核心观点与关键数据
- 市场表现:上周A股申万一级房地产行业指数下跌1.42%,跑输沪深300指数0.01pct;港股恒生物业服务及管理指数下跌0.93%,跑赢恒生综合指数0.32pct。
- 上海市场:上海成交热度显著上行,3月二手房成交创近5年新高,单日网签1585套刷新纪录,政策“沪七条”是直接催化因素,但整体成交结构偏刚需,可持续性仍待验证。
- 新房市场:30大中城市上周新房成交面积为221.71万方,累计同比-17.8%;近四周平均成交面积为171.96万方,同比-14.4%,环比+17.1%。一线城市、二线城市、三线城市近四周平均成交面积同比分别下降18.4%、9.5%、19%,环比分别增长26.1%、14%、14.7%。
- 库存与去化:上周14城商品住宅可售面积为7661万方,同比-4.1%,环比-1.71%,去化周期为20.33个月,一线城市去化周期为14.68个月。
- 二手房市场:上周20城二手房成交面积为274.6万方,累计同比-6.5%;近四周平均成交面积为241.37万方,同比-12.2%,环比+15.4%。截至2026/3/16,全国城市二手房出售挂牌量指数为3.73,环比-21.8%,挂牌价指数为144.49,环比-0.13%。
- 土地市场:上周100大中城市新增供应住宅类土地23宗,成交14宗;新增供应商服类土地41宗,成交14宗。近四周100大中城市平均住宅类土地成交数量/供应数量为1.1,平均商服类土地成交数量/供应数量为1.32。近四周100大中城市成交住宅类土地楼面均价为7409.5元/平方米,溢价率为2.69%,环比-5.78pct;成交商服类土地楼面均价为1578.75元/平方米,溢价率为0.24%,环比-0.01pct。
研究结论
- 市场分化:上海二手房市场热度上行,但新房修复相对滞后,政策刺激效果显现,但可持续性仍需观察。
- 房企拿地谨慎:全国层面房企投资仍谨慎,宅地成交与推出规模仍低位徘徊,拿地更多集中于核心城市、联合体拿地与“商改住”等结构性机会。
- 未来关注点:核心变量在于4-5月二手热度能否向新房去化与价格端继续传导。
风险提示
- 政策不及预期
- 行业销售不及预期
- 收储进度不及预期
- 市场情绪极端避险