万科A：2025年年度报告

2025年度报告 证券代码：000002、299903证券简称：万科A、万科H代公告编号：〈万〉2026-027 第一节重要提示、目录和释义 重要提示 本公司董事会及董事、高级管理人员保证2025年度报告（以下简称“本报告”）内容的真实、准确和完整，不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 本报告已经公司第二十届董事会第三十一次会议（以下简称“本次会议”）审议通过。沈向洋独立董事因公务原因未能亲自出席本次会议，授权张懿宸独立董事代为出席会议并行使表决权，其余董事均亲自出席了本次会议。 本报告之财务报告已经德勤华永会计师事务所（特殊普通合伙）审计并出具了无保留意见（附持续经营重大不确定性段落）的审计报告，本公司董事会对相关事项已有详细说明，请投资者注意阅读。 董事长黄力平，执行副总裁、财务负责人韩慧华声明：保证本报告中财务报告的真实、准确和完整。 公司2025年度分红派息预案：2025年度公司不派发股息，不送红股，也不进行资本公积转增股本。公司2025年度分红派息预案还需提交公司年度股东会审议批准。因2025年度经营亏损，截至报告期末，母公司存在未弥补亏损。如公司经营未能改善，导致未弥补亏损继续存在，将影响公司未来向股东进行现金分红的能力。 本报告涉及的未来计划、发展战略等前瞻性陈述，不构成本集团对投资者的实质承诺，敬请投资者对此保持足够的风险认识，理解计划、预测与承诺之间的差异，注意投资风险。 本报告已按照《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业相关要求进行披露。本集团目前面临的主要风险及应对措施，敬请投资者查阅“第五节公司治理报告暨企业管治报告”之“十六、风险管理”部分。 目录 第一节重要提示、目录和释义.............................................................1第二节致股东..........................................................................................3第三节公司简介和主要财务指标.........................................................5第四节董事会报告..............................................................................10第五节公司治理报告暨企业管治报告..............................................65第六节重要事项..................................................................................93第七节股份变动及股东情况............................................................126第八节债券相关情况........................................................................132第九节财务报告................................................................................140 备查文件目录 1、载有公司法定代表人、财务负责人签名并盖章的财务报表；2、载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件；3、报告期内在中国证监会指定媒体上公开披露的所有公司文件的正本及公告的原稿；4、在其他证券市场公布的年度报告。 以上备查文件的备置地点：公司董事会办公室。 第一节释义 第二节致股东 2025年是很不平凡的一年。房地产行业处于构建发展新模式、供需结构再平衡的关键阶段。万科受部分高地价项目进入结算周期、新增计提存货跌价准备与信用减值等多重因素叠加影响，经营业绩远未达股东预期，亏损额较2024年进一步扩大。对此，公司管理层向各位股东致以诚挚歉意。公司业绩亏损既有外部因素影响，更有既往经营失策等自身因素。针对股东和社会各界关注的风险化解和经营改善的年度核心目标，公司管理层持续优化管理、降本增效、狠抓合规建设，但要化解过往“高负债、高周转、高杠杆”发展模式所形成的负担和问题仍需时日。 2025年公司重点推进三类工作：一是全力做好房屋交付；二是优化资债结构、化解风险；三是提升经营能力、恢复发展韧性。 “保交房”始终是底线任务和首要工作。2025年公司按期保质交付房屋11.7万套，其中1.7万套年内提前30天交付。全年73个批次实现“交付零等待”、“交付即办证”，37个项目成为高品质交付标杆，21个项目落地“兴交付”模式，构建起正向口碑效应，部分标杆项目形成“以交促销”良性循环，带动销售流速提升。 资债结构调整和风险化解持续攻坚。公司以存量资源盘活和大宗资产交易为重要抓手，用足用活各项政策工具，创新推进资源置换，全年盘活货值338.5亿元；完成31个项目大宗资产交易，交易金额113亿元，有序推进冰雪业务退出和交割。同时，公司积极争取金融机构支持，落实再融资、展期等融资优化举措，推动落实各项化险工作。公司将继续加强与金融机构、合作伙伴及地方政府的沟通对接，以实际行动争取理解与支持。 经营能力提升取得阶段性成效。2025年开发业务累计签约1,340.6亿元，18个新项目实现首开，投资兑现度84%；物业服务完成超300个蝶城提效改造，对外拓展52个能源管理服务项目；上海前湾印象城MEGA等商业项目顺利开业，打造城市级标杆；长租公寓、高标仓及冷链仓储等业务保持行业领先。各业务板块的经营能力提升，为公司稳健发展奠定坚实基础。 2026年公司将聚焦化险和发展两大主题，持续推动关键工作落地。一是坚定推进城市与业务聚焦，坚决退出发展前景不佳、盈利能力薄弱、历史包袱较重的城市和业务，轻装上阵，重整投资机制，聚焦重点城市、核心板块及优势产品，积极引入增量资金。二是持续提 升产品与服务能力，开发业务对标“好房子”要求，打通产品力、建造力、交付力与服务力，经营服务业务强化运营与服务水平，推动多业态协同发展，发挥综合优势。三是探索业务模式创新，依托多年积累的开发经验、多业态操盘能力及品牌优势，面向优质企业客户提供全周期、全链条不动产运营服务。四是强化技术赋能，全面推动AI技术在万科不动产开发运营各环节的应用，加快新型建造技术迭代升级，推动经营服务业务借助技术提升客户体验与运营效率，加快构建大会员体系及全业态客户系统，实现精准获客。 在公司攻坚克难、全力化险的关键阶段，我们得到各方鼎力支持与倾力相助，为公司稳妥处置风险、稳定经营基本面、修复市场信心提供坚实支撑。在地产行业有利政策持续出台的背景下，政府各级相关部门积极落实专项债推进土地收储，帮助企业探索多渠道盘活存量商品房，为公司化解风险、恢复经营创造了有利条件；各类金融机构依托房地产融资协调机制给予务实支持，保障公司融资稳定，机构投资者在关键时刻给予公司宝贵的理解和信任，确保到期公开债顺利展期；大股东深铁集团通过市场化、法治化手段予以赋能，为公司稳妥处置风险提供坚实支撑。这些都是公司在2026年持续奋斗、全力化险的最坚强支持。对此，我们满怀感恩。 展望未来，公司将始终坚守“好房子、好社区、好服务”核心使命，秉持奋斗初心、坚守客户至上，以实干践行使命，全力为股东、为社会创造真实价值，以勇担使命、实干笃行的实际行动，回馈各方信赖与托付。 第三节公司简介和主要财务指标 公司于1984年在深圳经济特区成立，1988年经深圳市人民政府“深府办（1988）1509号”文批准，公司实施股份制改革；1991年1月29日，公司发行的A股在深交所上市；1993年5月28日，公司发行的B股在深交所上市；2014年6月25日，公司B股以介绍方式转换上市地在联交所主板上市（B转H）。 公司的企业愿景是“围绕城市生态，服务美好生活，做新时代房地产转型发展的好企业”。公司始终坚持为普通人提供好产品、好服务，坚持与城市同步发展、与客户同步发展的两条主线。公司在巩固住宅开发和物业服务业务固有优势的基础上，已进入物流仓储服务、租赁住宅、商业开发和运营、标准办公与产业园、酒店与度假等领域，为更好地服务人民美好生活需要、实现可持续发展奠定了良好基础。2025年，公司继续荣登《财富》“世界500强”，位列榜单第319位。自2016年首次跻身《财富》“世界500强”以来，公司已连续10年上榜。 一、公司简介 （一）基本信息 中文名称：万科企业股份有限公司（缩写为“万科”）英文名称：CHINA VANKE CO., LTD. (缩写为“VANKE”)注册地址：中国广东省深圳市盐田区大梅沙环梅路33号万科中心邮政编码：518083办公地址：中国广东省深圳市福田区梅林路63号万科大厦邮政编码：518049香港注册办事处地址及通讯地址：香港花园道1号中银大厦43楼A室国际互联网网址：www.vanke.com电子信箱：IR@vanke.com法定代表人：黄力平联交所授权代表：雷江松、田钧 联交所替代授权代表：钟明辉 （二）联系人和联系方式 董事会秘书、联席公司秘书：田钧电子信箱：IR@vanke.com股证事务授权代表：吉江华电子信箱：IR@vanke.com联系地址：中国广东省深圳市福田区梅林路63号万科大厦电话：0755-25606666传真：0755-25531696联席公司秘书：钟明辉电子邮件：IR@vanke.com联系地址：香港中环花园道1号中银大厦43楼A室电话：00852-23098888传真：00852-23288097 （三）股票情况 A股股票上市地：深交所A股股票简称：万科AA股股票代码：000002H股股票上市地：联交所H股股票简称：万科企业、万科H代注H股股票代码：02202、299903注 注：该简称和代码仅供本公司原B股股东通过境内证券公司交易系统交易其因B转H而持有的本公司H股股份使用。 H股股份过户登记处：香港中央证券登记有限公司联系地址：香港湾仔皇后大道东183号合和中心17楼1712-1716室 （四）信息披露及备置地点 信息披露媒体名称：巨潮资讯网、《证券时报》等以及联交所披露易网站登载年度报告的国际互联网网址：A股：www.cninfo.com.cn H股：www.hkexnews.hk 年度报告备置地点：公司董事会办公室 （五）注册变更情况 公司首次注册登记日期：1984年5月30日，地点：深圳变更登记日期：2026年3月19日，地点：深圳统一社会信用代码：91440300192181490G （六）聘请的会计师事务所和律师事务所 公司聘请的会计师事务所 境内：德勤华永会计师事务所（特殊普通合伙）地址：上海市黄浦区延安东路222号30楼签字会计师：杨誉民、许湘照境外：德勤‧关黄陈方会计师行地址：香港金钟道88号太古广场一期35楼 公司聘请的律师事务所 境内： 广东信达律师事务所，地址：深圳市福田区益田路6001号太平金融大厦11~12楼北京市君合（深圳）律师事务所，地址：深圳市福田区中心四路1-1号嘉里建设广场三座第2803-04室境外：普衡律师事务所，地址：香港花园道1号中银大厦22楼 二、会计数据和财务指标摘要 公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据□是√否 （一）主要会计数据和财务指标 单位：元 （二）分季度主要财务指标 上述财务指标或其加总数与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标不存在重大差异。 （三）非经常性损益项目 公司报告期不存在将根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》定义、列举的非经常性损益项目界定为经常