万科A：2025年三季度报告

2025年第三季度报告 证券代码：000002、299903证券简称：万科A、万科H代 公告编号：〈万〉2025-137 本公司及董事会全体成员保证公告内容真实、准确和完整，没有虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏。 重要内容提示: 万科企业股份有限公司（以下简称“公司”或“本公司”）董事会及董事、高级管理人员保证2025年第三季度报告（以下简称“本报告”）内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 公司第二十届董事会第二十六次会议审议并通过了本报告。张懿宸独立董事因公务原因未能亲自出席本次会议，授权沈向洋独立董事代为出席会议并行使表决权。除此之外，其他董事均亲自出席了本次董事会会议。 董事长黄力平，执行副总裁、财务负责人韩慧华声明：保证本报告中财务报表的真实、准确、完整。 本集团（指万科企业股份有限公司及其附属公司）按照中国会计准则编制了本报告，本报告之财务报表未经审计。 除特别指明外，本报告所用记账本位币均为人民币，“报告期”指2025年7-9月。 本报告涉及的未来计划、发展战略等前瞻性陈述，不构成本集团对投资者的实质承诺，敬请投资者对此保持足够的风险认识，理解计划、预测与承诺之间的差异，注意投资风险。 一、主要财务数据 （一）主要会计数据和财务指标 公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据□是√否 （二）非经常性损益项目和金额 √适用□不适用 界定的非经常性损益项目，以及把《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。 □适用√不适用 公司报告期不存在将根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》定义、列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目的情形。 （三）主要会计数据和财务指标发生变动的情况及原因 √适用□不适用 单位：万元 二、募集资金使用情况 □适用√不适用公司报告期无募集资金使用情况。 三、股东信息 （一）普通股股东总数和表决权恢复的优先股股东数量及前10名股东持股情况表 单位：股 注1：HKSCC NOMINEES LIMITED为本公司H股非登记股东所持股份的名义持有人； 注2：香港中央结算有限公司为通过深股通持有公司A股的非登记股东所持股份的名义持有人； 注3：上表中A股股东总数是指合并融资融券信用账户后的股东数量。 截至2025年9月30日，公司总股数为11,930,709,471股，其中A股9,724,196,533股，H股2,206,512,938股。 1、持股5%以上股东、前10名股东及前10名无限售流通股股东参与转融通业务出借股份情况 □适用√不适用 2、前10名股东及前10名无限售流通股股东因转融通出借/归还原因导致较上期发生变化□适用√不适用 （二）公司优先股股东总数及前10名优先股股东持股情况表 □适用√不适用 四、重要事项 （一）房地产市场情况 全国新房销售和房地产开发投资仍面临压力。国家统计局数据显示，1-9月全国新建商品房销售金额和房地产开发投资金额同比分别下降7.9%和13.9%。克而瑞数据显示，1-9月百强房企销售操盘金额同比下降11.8%。 房地产支持性政策持续出台。8月，国务院会议强调要“采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势”；《中共中央国务院关于推动城市高质量发展的意见》提出“加快城市发展方式转型，推动城市高质量发展”。8月份以来，北京、上海、深圳等城市陆续优化区域限购政策，对市场预期产生正向影响。 （二）本集团业务进展 前三季度本集团实现营业收入1,613.9亿元，权益净亏损280.2亿元，在经营上仍面临阶段性压力。在各方及大股东强有力的支持下，本集团全力保障队伍稳定、财务稳定和生产经营稳定，改革化险工作稳步推进。但从未来趋势看，公司销售持续下滑，整体经营形势依然十分严峻，资金紧张局面进一步加剧，债务偿还面临较大压力。 在经营端，本集团前三季度按期保质完成7.4万套房的交付，通过“城市兴交付”行动持续提升交付服务品质；坚持积极销售，实现销售金额1,004.6亿元；完成19个项目的大宗交易，实现大宗交易签约金额68.6亿元；积极探索存量资产盘活路径，累计盘活优化及新增产能178.4亿；业务优化与退出有序推进，冰雪业务已与中旅集团完成签约，正在推进交割工作。前三季度，本集团经营服务业务全口径收入435.7亿元，同比增长1.1%，经营效益保持在行业前列。 在融资端，本集团继续获得各类金融机构支持，除股东借款外，前三季度合并报表范围内新增融资和再融资265亿元，其中境内新增融资综合成本3.44%，较2024年全年境内新增融资综合成本下降6个基点；深铁集团也积极为公司提供流动性支持，截至目前已累计向公司提供291.3亿元的股东借款，且借款利率和抵质押率均优于市场惯例水平。截至本报告披露日，本集团已完成288.9亿元公开债务的偿还。 本集团坚持融合发展的经营思路，强化内外部资源整合。集团持续与各地政府、央国企、各行业龙头企业、产业投资方协同创新，共建战略合作生态圈。万纬物流与深铁集团合作探索“轨道交通+机器人配送”场景，实现地铁无人配送，报告期内已完成二阶段试跑测试与硬件升级改良工作，将于四季度逐批量产交付上线。集团着力强化业务的协同发展，第三季度 泊寓联合万物梁行获取东莞潢涌项目一期人才公寓运营及物业管理，并协同深圳万科推进深圳老地方项目资产盘活；商业业务与酒店业务部分会员权益已互通落地，后续将在用户体验和感知上深度优化，实现商业与酒店会员全面融合，打造商业与酒店会员生态体系。 为适应行业发展新模式，支持战略目标与经营实现，报告期内本集团实施组织调整，强化总部定位与职能，精简地区公司管理层级，整合事业部资源，目前该项工作仍在推进。 1、主要财务指标情况 第三季度本集团实现营业收入560.7亿元。其中，房地产开发业务结算面积为299.7万平方米，贡献营业收入402.0亿元。归属于上市公司股东的净亏损160.7亿元，主要原因是开发业务结算规模下滑、毛利率仍处低位、新增计提存货跌价准备以及部分资产交易和股权处置的交易价格低于账面值等。 1-9月，本集团累计营业收入为1,613.9亿元；归属于上市公司股东的净亏损280.2亿元。其中，房地产开发业务结算面积为833.3万平方米，贡献营业收入1,142.5亿元。 1-9月，本集团整体的税前毛利率为9.6%，扣除税金及附加后的毛利率为5.3%。其中，房地产开发业务的税前毛利率为7.8%，税后毛利率为2.0%。 截至报告期末，本集团持有的货币资金为656.8亿元；有息负债合计3,629.3亿元；资产负债率为73.5%，较上年末下降0.1个百分点。 2、主要业务情况 （1）房地产开发 第三季度本集团实现合同销售面积236.1万平方米，合同销售金额313.4亿元，同比分别下降39.7%和41.8%。1-9月，本集团累计实现合同销售面积775.1万平方米，合同销售金额1,004.6亿元，同比分别下降41.8%和44.6%。十一假期本集团取得良好销售表现，在无新盘加推的情况下，实现认购金额47.7亿，目标完成率137%，16家地区公司均完成认购目标。 截至9月底，本集团合并报表范围内有1,321.6万平方米已售资源未竣工结算，合同金额合计约1,548.1亿元。 保障项目高品质交付。1-9月，本集团合计完成187个项目、305个批次、7.4万套房的交付。围绕场景、服务、体验、品质四个维度，集团持续开展“城市兴交付”主题行动，实现从“保交付”向“精益交付”的升级。 新开项目表现良好，持续推动库存去化。前三季度，本集团11个首开项目均兑现投资承诺，平均销售去化率近7成，其中报告期内首开的广州万科檐屿城项目，首开销售套数为广州市前三。前三季度，本集团年初现房实现销售202亿元，年初准现房实现销售206亿元，车（位）商（铺）办（公）销售130亿元，共109个项目实现销售斩尾。集团积极推进全民经纪人分享家、直播、短视频、垂直类媒体等自有渠道获客模式，持续优化获客结构和营销费用，累计贡献销售超205亿元。 依托场景化落地与精细化设计，推动产品力升级。报告期内，本集团完成对产品体系和标准的迭代升级，已在新建项目中全面应用，同时通过市场优选及与优质供应商的联合共建研发，持续提升装修模块产品品质。广州檐屿城和花地湾傲璟2个项目，通过核心模块的场景化呈现，强化用户体验；长沙松湖天地・隐秀，系统性升级归家体系模块，打造高品质的社区商业和精致的景观园林，为客户创造高品质生活体验；合肥云映青澜项目通过归家体系、公区及架空层等空间场景模块营造，并打造高浓度公园商业配套，实现开盘即售罄。三季度引入厨房电器、智能家居等与装修模块相关的59款新产品，并通过方案技术优化、招采供应链整合、工艺工法调整等关键举措，实现产品品质和性价比优化。 坚持存量资源盘活为主的投资策略，优化产能结构。公司通过多种方式推进存量盘活，三季度盘活优化和新增产能83.3亿，其中7月新获取的石家庄万科公园隐秀项目，通过规划调整、方案优化等方式，实现盘活新增产能28亿。1-9月，公司通过盘活累计优化和新增产能178.4亿，通过存量盘活回款71.1亿。前三季度，本集团累计获取项目13个，权益计容建筑面积57.1万平方米，权益地价约28.1亿元。 1-9月，本集团实现新开工及复工计容面积472.7万平方米，占全年开复工计划的70.7%；实现竣工计容面积837.2万平方米，占全年计划竣工面积的59.2%。 截至9月底，本集团在建项目总建筑面积约2,978.1万平方米，权益建筑面积约1,961.0万平方米；规划中项目总建筑面积约2,957.7万平方米，权益建筑面积约1,892.4万平方米。此外，本集团还参与了一批旧城改造项目，按当前规划条件，权益建筑面积合计约338.6万平方米。 （2）物业服务 依托服务品质与品牌影响力，持续拓展优质项目。在住宅领域，凭借“蝶城”战略的浓度优势，存量项目拓展稳步推进，万科物业前三季度新增年化饱和收入达16.8亿元，其中，通 过弹性定价体系新拓项目41个，对应1.4亿元年化饱和收入；商写业务方面，三季度在上海、西安、珠海等地拓展多个标杆项目，新增年化饱和收入7.9亿元。 推动社会责任与基础服务融合，加强居民健康安全的多维关怀。报告期内，万物云大力普及应急救援技能。截至9月底，累计已有超过26,892名在职员工获得CPR（心肺复苏术）认证，在住宅区域配置的AED（自动体外除颤器）超过3,488台，并已成功运用这些技能挽救生命31起，守护了业主与客户的生命安全。 “保值力”获得行业权威认可。报告期内，万科物业在中国房地产业协会与克而瑞联合发布的“保值力”系列测评中，荣获“2025年中国房地产保值力卓越物业企业”奖项。 鉴于万物云在香港联合交易所有限公司上市，详细财务数据请见其后续披露的定期报告。 （3）租赁住宅 1-9月，本集团租赁住宅业务（含非并表项目）实现营业收入27.4亿元，同比增长4.4%。 管理规模持续领先。三季度，本集团旗下“泊寓”新拓展房源7,608间，新开业10,089间。截至9月底，泊寓共运营管理28.0万间长租公寓，其中20.4万间已开业，出租率94.3%。泊寓积极响应国家纳保政策，所管理的租赁住宅中，有13.3万间纳入保障性租赁住房。 拓展渠道资源，深化高端产品线。泊寓在深化和各地国资平台合作的基础上，进一步丰富资源获取渠道，三季度新拓房源中，来自互联网、建材行业等非国企的房源占比达到41%。持续深化中高端产品线打造，深圳“壹铭101公馆”作为产、建、运营一体的中高端项目，于9月开业，深受客户好评。 品牌价值获得广泛认可。中指研究院发布的《2025中国房地产品牌价值研究报告》中，泊寓获评“2025中国住房租赁领先品牌”、“2025中国社区租赁领先品