中国房地产行业2021年业绩概览及ESG发展机遇

中国房地产行业2021年业绩概览及ESG发展机遇摘要根据国家统计局的数据，2021年我国国内生产总值为人民币114.37万亿元，同比增长8.10%。全年房地产行业销售额总计人民币181,930亿元，同比增长4.8%；开发投资总计人民币147,602亿元，同比增长4.4%。房地产行业规模整体呈现平稳发展的态势。2021年中央围绕“稳地价、稳房价、稳预期”的目标，继续坚持“房住不炒、因城施策”的政策主基调，在行业内进行了较多的政策调整，以推动房地产行业平稳健康发展。2022年5月，《求是》杂志发表习近平总书记重要文章《正确认识和把握我国发展重大理论和实践问题》。文章中提到各地要切实担起责任、强化监管，守住不发生系统性风险的底线，保持房地产市场平稳健康发展，稳定健康发展是房地产发展的总体要求。同时，文章中提出的“要正确认识和把握实现共同富裕的战略目标和实践途径”、”要正确认识和把握资本的特性和2022年6月行为规律”“要正确认识和把握’碳达峰’、’碳中和’”三大重要问题，正与当下关注企业环境、社会、企业管治（”ESG”）的三要素一一对应，说明推动能源革命和绿色经济，维护社会公平正义，在住房、医疗等领域大力改善民生，加强对资本有效监督，促进公司治理水平提升，发挥资本积极作用等议题已上升到国家战略层面。未来势必将影响房地产行业发展的方方面面。本文围绕2021年已上市房企披露的2021年及2020年财务报告，通过业绩比较反映业绩概览，对国内外监管机构与资本市场关于ESG议题的关注领域进行梳理，对房企未来发展方向和融资新模式做出展望。本文分析基于由安永自研的企业财务洞察系统EFIS提供的底层分析数据和支撑，及30家已上市房企披露的2020年、2021年财务报告、ESG报告、可持续发展报告及社会责任报告，具体企业名单及上市地详见附录。 22021年中国前三十家上市房企的营业收入增长率总体较上年度下降，其中17家房企的营业收入增长率同比有所下降，新城与华发收入同比增长率降幅最大，分别下降了53.82%与53.41%。在收入呈现增长趋势的企业中，首开的营业收入同比增长率的增幅最大，较上年增长了60.48%，其次分别为绿城和中交，涨幅分别为45.58%与30.77%。2021年房地产行业整体上营业收入有所上升，但受到房地产行业政策、多地疫情等多方面因素的影响，同时高地价的项目逐步进入交付周期并确认收入，对利润有所挤压，2021年中国前三十家上市房企盈利指标包括销售毛利率、净利率、净利润及净利润增长率、净资产收益率出现不同程度的下降。*数据来源：[1] 2021及2020年度前三十家房地产上市公司财务报告及Wind 数据4,528 5,448 678 19.45%53.31%(31.09)%(8.99)%(33.94)%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%60% - 1,000 2,000 3,000 4,000 5,000 6,000万科中海保利碧桂园招商蛇口华润龙湖金地新城旭辉绿城金茂远洋滨江绿地首开华发融信华侨城中交雅居乐路劲美的置业中梁宝龙荣盛越秀金科龙光中骏中国前三十家上市房企营业收入及增长率[1]2020年营业收入单位：人民币亿元2021年营业收入单位：人民币亿元2021年营业收入同比增长率(53.82)%45.58%60.48%(53.41)%30.77%-60.00%-40.00%-20.00%0.00%20.00%40.00%60.00%80.00%万科中海保利碧桂园招商蛇口华润龙湖金地新城旭辉绿城金茂远洋滨江绿地首开华发融信华侨城中交雅居乐路劲美的置业中梁宝龙荣盛越秀金科龙光中骏2021年与2020年营业收入同比增长率[1]2021年与2020年营业收入同比增长率2021年与2020年营业收入同比增长率趋势2021年中国前三十家上市房企的营业收入总体同比增长，增速较上年呈现减缓的趋势，利润率同上期仍处于较低水平。2021年中国前三十家上市房企的营业收入合计约为人民币4.2万亿元，同比增长约17.42%。其中，绿地该年度营业总收入为人民币5,448亿元，收入规模位列行业第一，同比增长19.45%；首开该年度营业总收入约为人民币678亿元，营业收入同比增长53.31%，增幅位列行业第一。前三十家上市房企中有3家企业的营业收入呈负增长趋势，其中荣盛与融信该年度营业收入分别同比下降33.94%与31.09%，降幅较大。参考财务报告披露信息，荣盛及融信营业收入下降的主要原因是当年度交付面积减少所致。 32021年中国前三十家上市房企中的平均毛利率为21.40%，同比下降4.96%。其中，除华发的毛利率同比上升1.5%外，其他上市房企毛利率均呈现下降趋势，华侨城毛利率的降幅最大，同比下降23.71%，参考其年报披露，系项目结构及市场下行影响所致。2021年中国前三十家上市房企平均净利率约为8.97%，较上年度同期平均净利率下降约4.14%。其中，荣盛和华侨城同比下降最多，净利率分别下降约21.46个百分点和12.23个百分点，参考财务报告，荣盛及华侨城因受该年度交付面积下降及计提存货跌价拨备的影响。本年有13家的净利率高于平均值。宝龙净利率该年度达到18.39%，高出平均值9.42个百分点。*数据来源：[1] 2021及2020年度前三十家房地产上市公司财务报告及Wind 数据21.40%1.50%(23.71)%-25%-20%-15%-10%-5%0%5%0%10%20%30%40%50%60%万科中海保利碧桂园招商蛇口华润龙湖金地新城旭辉绿城金茂远洋滨江绿地首开华发融信华侨城中交雅居乐路劲美的置业中梁宝龙荣盛越秀金科龙光中骏中国前三十家上市房企销售毛利率变动[1]2020年毛利率2021年毛利率2021年毛利率平均值2021年与2020年毛利率变动19.20%24.84%10.87%6.97%18.39%(10.59%)8.97%-15%-10%-5%0%5%10%15%20%25%30%万科中海保利碧桂园招商蛇口华润龙湖金地新城旭辉绿城金茂远洋滨江绿地首开华发融信华侨城中交雅居乐路劲美的置业中梁宝龙荣盛越秀金科龙光中骏中国前三十家上市房企净利率变动[1]2020年净利率2021年净利率2021年平均净利率 42021年中国前三十家上市房企净资产收益率平均为11.91%，同比下降约5.88%。其中，滨江的净资产收益率同比增加约2.23%，本年达到15.55%，涨幅较大。此外，华发、金茂、绿城和龙湖的净资产收益率同比上涨，而其他企业均有所下降，荣盛的净资产收益率降幅最大，本年出现了净利润亏损，净资产收益率约为-11.50%，较上年下降约28.70%。总体而言，该年度在房地产行业下行趋势下，房企盈利水平呈现出分化加剧，同比下降的趋势。2021年中国前三十家上市房企净利润同比降幅为18.42%，有20家企业净利润下降。其中，参考财务报告披露，因受到该年度交付面积下降及存货跌价拨备的影响，荣盛净利润降幅最大，同比降低约164.35%，其次为绿地和华侨城，净利润分别同比减少约55.32%和54.51%。在10家净利润上涨的房企中，滨江的净利润涨幅最大，同比上涨约38.70%，其次为绿城，净利润同比上涨约33.39%。*数据来源：归母净资产收益率=归母净利润/平均归母净资产[1] 2021及2020年度前三十家房地产上市公司财务报告及Wind 数据33.39%38.70%(55.32)%(54.51)%(164.35)%-200%-150%-100%-50%0%50% (100) - 100 200 300 400 500 600 700万科中海保利碧桂园招商蛇口华润龙湖金地新城旭辉绿城金茂远洋滨江绿地首开华发融信华侨城中交雅居乐路劲美的置业中梁宝龙荣盛越秀金科龙光中骏中国前三十家上市房企净利润及增长率[1]2020年净利润单位：人民币亿元2021年净利润单位：人民币亿元2021年同比净利润增长率17.20%15.55%(11.50%)-20%-10%0%10%20%30%40%50%万科中海保利碧桂园招商蛇口华润龙湖金地新城旭辉绿城金茂远洋滨江绿地首开华发融信华侨城中交雅居乐路劲美的置业中梁宝龙荣盛越秀金科龙光中骏中国前三十家上市房企归母净资产收益率变动[1]2020年归母净资产收益率2021年归母净资产收益率 5受到市场下行的影响，房企的存货上升趋势减缓，存货周转天数有所上升。2021年中国前三十家上市房企总存货达人民币90,046亿元，同比增长约6.08%。共有22家企业的存货水平较去年有所增长。其中，中交的存货增长率最高，增幅为51.17%，宝龙和中骏的存货增幅也较大，分别同比增长38.53%和35.47%。在存货同比下降的公司中，首开的降幅最大，达到-10.61%。2021年中国前三十家上市房企存货平均周转天数为3年，存货周转率平均为38.14%，其中绿地的存货周转率最高，达到64.22%，存货周转天数约为2年。其次是龙光，存货周转率为54.75%，存货周转天数约为2年。中交的存货平均周转率最低，为12.39%，其平均周转天数，达到约8年。*数据来源：[1] 2021及2020年度前三十家房地产上市公司财务报告及Wind 数据(10.61)%51.17%38.53%35.47%-20%-10%0%10%20%30%40%50%60% - 2,000 4,000 6,000 8,000 10,000 12,000万科中海保利碧桂园招商蛇口华润龙湖金地新城旭辉绿城金茂远洋滨江绿地首开华发融信华侨城中交雅居乐路劲美的置业中梁宝龙荣盛越秀金科龙光中骏中国前三十家上市房企存货及其增长率[1]2020年存货单位：人民币亿元2021年存货单位：人民币亿元存货同比增长率64.22%12.39%54.75%38.14%0%10%20%30%40%50%60%70%万科中海保利碧桂园招商蛇口华润龙湖金地新城旭辉绿城金茂远洋滨江绿地首开华发融信华侨城中交雅居乐路劲美的置业中梁宝龙荣盛越秀金科龙光中骏中国前三十家上市房企存货周转率[1] 6房企债务投入比持续下降，债务结构企稳向好2021年起全行业房企面临去杠杆的压力，通过持续的管控，有息负债率较上年进一步下降。2021年全年房地产行业信用债发行规模为人民币5,490亿元，同比下降13.1%；海外债全年发行规模为人民币2,682亿元，同比大幅下降40.9%；信托全年融资规模为人民币5,452亿元，同比大幅下降40.9%，仅有ABS融资渠道同比上升约4.6%，全年融资规模为人民币3,850亿元。[2]2021年中国前三十家上市房企债务权益比约为52.29%，同比减少3.64%，平均偿债压力较去年有所下降。其中，华润债务权益比比例最小，该年度仅38.13%，同比下降1.45%。旭辉债务权益比该年度约51.52%，同比减少约21.05%，降幅最大。只有5家企业该比率有较小幅度的上升，其中中海债务权益比涨幅最大，本年约39.74%，同比增加约2.28%。2021年，房企主动减少或被动减少的融资，债务结构企稳向好，受到行业融资环境收紧，房企资金压力提升，部分房企出现债务违约的情形，展望2022年，房地产政策层面将继续坚持“房住不炒”的定位，完善住房市场和保障体系，加快构建高端有市场、低端有保障的住房制度，政策将进一步支持房企合理融资需求，确保房地产行业良性循环和持续发展。*数据来源：债务投入比=带息债务/全部投入资本（所有者权益-带息债务）[1] 2021及2020年度前三十家房地产上市公司财务报告及Wind 数据[2] 中指研究院《2021年房地产行业融资盘点》37.46%39.57%72.57%39.74%38.13%51.52%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%万科中海保利碧桂园招商蛇口华润龙湖金地新城旭辉绿城金茂远洋滨江绿地首开华发融信华侨城中交雅居乐路劲美的置业中梁宝龙荣盛越秀金科龙光中骏中国前三十家上市房企债务投入比[1]2020年带