“十四五”圆满收官，再启新程——2025 年年度业绩点评

华润万象生活(1209)[Table_Industry]房地产 ——2025年年度业绩点评 本报告导读： 公司“十四五”期间实现圆满收官，2025年核心指标量质齐升，稳健业绩持续回馈股东，连续三年实现核心净利润100%分派。 投资要点： 核心指标量质齐升，稳健业绩持续回馈股东。2025年，公司实现综合收入180.2亿元，同比+5.1%；核心净利润39.5亿元，同比+13.7%；两费费率同比下降0.23个百分点至7.54%；经营性净现金流覆盖股东应占核心净利润比例103.3%。董事会决议宣派末期股息每股人民币0.509元，同时宣派末期特别股息每股0.341元，全年每股股息同比增长12.7%至人民币1.731元，连续三年实现核心净利润100%分派。 商业航道规模效益全面提升，领导地位持续巩固。截止2025年末，公司旗下在管购物中心增至207座；在营购物中心增至135座，其中54个项目零售额排名当地市场第一，105个排名当地市场前三。年内，公司旗下在营购物中心实现零售额人民币2660亿元，同比+23.7%，全面跑赢社消零总额增速；业主端租金收入人民币307亿元，同比+16.9%；业主端经营利润率同比提升0.6个百分点至65.7%。写字楼方面，公司年内出租率提升3.6个百分点至77.2%；全年新租面积27.7万平方米，同比+19%。 商管表现亮眼，股息派发丰厚2025.08.29华润万象生活（01209.HK）2024年年度业绩点评：核心业绩稳健增长，股东回报再创新高2025.03.28华润万象生活（01209.HK）公司深度：争创全球一流企业，品质成就万象非凡！2025.02.08 物业航道提质增量，城市空间核心竞争力稳步增强。2025年，公司物业航道年内新增第三方合约面积3530万平方米，其中80%位于一二线城市，千万以上合同占比76%；战略性退出27个低效项目346万平方米。年末总在管面积4.26亿平方米，总合约面积4.64亿平方米，同比分别增长3.2%及2.9%。城市空间方面，年内新获取北京小米M4未来产业园、三亚海棠河生态公园、山东农业大学、北京航天总医院等项目。年末在管面积同比提升2.3%至1.28亿平方米，收入同比增长12.0%至20.40亿元。城市空间发展策略坚持质效优先，全年实现收缴率92.6%、清欠率86.5%。风险提示。物业项目拓展不及预期；人工成本上升风险；增值业务 拓展不及预期风险。 目录 1.核心指标量质齐升，稳健业绩持续回馈股东.........................................42.商业航道规模效益全面提升，领导地位持续巩固..................................43.物业航道提质增量，城市空间核心竞争力稳步增强...............................54.大会员并购高效整合，盈利稳步释放....................................................55.投资建议..............................................................................................66.风险提示..............................................................................................6 1.核心指标量质齐升，稳健业绩持续回馈股东 2025年，公司实现综合收入180.2亿元，同比+5.1%；核心净利润39.5亿元，同比+13.7%；两费费率同比下降0.23个百分点至7.54%；经营性净现金流覆盖股东应占核心净利润比例103.3%。董事会决议宣派末期股息每股人民币0.509元，同时宣派末期特别股息每股0.341元，全年每股股息同比增长12.7%至人民币1.731元，连续三年实现核心净利润100%分派，积极践行回馈股东的承诺。 资料来源：Wind，国泰海通证券研究 收入构成看，公司商业航道、物业航道和生态圈业务分别贡献收入6906百万元、10847百万元和269百万元，同比分别+10.1%、+1.1%、+72.2%，占总营收比重分别为38.3%、60.2%、1.5%。综合毛利率同比提升2.5个百分点至35.5%，其中商业航道提升2.9个百分点至63.1%，物业航道提升1.0个百分点至18.0%，生态圈业务提升1.2个百分点至36.9%。 2.商业航道规模效益全面提升，领导地位持续巩固 截止2025年末，公司旗下在管购物中心增至207座；在营购物中心增至135座，其中54个项目零售额排名当地市场第一，105个排名当地市场前三。年内，公司旗下在营购物中心实现零售额人民币2660亿元，同比+23.7%，全面跑赢社消零总额增速；业主端租金收入人民币307亿元，同比+16.9%； 业主端经营利润率同比提升0.6个百分点至65.7%。 写字楼方面，公司年末在管物业服务项目233个，在管面积1815万平方米，合约项目250个，合约面积2252万平方米；年内出租率提升3.6个百分点至77.2%；全年新租面积27.7万平方米，同比+19%。 3.物业航道提质增量，城市空间核心竞争力稳步增强 2025年，公司物业航道年内新增第三方合约面积3530万平方米，其中80%位于一二线城市，千万以上合同占比76%；战略性退出27个低效项目346万平方米。年末总在管面积4.26亿平方米，总合约面积4.64亿平方米，同比分别增长3.2%及2.9%。城市空间方面，年内新获取北京小米M4未来产业园、三亚海棠河生态公园、山东农业大学、北京航天总医院等项目。年末在管面积同比提升2.3%至1.28亿平方米，收入同比增长12.0%至20.40亿元。城市空间发展策略坚持质效优先，全年实现收缴率92.6%、清欠率86.5%。 4.大会员并购高效整合，盈利稳步释放 2025年，公司收购华润网络并完成业务整合，明确商业模式和发展战略，跑通积分运营业务模式，实现营业收入1.1亿元，毛利7671万元。年末会员总量突破8300万，同比+36.0%，积分业务增长强劲，万象星发放总额13.1亿元，同比+27.2%，跨业态兑分同比+41.7%。资源聚集效应不断增强，联名卡发卡17万张，引入营销资源超7000万元，带动场内消费增长。 资料来源：公司2025年年度业绩PPT材料，国泰海通证券研究资料来源：公司2025年年度业绩PPT材料，国泰海通证券研究 5.投资建议 我们预测2026/27/28年EPS为人民币1.91/2.09/2.34元，给予公司26年25xPE（考虑公司定位世界一流的城市品质生活服务商，各项业务领先于全行业，给予PE适度溢价），目标价51.77港元，维持“增持”评级。（本文非特别注明，均为人民币计价，1港元=0.92元人民币）。 6.风险提示 物业项目拓展不及预期；人工成本上升风险；增值业务拓展不及预期风险。 本公司具有中国证监会核准的证券投资咨询业务资格 分析师声明 作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，保证报告所采用的数据均来自合规渠道，分析逻辑基于作者的职业理解，本报告清晰准确地反映了作者的研究观点，力求独立、客观和公正，结论不受任何第三方的授意或影响，特此声明。 免责声明 本报告仅供国泰海通证券股份有限公司（以下简称“本公司”）的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为本公司的当然客户。本报告仅在相关法律许可的情况下发放，并仅为提供信息而发放，概不构成任何广告。 本报告的信息来源于已公开的资料，本公司对该等信息的准确性、完整性或可靠性不作任何保证。本报告所载的资料、意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断，本报告所指的证券或投资标的的价格、价值及投资收入可升可跌。过往表现不应作为日后的表现依据。在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。本公司不保证本报告所含信息保持在最新状态。同时，本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。 本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户，不构成客户私人咨询建议。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议。在任何情况下，本公司、本公司员工或者关联机构不承诺投资者一定获利，不与投资者分享投资收益，也不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。投资者务必注意，其据此做出的任何投资决策与本公司、本公司员工或者关联机构无关。 本公司利用信息隔离墙控制内部一个或多个领域、部门或关联机构之间的信息流动。因此，投资者应注意，在法律许可的情况下，本公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券或期权并进行证券或期权交易，也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行、财务顾问或者金融产品等相关服务。在法律许可的情况下，本公司的员工可能担任本报告所提到的公司的董事。 市场有风险，投资需谨慎。投资者不应将本报告作为作出投资决策的唯一参考因素，亦不应认为本报告可以取代自己的判断。在决定投资前，如有需要，投资者务必向专业人士咨询并谨慎决策。 本报告版权仅为本公司所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、发表或引用。如征得本公司同意进行引用、刊发的，需在允许的范围内使用，并注明出处为“国泰海通证券研究”，且不得对本报告进行任何有悖原意的引用、删节和修改。 若本公司以外的其他机构（以下简称“该机构”）发送本报告，则由该机构独自为此发送行为负责。通过此途径获得本报告的投资者应自行联系该机构以要求获悉更详细信息或进而交易本报告中提及的证券。本报告不构成本公司向该机构之客户提供的投资建议，本公司、本公司员工或者关联机构亦不为该机构之客户因使用本报告或报告所载内容引起的任何损失承担任何责任。 投资建议的比较标准 投资评级分为股票评级和行业评级。 以报告发布后的12个月内的市场表现为比较标准，报告发布日后的12个月内的公司股价（或行业指数）的涨跌幅相对同期的当地市场指数涨跌幅为基准。 国泰海通证券研究所 地址上海市黄浦区中山南路888号