中国房地产行业2023年业绩概览及新质态下房地产行业发展新趋势

2024年8月 目录 摘要01中国房地产行业2023年业绩概览02新质态下房地产行业发展新趋势 2023年是实施国家“十四五”规划承上启下的关键之年，根据国家统计局数据，2023年中国房地产行业房屋新开工面积较2022年下降20.4%，商品房销售面积较2022年下降8.5%，房屋竣工面积较2022年增长17.0%。房企面临企业销售规模增速放缓，需求端购买力不足的问题，当前需要通过不断提高经营效率、优化产品质量、提升服务水平及拓宽业务范围等方式，寻求新的发展思路。 2024年3月5日，《政府工作报告》提出要健全风险防控长效机制，适应新型城镇化发展趋势，加快构建房地产发展新模式。2024年6月7日，国务院常务会议进一步指出，房地产业发展关系人民群众切身利益，关系经济运行和金融稳定大局。 随着政府政策暖风频吹，各级政府部门以“三大工程”建设为抓手，不断优化楼市调控政策，切实推进保交楼、保民生、保稳定工作，鼓励房企围绕绿色、低碳、智能、安全打造高质量产品，建立“人、房、地、钱”要素联动的新机制，力促房地产市场平稳运行，构建房地产发展新模式。 本文根据2023年已上市房企披露的2023年及2022年企业年报数据，通过客观业绩情况概览及横向、纵向业绩比较，对房企未来面临的机遇、挑战及高质量发展方向做出展望。 本文分析基于由安永自研的企业财务洞察系统EFIS提供的底层分析数据及30家已上市房企披露的2023年和2022年企业年报数据。具体30家企业名单及筛选标准详见附录。 中国房地产行业2023年业绩概览 营业收入概览 2023年房企营收规模总体平稳 前三十家上市房企营业收入总计 2023年中国前三十家上市房企营业收入总计约为人民币3.5万亿元，较上年增长约0.5%。参考国家统计局数据，2023年房地产开发企业房屋竣工面积较上年增长17.0%，在“保交楼”工作的稳定推进下，典型房企积极落实保交楼工作。 3.5万亿元 0.5% 本年中国前三十家上市房企的营收规模总体平稳，但呈现出分化态势，共有15家房企营收规模实现增长，其中滨江本年营业收入约为人民币704亿元，增长率达到69.7%，增幅位列行业第一，主要系滨江近年来秉持区域深耕策略，围绕杭州及浙江稳步发展，交付数量也较2022年有所增长，2023年共交付了37个项目，其中杭州26个，外地11个。本年共有15家房企营收规模呈现下降趋势，如龙湖、金融街本年营收规模较上年分别下降约27.9%与38.7%。主要系市场深度调整下，客户购买意愿受到影响，公司销售价格处于低位，开发销售业务持续承压。 营业收入涨幅最高 704亿元 69.7% 毛利率概览 2023年房企毛利率较上年下降 2023年中国前三十家上市房企的平均毛利率约为15.0%，较上年的平均毛利率下降约3.7%。除大悦城、北京城建的毛利率较上年分别上升2.4%、6.7%外，其他28家上市房企的毛利率均处于下滑趋势，其中路劲的毛利率降幅最大，较上年下降约23.1%。根据路劲2023年年报披露，本年毛利率大幅下降主要系内地及香港的经济影响，物业销售未达预期，在房地产市场低迷、竞盘降价促销等多重因素影响下本年毛利有所下滑。 平均毛利率 15.0% 较上年下降 总体而言，地产行业目前仍处于筑底盘整阶段。企业销售规模增速放缓，需求端购买力不足，部分前期高地价项目仍在陆续步入结算期，地产行业整体利润空间收窄。面对整体市场环境，房企需要通过不断提高经营效率、优化产品质量、提升服务水平及拓宽业务范围等方式，寻求新的发展思路。 3.7% 净利率概览 2023年房企净利率较上年下降 2023年中国前三十家上市房企平均净利率约为-3.8%，较上年平均净利率下降约5.7%。本年前三十家上市房企中有25家净利率较上年净利率有所下降，其中中骏和路劲降幅最大，分别下降约39.3%和32.0%；远洋本年净利率最低，约为-45.2%。参考相关公司公告及年度报告，相关公司本年净利率大幅下滑主要系市场经营环境下行的影响，销售表现低迷，计提库存物业减值，以及投资性物业公允价值变动亏损。 平均净利率 -3.8% 较上年下降 5.7% 总体来说，在行业周期性波动及供需关系变化的影响下，本年度前三十家上市房企净利率均受到不同程度的影响而呈现下降状态。 净利润概览 2023年房企盈利水平较上年下降 平均净利润 2023年中国前三十家上市房企平均净利润为人民币24.5亿元，较上年下降约27.8亿元。本年有8家房企净利润较上年有所增加，其中北京城 建本 年 净 利 润 涨 幅 最 大，较 上 年 增 长 约110.3%，主要受个别楼盘高毛利率交付影响。华润的本年净利润最高，约为人民币373亿元，较上年增长15.2%，主要系公司一二线土储结构分布的优势及经营性不动产业务带来的租金流入。 中国前三十家上市房企中有22家本年净利润较上年有所下降，除上文中提及的中骏、路劲，首开、绿地及金融街等企业受地产行业市场持续调整影响，销售回款下降，净利润较上年均有大幅下降，业绩持续承压。 110.3% 归母净利润概览 2023年房企归母净利润总体下滑 2023年中国前三十家上市房企平均归属于母公司股东的净利润（“归母净利润”）为人民币22.2亿元，较上年下降约40.7%。本年共有10家房企归母净利润较上年有所上涨，其中北京城建归母净利润涨幅最大，约160.3%；本年华润归母净利润最高，约为人民币313.7亿元，较上年增长11.7%。中交地产及中骏的归母净利润降幅最大，分别下降约17.1亿元及80.2亿元，主要系受到市场环境及销售价格影响后集团计提库存物业减值所致。 平均归母净利润 22.2亿元 归母净利润最高 11.7%313.7亿元 在行业盈利空间收窄背景下，华润的“战略引领投资”策略使得企业的土储结果良好；同时，公司深耕多元业务领域，比如搭建商业REITs平台以提高经营性不动产业务效益、推进128个城市空间项目以提高行业影响力等。公司通过实施差异化战略,在行业趋势变化、消费需求波动等外部复杂环境下仍保持稳健发展。 存货概览 2023年房企存货余额总体下降 2023年中国前三十家上市房企总存货余额达人民币76,246亿元，较上年下降约7.5%。前三十家上市房企中有8家企业存货较上年有所增长，其中越秀地产本年存货余额达人民币2,389.5亿元，较上年增长13.9%。越秀地产存货大幅增长主要系公司凭借其稳健的业务发展战略，通过TOD（轨道交通物业模式）、国企合作和产业勾地等“6+1”多元化增储模式，不断优化土地储备的质量和结构以达到抗周期稳定增长的目的。 2023年中国前三十家上市房企中有22家企业存货余额较去年有所下降，如新城、美的置业等企业降幅较大。其中，新城存货余额下降率最高，降幅约为30.3%，主要系本期集团交付结转较多；美的置业存货余额降幅也较大，下降约29.6%，主要系公司主动优化土储结构，推动低量级城市出清，聚焦一二线高潜城市。 存货周转率概览 2023年房企存货周转率分化明显 2023年中国前三十家上市房企存货平均周转率为36.2%，金地、新城等存货周转率均达到50%以上。 平均存货周转率 36.2% 其中金地的存货周转率最高，达到57.0%。金融街存货周转率最低，为16.2%。存货周转速度是房企改善现金流状况重要手段之一，中国前三十家上市房企呈现较大的分化程度。受到房地产市场周期影响，本年度新开工房地产面积较上年下降，总体上房企的存货余额随项目的交付而呈下降趋势。 存货周转率最高 57.0% 存量时代下，优质房企依托品牌力、产品力、服务力，围绕绿色、低碳、智能、安全，以实现竞争优势。 流动比率概览 2023年房企流动比率总体下降 平均流动比率 2023年中国前三十家上市房企平均流动比率为149.1%，较上年下降约2%。本年前三十家上市房企有16家流动比率下降。其中，远洋及北京城建的流动比率下降较多，分别降低了43.4%和37.3%。远洋流动比率较上年降幅较大主要系一年内到期的长期借款增加，故流动负债上升；北京城建流动比率下降主要系合同负债及一年内到期非流动负债的大幅上升。 2.0% 流动比率降幅较大 金融街与首开股份的流动比率涨幅较大，流动比率分别上升了73.3%和20.4%，主要系金融街与首开股份主动偿还短期债务，积极发行人民币中期票据，优化债务结构所致。 流动资产周转率概览 2023年房企流动资产周转率总体上涨 流动资产周转率 2023年中国前三十家上市房企中有16家企业的流动资产周转率较上年有所增长。其中新城的流动资产周转率较上年上涨约12.4%，主要系公司积极面对市场调整，优化运营管理流程安排，提高流动资产的综合使用效率，确保公司持续稳健发展。另有滨江、融创的流动资产周转率较上年涨幅也较大，分别增长约8.9和8.3%。 45.8% 12.4% 而在本年流动资产周转率较上年有所下降的企业有14家，金融街的流动资产周转率降幅最大，约下降6.1%；龙湖和中国金茂的流动资产周转率较上年也有所下降，分别减少5.5%和3.5%。 现金短债比概览 2023年房企现金短债比总体下降 现金短债比平均值 2023年中国前三十家上市房企的现金短债比平均值约为1.35，相比2022年现金短债比减少约0.11，平均偿债压力较去年有所增加。其中，远洋现金短债比最小，仅为0.03。金融街的现金短债比最大，约为4.6，同时也是现金短债比变动最大的房企，较上年增长约3.9，主要系公司本年积极优化债务结构，通过发行人民币中期票据主动偿还短期债务。 1.35 0.11 现金短债比最大 4.6 随着行业进入存量时代，财务稳健的优质房企具备更为畅通的融资渠道、更低的融资成本、更优化的债务结构，奠定房企可持续发展的基础。 3.9 较上年增长 净资产收益率概览 2023年房企净资产收益率总体下降 2023年中国前三十家上市房企的平均净资产收益率为-8.9%，较上年下降约9.5%。本年华润、滨江、华发等17家公司净资产收益率为正数，其中建发本年净资产收益率约为20.5%，涨幅较大，较上期增加约9.0%。总体而言，本年度受到房地产周期波动及供求关系变化，房企盈利水平呈现不同程度分化，可以看到实施降本增效、稳健经营对房企整体净利润有正向拉动作用。 -8.9% 净资产收益率涨幅最大 20.5% 本年中国前三十家上市房企中有21家净资产收益率较上年有所下降，如中交地产、远洋、中骏等。此外，首开股份、中骏和远洋的净资产收益率较去年的降幅均跌破-20%。 新质态下房地产行业发展新趋势 一、引言 2024年3月5日，《政府工作报告》提出要健全风险防控长效机制，适应新型城镇化发展趋势，加快构建房地产发展新模式，加大保障性住房建设和供给，满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求。2024年6月7日，国务院常务会议进一步指出，房地产业发展关系人民群众切身利益，关系经济运行和金融稳定大局。应加快构建房地产发展新模式，完善“市场+保障”住房供应体系，促进房地产市场平稳健康发展。可见，房地产行业仍是国民经济的支柱性产业。可以预计，在不断构建房地产发展新模式的过程中，房地产行业将从以往追求速度和数量的发展模式，转向解决居住“好不好”的高质量发展模式。下表整理了中央及相关部门对“房地产发展新模式”的重要表述： 政府为应对这些变化，提出了一系列重大工程和政策调整，旨在促进房地产市场的稳定发展和转型升级，随着“市场+保障”的住房供应体系不断完善，面向改善性需求的“好房子”仍有稳定的市场空间。 二、构建房地产发展新模式 1.构建房地产发展新模式，合力建造绿色、低碳、智能、安全的好房子 随着房地产发展新模式的不断深化，保障房、城市更新和老旧小区改造等有望获得更多政策支持，这将给房企带来新的发展机遇。当下房企应尽早向新模式转型，围绕绿色、低碳、智能、安全打造