整体利润空间收窄。面对整体市场环境，房企需要通过不断提高经营效率、优化产品质量、提升服务水平及拓宽业务范围，寻求新的发展思路。 1.86% 净利率概览 2024年房企净利率较上年下降 平均净利率 2024年中国前三十家上市房企平均净利率约为-10.81%，较上年平均净利率下降约12.45%。本年前三十家上市房企中有26家净利率较上年有所下降，其中美的置业和金融街降幅最大，分别下降约63.08%和60.58%；远洋本年净利率最低，约为-79.89%。参考相关公司公告及年度报告，净利率大幅下滑主要受市场经营环境下行影响，销售表现低迷，计提库存物业减值，以及投资性物业公允价值变动亏损。 -10.81% 较上年下降 12.45% 总体来说，在行业周期性波动及供需关系变化下，2024年前三十家上市房企净利率普遍承压，仅少数企业实现小幅提升或基本持平（如龙湖、滨江、金茂、新城）。 净利润概览 平均净利润 2024年房企盈利水平较上年大幅下滑 2024年中国主要上市房企平均净利润为人民币-11.65亿元，较2023年的50.44亿元下降62.09亿元，降幅约为123%，30家房企中有2家净利润同比上升，金茂净利润涨幅最大，约为145.28%，主要系2023年计提大额减值准备。华润净利润规 模 最 高，为336.78亿 元，但 较 上 年 下 降 约9.72%，其优势仍在于一二线土储及稳定的经营性物业租金收入。 -11.65亿元 净利润最高 336.78亿元 超七成房企净利润下跌，30家房企中有21家净利 润 同 比 下 降。头 部 企 业 中，万 科 从 盈 利204.56亿转为亏损约487.04亿、保利净利润下降约45.60%、招商蛇口净利润下降约54.00%，下滑显著；金地等企业受销售回款压力及资产减值影响，亏损进一步扩大，行业整体业绩持续承压。 净利润涨幅最大 145.28% 归母净利润概览 2024年房企归母净利润总体下滑 2024年中国前三十家上市房企平均归属于母公司股东的净利润（“归母净利润”）由盈转亏，平均亏损约人民币19.03亿元（2023年平均盈利34.43亿元），同比下滑幅度超100%。华润以255.77亿元的归母净利润位居榜首，但同比下滑约8.14%。万科、融创中国、金地跌幅最为显著：万科从盈利121.63亿元转为亏损494.78亿元，融创中国亏损从79.69亿元扩大至256.95亿元，金地从盈利8.88亿元转为亏损61.15亿元。 平均归母净利润 -19.03亿元 归母净利润最高 房企利润下滑主要由于毛利率下降和基于谨慎性原则的计提资产与信用减值。在行业盈利空间持续承压的背景下，部分企业通过差异化战略维持相对稳健。以华润为例，其“战略引领投资”原则保障优质土储结构，同时通过商业REITs平台提升资产运营效率、推进城市空间项目强化综合开发能力。 255.77亿元 存货概览 2024年房企存货余额总体下降 2024年中国前三十家上市房企存货余额总体下降。2024年中国前三十家上市房企总存货余额达人民币约60,850亿元，较上年下降约13.58%。前三十家上市房企中有1家企业存货较上年有所增长，其中瑞安本年存货余额达人民币35.11亿元，较上年增长约16.03%，增幅位居榜首。瑞安存货增长主要系公司业务调整，通过优化资产结构适应市场变化。 13.58% 2024年中国前三十家上市房企中有29家企业存货余额较去年有所下降，如美的置业、荣安等企业降幅较大。其中，美的置业存货下降率最高，降幅约为99.11%，主要系公司重心转移至轻资产模式，主动剥离业务至控股股东；荣安存货降幅也较大，下降约64.71%，主要系项目结转与战略收缩影响。 存货增幅最高 16.03% 存货周转率概览 2024年房企存货周转率分化明显 平均存货周转率 2024年中国前三十家上市房企存货平均周转率为40.17%，金 隅、荣 安、瑞 安 存货 周 转率 均达 到90%以 上。其 中 金 隅 的 存 货 周 转 率 最 高，达110.48%。融创中国存货周转率最低，为12.83%。 40.17% 存货周转速度是房企改善现金流状况的重要手段之一，中国前三十家上市房企呈现较大的分化程度。受到房地产市场周期影响，本年度新开工房地产面积较上年下降，总体上房企的存货余额随项目的交付而呈下降趋势。存量时代下，优质房企依托品牌力、产品力、服务力，实施降本增效，以实现竞争优势。 存货周转率最高 110.48% 流动比率概览 平均流动比率 2024年房企流动比率总体下降 2024年中国前三十家上市房企平均流动比率为152.86%，较上年上升约0.15%。本年前三十家上市房企有16家流动比率下降。其中，信达的流动比率下降最多，降幅约39.17%，主要系流动部分长期贷款增加，故流动负债上升。瑞安与荣安的流动比率涨幅较大，流动比率分别上升了约39.11%和33.59%，主要系瑞安与荣安主动偿还短期债务，积极发行人民币中期票据，优化债务结构所致。 较上年增幅 0.15% 流动比率最大降幅 39.17% 流动资产周转率概览 2024年房企流动资产周转率总体上涨 平均流动资产周转率 2024年中国前三十家上市房企的平均流动资产周转率为28.28%，其中有13家企业的流动资产周转率较2023年有所增长。其中，荣安的流动资产周转率较上年大幅上涨约36.90%，主要系公司积极面对市场调整，优化运营管理流程安排，提高流动资产的综合使用效率，确保公司持续稳健发展。金融街和金隅的流动资产周转率较上年涨幅也较为显著，分别增长约10.09%和8.25%。 28.28% 资产周转率最高增幅 36.90% 而在本年流动资产周转率较上年有所下降的企业有17家。其中，美的置业的降幅最大，约下降34.57%；远洋的降幅紧随其后，流动资产周转率降幅为10.42%。 现金短债比概览 现金短债比平均值 2024年房企现金短债比总体下降 1.52 2024年中国前三十家上市房企的现金短债比平均值约为1.52，相比2023年现金短债比减少约0.11，平均偿债压力较去年有所增加。其中，远洋现金短债比最小，仅为0.01；滨江的现金短债比最大，约为5.53，同时也是所有房企中现金短债比变动最大的房企，较上年增长约2.58，主要系公司本年积极优化债务结构，通过发行人民币中期票据主动偿还短期债务。 较上年下降 0.11 现金短债比最大 随着行业进入存量时代，财务稳健的优质房企具备更为畅通的融资渠道、更低的融资成本、更优化的债务结构，奠定房企可持续发展的基础。 5.53 净资产收益率概览 2024年房企净资产收益率总体下降 2024年中国前三十家样本上市房企的平均净资产收益率约为-20.75%，较2023年（约-4.32%）下降约16.44%。本年仅有金茂与新城净资产收益率为正数。其中金茂本年净资产收益率约为2.29%，涨 幅 最 大，较 上 期 增 加 约18.20%。2024年，中国前三十家样本上市房企中有15家净资产收益率较2023年有所下降，如远洋，融创中国等。其中，远洋本年净资产收益率跌至-189.19%，较上年减少约80.38%。此外，金辉、融创中国的净资产收益率较去年的降幅均跌破-20%。 -20.75% 16.44% 净资产收益率涨幅最大 总体来看，当前房地产行业利润空间收窄，资产负债表持续承压，房企“以价换量”的策略尚未推动市场实现有效回暖。在高负债、高库存、低销售的三重压力下，平均资产收益率下滑至-20.75%，直接反映了行业面临的系统性风险。 2.29% “十五五”规划下房地产行业展望 一、引言 “十四五”规划实施以来，我国在经济发展、科技创新、民生改善、生态环保等诸多领域均取得突破性进展，取得重大成效。“十五五”规划作为我国迈向2035年基本实现现代化的重要衔接规划，其出台对于指导未来五年乃至更长时间的经济社会发展具有重要意义。 “十五五”规划的时间进度节点预估 “十五五”规划作为我国未来发展的关键指引文件，从产业发展维度，聚焦创新驱动、绿色低碳与智能化转型等核心领域，推动产业强化技术创新、环保可持续及数字化转型。同时，注重区域协调发展，引导地方依据自身资源禀赋、产业基础与特色优势精准定位，培育特色区域产业集群，促进区域经济协同共进。最终引领我国产业迈向更高质量、更可持续发展阶段，助力经济社会实现全面且可持续的进步。 会议明确，“城镇化从高速增长转向稳定提质、城市开发从增量扩张转向存量更新”，要做到“五个转变”： 中央城市工作会议，是党中央召开的最高规格的城市工作会议，会议每十年召开一次，先后于2015年12月20日至21日和2025年7月14日至15日在北京举行。该会议是“十五五规划”制定期间的重要会议，为“十五五规划”提供了重要基础和指导方向。“” 转变城市发展理念——“更加注重以人为本”转变城市发展方式——”更加注重集约高效”转变城市发展动力——”更加注重特色发展”转变城市工作重心——”更加注重治理投入”转变城市工作方法——”更加注重统筹协调” 面对“十五五”期间复杂多变的外部环境，房企、政府和行业需共同发力，采取有效的战略措施，实现房地产行业的可持续发展。对于房企而言，积极推进轻资产转型，通过代建、物业运营等方式，实现多元化发展，降低经营风险。 头部企业加速转型进程 中国房地产行业正告别“高杠杆、高周转、高扩张”的旧周期，进入以“品质、结构、服务”为核心的新阶段 2.“结构优化” 1.“品质升级” 3.“模式转型” 在增量开发受限下，房企作为存量改造、城市更新的重要参与者，提前调整布局方向，优化业务结构 综 合 型 房 地 产 企 业 由“拿 地 开发-销 售”转向“拿地-开发-运