第三方外拓增长明显，营收和利润双增长

保利物业(6049)[Table_Industry]房地产 本报告导读： 公司2025年受益于在管面积增加推升公司业绩，第三方外拓增长明显，多类型物业面积增长。考虑公司现金流持续改善，维持“增持”评级。 投资要点： 在管面积增加推升公司营收和净利润。2025年，公司实现总收入171.26亿元，同比增加4.8%；归母净利润15.50亿元，同比增加5.1%。期内，公司实现净利率为9.2%，同比提高0.1个百分点。2025年公司分派年度股息每股1.401元（含税），增加约5.2%。分项业务看，2025年，公司物业管理服务收入131.50亿元，同比增加12.6%；非业主增值服务收入16.36亿元，同比减少16.5%；社区增值服务收入23.40亿元，同比减少13.6%。 第三方外拓增长明显，多类型物业面积增长。截止2025年，公司合同管理面积与在管面积分别约为10.12亿平与8.55亿平，分别同比增加2.43%和6.42%。1）2025年，公司来自保利发展控股集团所开发项目的在管面积约为2.91亿平，同比增长约13.0百万平。2）2025年，公司来自第三方项目的在管面积达到5.64亿平，同比增长约38.6百万平。3）2025年，公司新拓展33个存量住宅项目，单年合同额达到179.9百万元，同比增加33.4%。同期，源自住宅社区的物业管理服务收入约为73.68亿元，同比增长约8.7%。2025年，公司新拓展第三方商业及写字楼项目的单年合同金额达到5.10亿元。同期，源自商业及写字楼的物业管理服务收入约为24.84亿元，同比增长约27.3%。2025年，公司新拓展公共及其他物业项目的单年合同金额达约1298.2百万元。同期，公司源自公共及其他物业的收入约为3297.2百万元，同比增长约12.0%。 多类型物业实现增长，推升公司营收和利润2025.08.28盈利能力保持稳定，持续加强股东回报2025.04.10保利物业（06039.HK）2024年中期业绩点评：盈利能力持续夯实，引领国资大后勤服务时代2024.08.25 现金流持续改善，负债率处于健康水平。2025年，公司的现金及银行结余约为128.86亿元，同比增加约8.6%。2025年，公司的资产负债率约为41.2%，与2024年底基本持平。 风险提示：1）物业项目拓展不及预期；2）人工成本上升风险。 目录 1.在管面积增加推升公司营收和净利润....................................................42.第三方外拓增长明显，多类型物业面积增长.........................................53.现金流持续改善，负债率处于健康水平................................................64.投资建议..............................................................................................65.风险提示..............................................................................................6 1.在管面积增加推升公司营收和净利润 2025年，公司实现总收入171.26亿元，同比增加4.8%；归母净利润15.50亿元，同比增加5.1%。期内，公司实现净利率为9.2%，同比提高0.1个百分点。2025年公司分派年度股息每股1.401元（含税），增加约5.2%。 分项业务看，2025年，公司物业管理服务收入131.50亿元，同比增加12.6%（主要由于公司在管项目面积的扩大及在管项目数量的增长）；非业主增值服务收入16.36亿元，同比减少16.5%（乃由于受房地产开发周期影响，案场协销服务项目数量有所回落；及受商办租赁市场环境调整影响，写字楼租赁业务收入有所承压）；社区增值服务收入23.40亿元，同比减少13.6%。 资料来源：公司2025年年报，国泰海通证券研究 资料来源：wind，国泰海通证券研究 2025年，公司物业管理服务的毛利率约为13.39%，较2024年同期下降约0.94个百分点。2025年，公司非业主增值服务的毛利率约为15.80%，较2024年同期下降约0.22个百分点。2025年，公司小区增值服务的毛利率约为41.25%，较2024年同期上升约4.43个百分点 资料来源：公司2021-25年年报，国泰海通证券研究 资料来源：公司2021-25年年报，国泰海通证券研究 2.第三方外拓增长明显，多类型物业面积增长 截止2025年，公司合同管理面积与在管面积分别约为10.12亿平与8.55亿平，分别同比增加2.43%和6.42%。 公司来自保利发展控股集团所开发项目的在管面积规模实现稳步增长。2025年，公司来自保利发展控股集团所开发项目的在管面积约为2.91亿平，较2024年底的在管面积增长约13.0百万平。 公司坚定践行市场化战略，第三方拓展成效显著，已成为驱动规模与收入长的核心引擎。2025年，公司来自第三方项目的在管面积达到5.64亿平，较2024年底增长约38.6百万平，占总在管面积约66.0%。 2025年，公司新拓展33个存量住宅项目，单年合同额达到179.9百万元，同比增加33.4%。同期，公司住宅小区的在管面积约为3.31亿平。同期，源自住宅社区的物业管理服务收入约为73.68亿元，同比增长约8.7%。2025年，公司新拓展第三方商业及写字楼项目的单年合同金额达到5.10亿元。同期，公司商业及写字楼的在管面积约为48.7百万平。同期，源自商业及写字楼的物业管理服务收入约为24.84亿元，同比增长约27.3%。2025年，公司新拓展公共及其他物业项目的单年合同金额达约1298.2百万元。同期，公司源自公共及其他物业的收入约为3297.2百万元，同比增长约12.0%，占物业管理服务总收入的比重约25.1%。受益于新项目定价标准的提升，公司的平均物业管理费单价实现稳中有升。 3.现金流持续改善，负债率处于健康水平 2025年，公司的现金及银行结余约为128.86亿元，其中包含现金及现金等价物约107.10亿元以及定期存款本金约21.76亿元，较2024年底的约118.67亿元增加约8.6%。2025年，公司的资产负债率约为41.2%，与2024年底基本持平。 4.投资建议 公司是中国一家规模领先、具有央企背景的物业管理服务综合运营商，根据中指排行榜，公司在中国物业服务百强企业中排名第二，在国有物业服务企业中排名第一。2025年，公司的合同管理面积与在管面积分别为10.12亿平与8.55亿平。我们维持公司2026-2028年EPS预测为人民币2.96/3.13/3.30元，给予公司2026年13xPE，对应目标价至43.73港元，维持“增持”评级。 5.风险提示 1）物业项目拓展不及预期；2）人工成本上升风险。 本公司具有中国证监会核准的证券投资咨询业务资格 分析师声明 作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，保证报告所采用的数据均来自合规渠道，分析逻辑基于作者的职业理解，本报告清晰准确地反映了作者的研究观点，力求独立、客观和公正，结论不受任何第三方的授意或影响，特此声明。 免责声明 本报告仅供国泰海通证券股份有限公司（以下简称“本公司”）的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为本公司的当然客户。本报告仅在相关法律许可的情况下发放，并仅为提供信息而发放，概不构成任何广告。 本报告的信息来源于已公开的资料，本公司对该等信息的准确性、完整性或可靠性不作任何保证。本报告所载的资料、意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断，本报告所指的证券或投资标的的价格、价值及投资收入可升可跌。过往表现不应作为日后的表现依据。在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。本公司不保证本报告所含信息保持在最新状态。同时，本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。 本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户，不构成客户私人咨询建议。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议。在任何情况下，本公司、本公司员工或者关联机构不承诺投资者一定获利，不与投资者分享投资收益，也不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。投资者务必注意，其据此做出的任何投资决策与本公司、本公司员工或者关联机构无关。 本公司利用信息隔离墙控制内部一个或多个领域、部门或关联机构之间的信息流动。因此，投资者应注意，在法律许可的情况下，本公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券或期权并进行证券或期权交易，也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行、财务顾问或者金融产品等相关服务。在法律许可的情况下，本公司的员工可能担任本报告所提到的公司的董事。 市场有风险，投资需谨慎。投资者不应将本报告作为作出投资决策的唯一参考因素，亦不应认为本报告可以取代自己的判断。在决定投资前，如有需要，投资者务必向专业人士咨询并谨慎决策。 本报告版权仅为本公司所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、发表或引用。如征得本公司同意进行引用、刊发的，需在允许的范围内使用，并注明出处为“国泰海通证券研究”，且不得对本报告进行任何有悖原意的引用、删节和修改。 若本公司以外的其他机构（以下简称“该机构”）发送本报告，则由该机构独自为此发送行为负责。通过此途径获得本报告的投资者应自行联系该机构以要求获悉更详细信息或进而交易本报告中提及的证券。本报告不构成本公司向该机构之客户提供的投资建议，本公司、本公司员工或者关联机构亦不为该机构之客户因使用本报告或报告所载内容引起的任何损失承担任何责任。 投资建议的比较标准 投资评级分为股票评级和行业评级。 以报告发布后的12个月内的市场表现为比较标准，报告发布日后的12个月内的公司股价（或行业指数）的涨跌幅相对同期的当地市场指数涨跌幅为基准。 国泰海通证券研究所 地址上海市黄浦区中山南路888号