上海成交热度突出，房企拿地仍显谨慎

发布时间：2026-03-31 行业投资评级 房地产行业报告（2026.3.23-2026.3.29） 强于大市|维持 上海成交热度突出房企拿地仍显谨慎 ⚫投资要点 上海成交热度显著上行，以二手房“存量释放”为主，上海3月二手房成交创近5年新高，单日网签1585套刷新纪录，但新房修复相对滞后，政策“沪七条”是直接催化，整体而言成交结构偏刚需、可持续性仍待验证。全国层面房企投资仍谨慎，宅地成交与推出规模仍低位徘徊，拿地更多集中于核心城市、联合体拿地与“商改住”等结构性机会，未来核心变量在于4-5月二手热度能否向新房去化与价格端继续传导。 收盘点位2196.152周最高2436.1752周最低1870.99 ⚫行业基本面跟踪 （1）新房成交及库存：上周30大中城市新房成交面积为221.71万方，本年累计新房成交面积为1786.52万方，累计同比-17.8%。30大中城市近四周平均成交面积为171.96万方，同比-14.4%，环比+17.1%。其中一线城市近四周平均成交面积为49.01万方，同比-18.4%，环比+26.1%，二线城市近四周平均成交面积为89.57万方，同比-9.5%，环比+14%，三线城市近四周平均成交面积为33.83万方，同比-19%，环比+14.7%。上周14城商品住宅可售面积为7661万方，同比-4.1%，环比-1.71%，14城去化周期为20.33个月，其中一线城市去化周期为14.68个月。 （2）二手房成交及挂牌：上周20城二手房成交面积为274.6万方，本年累计二手房成交面积为2557.51万方，累计同比-6.5%。20城近四周平均成交面积为241.37万方，同比-12.2%，环比+15.4%。截至2026/3/16全国城市二手房出售挂牌量指数为3.73，环比-21.8%，挂牌价指数为144.49，环比-0.13%。 研究所 分析师:高丁卉SAC登记编号:S1340524080001Email:gaodinghui@cnpsec.com （3）土地市场成交：上周100大中城市新增供应住宅类土地数量为23宗，成交住宅类土地数量为14宗，新增供应商服类土地数量为41宗，成交商服类土地数量为14宗。近四周100大中城市平均住宅类土地成交数量/供应数量为1.1，平均商服类土地成交数量/供应数量为1.32。近四周100大中城市成交住宅类土地楼面均价为7409.5元/平方米，溢价率为2.69%，环比-5.78pct，成交商服类土地楼面均价为1578.75元/平方米，溢价率为0.24%，环比-0.01pct。 近期研究报告 《交易修复强于价格修复边际改善信号增多》-2026.03.24 ⚫行情回顾： 上周A股申万一级房地产行业指数下跌1.42%，沪深300指数下跌1.41%，房地产指数跑输沪深300指数0.01pct。上周港股恒生物业服务及管理指数下跌0.93%，恒生综合指数下跌1.24%，物业服务及管理指数跑赢恒生综合指数0.32pct。 ⚫风险提示： 政策不及预期，行业销售不及预期，收储进度不及预期，市场情绪极端避险。 目录 1行业基本面跟踪...........................................................................41.1新房成交及库存.......................................................................41.2二手房成交及挂牌.....................................................................51.3土地市场成交.........................................................................62行情回顾.................................................................................73风险提示.................................................................................9 图表目录 图表1：30大中城市新房成交面积及同比...................................................4图表2：一线城市新房成交面积及同比.....................................................4图表3：二线城市新房成交面积及同比.....................................................4图表4：三线城市新房成交面积及同比.....................................................4图表5：重点城市商品住宅可售面积及去化周期.............................................5图表6：重点城市二手房成交面积及同比...................................................5图表7：全国及分线城市二手房出售挂牌量指数.............................................6图表8：全国及分线城市二手房出售挂牌价指数.............................................6图表9：全国城市分类型二手房出售挂牌量指数.............................................6图表10：全国城市分类型二手房出售挂牌价指数............................................6图表11：100大中城市土地供销比........................................................7图表12：100大中城市成交土地楼面均价及溢价率...........................................7图表13：近一年A股房地产指数和沪深300走势............................................7图表14：近一年恒生物业服务及管理和恒生综指走势........................................7图表15：上周A股申万一级行业涨跌幅情况................................................8图表16：上周港股恒生综合行业涨跌幅情况................................................8图表17：上周A股重点房企涨跌幅前5位及后5位..........................................8图表18：上周港股重点房企涨跌幅前5位及后5位..........................................8图表19：上周重点物企涨跌幅前5位及后5位..............................................9 1行业基本面跟踪 1.1新房成交及库存 上周30大中城市新房成交面积为221.71万方，本年累计新房成交面积为1786.52万方，累计同比-17.8%。30大中城市近四周平均成交面积为171.96万方，同比-14.4%，环比+17.1%。其中一线城市近四周平均成交面积为49.01万方，同比-18.4%，环比+26.1%，二线城市近四周平均成交面积为89.57万方，同比-9.5%，环比+14%，三线城市近四周平均成交面积为33.83万方，同比-19%，环比+14.7%。 资料来源：Wind，中邮证券研究所 资料来源：Wind，中邮证券研究所 注：MA4为4周平均，同比数据为4周平均同比。 资料来源：Wind，中邮证券研究所 资料来源：Wind，中邮证券研究所 注：MA4为4周平均，同比数据为4周平均同比。 注：MA4为4周平均，同比数据为4周平均同比 上周14城商品住宅可售面积为7661万方，同比-4.1%，环比-1.71%，14城去化周期为20.33个月，其中一线城市去化周期为14.68个月。 资料来源：Wind，中邮证券研究所 注：14城包括：北京、上海、广州、深圳、杭州、苏州、温州、宁波、福州、厦门、泉州、莆田、平凉、宝鸡。计算方式说明：若本周无更新可售面积数据，则以前一周数据为准。去化周期=可售面积/最近12个月月均成交量。 1.2二手房成交及挂牌 上周20城二手房成交面积为274.6万方，本年累计二手房成交面积为2557.51万方，累计同比-6.5%。20城近四周平均成交面积为241.37万方，同比-12.2%，环比+15.4%。 资料来源：Wind，中邮证券研究所 注：MA4为4周平均，同比数据为4周平均同比。20城包括：北京、上海、深圳、杭州、成都、苏州、扬州、厦门、东莞、青岛、南宁、大连、佛山、江门、清远、金华、衢州、平凉、渭南、宿迁。 截至2026/3/16全国城市二手房出售挂牌量指数为3.73，环比-21.8%，挂牌价指数为144.49，环比-0.13%。 资料来源：Wind，中邮证券研究所 资料来源：Wind，中邮证券研究所 注：2015年1月为100 注：2015年1月为100 资料来源：Wind，中邮证券研究所 1.3土地市场成交 上周100大中城市新增供应住宅类土地数量为23宗，成交住宅类土地数量为14宗，新增供应商服类土地数量为41宗，成交商服类土地数量为14宗。近四周100大中城市平均住宅类土地成交数量/供应数量为1.1，平均商服类土地成交数量/供应数量为1.32。 近四周100大中城市成交住宅类土地楼面均价为7409.5元/平方米，溢价率为2.69%，环比-5.78pct，成交商服类土地楼面均价为1578.75元/平方米，溢价率为0.24%，环比-0.01pct。 资料来源：Wind，中邮证券研究所 资料来源：Wind，中邮证券研究所 2行情回顾 上周A股申万一级房地产行业指数下跌1.42%，沪深300指数下跌1.41%，房地产指数跑输沪深300指数0.01pct。上周港股恒生物业服务及管理指数下跌0.93%，恒生综合指数下跌1.24%，物业服务及管理指数跑赢恒生综合指数0.32pct。 资料来源：Wind，中邮证券研究所 资料来源：Wind，中邮证券研究所 从行业排名来看，上周A股房地产在31个申万一级行业中排名第22，港股地产分类、物业服务及管理在14个恒生综合行业中分别排名第14、第6。 资料来源：Wind，中邮证券研究所 资料来源：Wind，中邮证券研究所 上周重点A股房地产个股涨幅居前的分别为：华联控股（+8.09%）、天地源（+2.1%）、栖霞建设（+1.61%），重点港股房地产个股涨幅居前的分别为：绿景中国地产（+6.85%）、中国海外宏洋（+2.11%）、美的置业（+0%），重点物业服务企业涨幅居前的分别为：滨江服务（+9.68%）、绿城服务（+9.5%）、金茂服务（+6.84%）。 资料来源：Wind，中邮证券研究所 资料来源：Wind，中邮证券研究所 资料来源：Wind，中邮证券研究所 3风险提示 政策不及预期，行业销售不及预期，收储进度不及预期，市场情绪极端避险。 分析师声明 撰写此报告的分析师（一人或多人）承诺本机构、本人以及财产利害关系人与所评价或推荐的证券无利害关系。 本报告所采用的数据均来自我们认为可靠的目前已公开的信息，并通