2022年集中供地跟踪(五)：杭州首拍热度较高，主流房企积极拿地

1 4月25日，杭州完成2022年首轮土拍，本轮土拍有哪些特征？ ■土拍规则进一步放松，首次实行“一次性书面报价”。拿地前，取消了5000万预付保证金制度；地块配建放松，要求配建地块占比仅13%左右，较去年第三轮的超60%明显减少。拿地中，地价触顶后的竞拍规则调整为“一次性书面报价+摇号”，地价触顶后转为一次性书面报价次高者得，若多家房企报价一致，则转为摇号。拿地后规则基本不变。此外，对于此前流拍地块，杭州通过下调起拍价、取消配建、上调销售限价等方式重新出让，提高地块利润空间。 ■土拍整体热度较高，核心地段竞争激烈。杭州2022年首轮土拍合计推地58宗 ，推地数量较去年第二轮、第三轮30宗左右的水平明显上升；成交57宗、流拍1宗、无地块撤销，流拍率为1.7%，成交金额341.1亿，平均溢价率为4.9%，较去年第三轮的7.2%小幅下降，但仍高于去年第二轮的2.9%。尽管杭州本轮土拍相对弱于去年第三轮，但考虑到本轮推地数量明显更多，流拍率、溢价率仍处于相对较优水平，本轮杭州土拍热度较高。横向对比来看，杭州广义流拍率明显低于16城平均水平13.5%，平均溢价率高于16城平均水平4.5%。从区位来看，杭州本轮土拍中主城区供地相对较少，占比19%，明显低于去年三轮的55.9%；非主城区推地较多，其中萧山区、余杭区、临平区推地数量均在10宗以上。板块内冷热分化，热门地块集中于主城区住宅地块和萧山奥体、余杭良渚新城等非主城区核心地块，共有23宗地触发“一次性报价”；而富阳、临安等区位相对较偏的地块均以底价成交为主，滨江东冠地块虽位于主城区，但起拍房地比较低（1.5），同样底价成交；临平新城1宗地因地块位臵较偏、起拍金额较高（20.9亿）流拍。 ■主流房企积极拿地，部分民企热情较高。杭州本轮土拍主流房企积极拿地，民企、国企参与度均上升，民营房企拿地金额380.3亿，占比由去年第二轮的29.3%、第三轮的45%进一步提升至本轮的46.3%，低于去年第一轮的79.5%。其中，主流民企滨江集团拿地11宗、拿地金额184.1亿，为本轮土拍拿地金额最大的房企；其他主流民企也有所参与，龙湖集团10.1亿拍得上城区江干科技园地块，杭州本土小型房企众安集团、德信地产也均有拿地。国企拿地金额为376.2亿，占比由去年第三轮的43.3%小幅增至45.8%，绿城中国深耕杭州，拿地7宗、拿地金额146.4亿；其他主流国有房企也积极参与，建发81.2亿拍得2宗地，万科58.2亿拍得2宗地，越秀20.1亿拍得3宗地，大悦城15.1亿拍得1宗地。房企积极拿地下，城投拿地占比下降，仅拿地151.8亿，占比较去年第三轮的26.4%降至本轮的18.5%，基本持平于去年第二轮，杭州城建、临平交通、临平城建等均有拿地。 ■风险提示：信息搜集不全面、房地产调控超预期等。 Table_Tit le 2022年05月10日 2022年集中供地跟踪(五)：杭州首拍热度较高，主流房企积极拿地 Table_BaseI nfo 固定收益主题报告 证券研究报告 池光胜 分析师 SAC执业证书编号：S1450518100003 chigs@essence.com.cn 高文君 分析师 SAC执业证书编号：S1450521080001 gaowj@essence.com.cn Tabl e_Repor t 相关报告 2022年集中供地跟踪(四)：无锡首拍热度一般，城投仍是拿地主力 2022-05-09 半导体行业转债梳理（下）——产业链看转债系列之一 2022-05-08 2022 年集中供地跟踪(三)：广州首拍热度不高，城投为拿地主力军 2022-05-07 2022年4月信用债市场回顾：净融资回落，信用利差集体收窄 2022-05-06 社融或维持10.6%，PPI回落而CPI回升——4月经济金融数据展望 2022-05-05 2 固定收益主题报告 内容目录 1. 土拍规则进一步放松，首次实行“一次性书面报价”............................................................. 3 2. 土拍整体热度较高，核心地段竞争激烈 .............................................................................. 3 3. 主流房企积极拿地，部分民企热情较高 .............................................................................. 6 图表目录 图1：杭州2022年首轮土拍基本情况 .................................................................................... 4 图2： 较去年第三轮，流拍率微增、平均溢价率小幅下降，但仍处于较优水平 ...................... 4 图3：杭州广义流拍率处16城较低水平 ................................................................................. 4 图4： 杭州平均溢价率处16城较高水平................................................................................ 4 图5：民企、国企拿地金额占比均较去年第三轮上升............................................................... 6 表1：杭州本轮土拍实行“一次性书面报价”.............................................................................. 3 表2：杭州2022年首轮土拍明细（万，元/方）...................................................................... 4 3 固定收益主题报告 4月25日，杭州完成2022年首轮土拍，有哪些特点值得关注？ 1. 土拍规则进一步放松，首次实行“一次性书面报价” 杭州本轮土拍规则进一步放松，减少配建要求、调整土地竞拍规则等，提高地块利润空间。拿地前，限马甲、严控购地资金来源、参拍资质等规则不变，但取消了5000万预付保证金制度，保证金比例统一为20%；地块配建要求方面明显放松，本轮仅13%左右的地块提出配建公租房等要求，较去年第三轮的超60%明显减少。拿地中，地块最高溢价率10%不变，但将地价触顶后的竞拍规则调整为“一次性书面报价+摇号”，设定土地中止价（即地块最高限价，溢价率不超过10%）、上限价（溢价率不超过12%），达到中止价后转为一次性书面报价，在中止价和上限价范围内次高报价者为竞得人，若多家房企报价一致，则转为摇号。拿地后规则基本不变。 此外，对于此前流拍地块，杭州通过下调起拍价、取消配建、上调销售限价等方式重新出让，如西湖区2宗地均为流拍地块，本轮土拍取消了保障房配建要求，起拍楼面价分别下调13%、14.8%，毛坯限价分别上调2.5%、1%；临安经开区地块为去年二轮竞品质地块，因无人报名中止出让，本轮土拍起拍楼面价大幅下调21%至12500元/方，毛坯限价上调5%至22900元/方。 表1：杭州本轮土拍实行“一次性书面报价” 城市 拿地前 拿地中 拿地后 参与资格 保证金 地块限价 达到限价后竞拍规则 房价要求 其他要求 21年三轮 限马甲、严控购地资金来源 20%或5000万预付保证金 10.0% 摇号 限毛坯、限装修 22年首轮 20% 一次性书面报价+摇号 资料来源：杭州政府官网，安信证券研究中心 2. 土拍整体热度较高，核心地段竞争激烈 杭州本轮土拍虽相对弱于去年第三轮，但溢价率、流拍率仍处于相对较优水平，整体热度较高。杭州2022年首轮土拍合计推地58宗1，推地数量较去年第二轮、第三轮30宗左右的水平明显上升，与去年第一轮基本持平；成交57宗、流拍1宗、无地块撤销，流拍率为1.7%，流拍率较去年第三轮微增；成交金额341.1亿，平均溢价率为4.9%，较去年第三轮的7.2%小幅下降，但仍高于去年第二轮的2.9%。尽管杭州本轮土拍相对弱于去年第三轮，但考虑到本轮推地数量明显更多，流拍率、溢价率仍处于相对较优水平，本轮杭州土拍热度较高。横向对比来看，杭州广义流拍率明显低于16城平均水平13.5%，平均溢价率高于16城平均水平4.5%。 1 不考虑工业、科研、医疗、征收安置房、租赁住宅 4 固定收益主题报告 图1：杭州2022年首轮土拍基本情况 图2： 较去年第三轮，流拍率微增、平均溢价率小幅下降，但仍处于较优水平 资料来源：杭州政府官网，安信证券研究中心 资料来源：杭州政府官网，安信证券研究中心 图3：杭州广义流拍率处16城较低水平 图4： 杭州平均溢价率处16城较高水平 资料来源：杭州政府官网，安信证券研究中心 资料来源：杭州政府官网，安信证券研究中心 核心地段竞争激烈。整体来看，杭州本轮土拍中主城区2供地相对较少，共推地11宗，占比19%，较去年第三轮的55.9%明显下降；非主城区推地较多，其中萧山区、余杭区、临平区推地数量均在10宗以上。本轮土拍城市内冷热分化，热门地块集中于主城区住宅地块和萧山奥体、余杭良渚新城、临平未来总部社区等非主城区核心地块，共有23宗地触发“一次性报价”；而富阳、临安、临平新城等区位相对较偏的地块均以底价成交为主，滨江东冠地块虽位于主城区，但起拍房地比较低（1.5），同样底价成交，主城区2宗商住地块也均底价成交；临平新城1宗地因地块位臵较偏、起拍金额较高（20.9亿）流拍。 表2：杭州2022年首轮土拍明细（万，元/方） 行政区 宗地代码 地块状态 起拍楼面价 成交价格 成交楼面价 溢价率 拿地企业 上城区 杭政储出[2022]3号 成交 40465.1 384178.0 45320.8 12.0% 建发股份 上城区 杭政储出[2022]9号 成交 32173.0 427500.0 36033.6 12.0% 建发股份 上城区 杭政储出[2022]7号 成交 24514.1 334492.0 27455.6 12.0% 杭州城建 余杭区 余政储出[2022]3号 成交 15100.0 369774.0 16912.0 12.0% 万科 西湖区 杭政储出[2022]10号 成交 20590.2 100463.0 23060.8 12.0% 众安集团 钱塘区 杭钱塘储出[2022]5号 成交 13866.7 176187.0 15530.5 12.0% 绿城中国 余杭区 余政储出[2022]4号 成交 10300.0 147017.0 11535.8 12.0% 众安集团 临平区 临平政储出[2022]2号 成交 10500.1 89369.0 11759.9 12.0% 坤和建设 临平区 临平政储出[2022]1号 成交 10500.1 106718.0 11759.8 12.0% 德信地产 余杭区 余政储出[2022]7号 成交 17600.1 212205.0 19552.2 11.1% 万科 钱塘区 杭钱塘储出[2022]1号 成交 13018.2 90813.0 14366.3 10.4% 绿城中国 余杭区 余政储出[2022]5号 成交 17600.0 203184.0 19415.6 10.3% 绿城中国